Taşınmaz değerlemede, ülger değerleme modelinin toplu değerleme temelli uygulama yöntemi ve kalibrasyonu
The ulger appraisal model formass valuation application and model calibration
- Tez No: 987803
- Danışmanlar: PROF. DR. NİHAT ENVER ÜLGER
- Tez Türü: Doktora
- Konular: Jeodezi ve Fotogrametri, Geodesy and Photogrammetry
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2022
- Dil: Türkçe
- Üniversite: İstanbul Okan Üniversitesi
- Enstitü: Fen Bilimleri Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Geomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Belirtilmemiş.
- Sayfa Sayısı: Belirtilmemiş.
Özet
Günümüz dünyasında geniş alanları kapsayan çoklu işlemleri gerektiren taşınmaz değerlemelerinde; basit ampirik/tekil-manuel (objektif verilere dayalı fakat subjektif kararlara dayalı sonuç bilgi/akıl yürütmeyle elde edilen bilgi/deneyim) çalışma yöntemlerinden, otomatik değerleme modellerine geçişi gerektirmiş ve bu tür uygulamalarda süreç tek tek taşınmaz değerlemesinden toplu değerlemeye doğru ilerlemiştir. Tekil/manuel değerlemeden toplu değerlemeye geçişte projelerin kontrolü zor ve uzun zaman almasından dolayı, bu tip problemleri çözmek ve hata payını en düşük seviyede tutmak için birçok disiplinden faydalanarak otomatik değerleme modelleri ve yöntemleri geliştirilme gereği duyulmuştur. Ülkemizde bu gereği çözecek olan aynı zamanda tez çalışmasının ana konusu olan Ülger Değerleme Modeli, değerleme standartlarında tanımlanan adil ve bağımsız olma şartlarını da gözeterek, öncesinde birçok akademik ve pratik çalışmaları da içerecek şekilde ilk kez 2009 yılında kentsel dönüşüm projelerinde değer esasına dayanan imar uygulamalarında katılım ve dağıtımı değerini çözmek amacıyla oluşturulmuştur. Model, Uygulama sınırları içindeki, birbirinden farklı birçok Değer düzeltme etkeni ve bu etkenlere bağlı değer düzeltme değişkenlerini içeren taşınmazların, kabul görmüş standartlar çerçevesinde, pazar verileri de gözetilerek uzmanlarca değişkenlere bağlı değer düzeltme katsayıları belirlenmiş ve belirli işlem adımları yürütülerek toplu değerleme yapılmıştır. Özellikle imar uygulaması amaçlı değerlemelerde kamunun-hak sahiplerinin-yatırımcının ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde geliştirilen Ülger Değerleme Modeli, bu kapsamda bir değerleme modeli olmakla birlikte aynı zamanda bir finans modeli olarak da çalıştırılmıştır. Model, 4 temel modül olarak tasarlanmıştır. İlk üç modül taşınmazların; arsa (yapılı parsellerde boş arsa değeri – bundan sonraki bölümlerde“arsa”olarak yazılacaktır), bina, bağımsız birim/bölüm düzeyinde (katılım) değerinin tespitini, 4. Modül ise; değer esaslı imar uygulamalarında/kentsel dönüşüm projelerinde dağıtım değerinin tespitini gerçekleştirmektedir. Tüm modüllerde pazar değeri verilerine esas çalışmalar yürütülür. Model Türkiye'de başta kentsel dönüşüm proje uygulamalarında olmak üzere, vergi vb. amaçları da kapsayan toplu değerleme çalışmalarında denenmiştir. Model, Yürütülen projelerde binlerce konut, işyeri, arsa, vb. gibi farklı taşınmazlar için ilgili kamu kurumlarından, özel kuruluşlardan ve sahadan elde edilen grafik ve grafik olmayan, vii parsel, yapı, bağımsız birim/bölüm veya arsa verileri, ile emsale ve maliyete esas pazar/piyasa verilerine dayanarak çalışır. Model, bu çalışmalarda amaç ve kapsam değişse de proje sınırları içinde kalan tüm taşınmazlara, ağırlıklı emsal karşılaştırma yöntemini kullanarak konumla ilişkilendirilecek şekilde (özellikli taşınmazlar hariç) kendine özgü çözümlemeler ve algoritmalar ile değerlemede istatistiksel ve matematiksel yöntemleri (sayısal analiz) kullanarak toplu değer atamaktadır. Özetle Tez çalışmasında, Dünyada ve Türkiye de ki toplu değerleme ve toplu değerlemenin otomatikleştirilmesi üzerine sistemler ve bu sistemlerdeki yöntemler ile modeller incelenmiştir. Bu kapsamda, Ülkemizde belirli amaçlar için toplu değerleme çalışmalarını otomatikleştirecek şekilde Ülger modelinin kapsamı genişletilmiş, geliştirilmiş ve belirlenen bir proje bölgesinde gerçek verilerle çalışılarak, modelin doğruluğunun test edildiği uygulama yönteminin kalibrasyonu sağlanmıştır. Modelin doğruluğu için yapılan çalışmalarda, IAAO (International Association of Assessing Officers – Uluslararası Değerleme Çalışanları Birliği) toplu değerleme standartları, IAAO Otomatik Değerleme Modelleri Standardı ve IAAO Oran Çalışmaları Standartları dikkate alınmıştır. Tez kapsamında Ülger Modeli kullanılarak yapılan toplu değerleme çalışmasında İstanbul ili Kadıköy ilçesi sınırlarında seçilen bir proje bölgesinde yer alan konut fonksiyonlu toplam 1498 adet parsel ve üzerindeki 20485 adet bağımsız bölüm için toplu değer atamaları yapılmıştır. Çalışmada; proje bölgesi içerisinden temin edilmiş 480 adet konut emsal verisi kullanılmıştır. Ülger Modeli içerisinde yer alan 2 farklı uygulama yönteminin kullanıldığı çalışmada modelin genel başarı oranları %95 ve %96 olarak ölçülmüştür. Uluslararası standartlara göre değerlendirildiğinde ise 2 farklı uygulama yönteminden elde edilen sonuçların standartlarda belirtilen kriterleri sağladığı görülmüştür.
Özet (Çeviri)
In today's world, real estate valuations that require multiple transactions covering large areas; It required the transition from simple empirical/single-manual (result knowledge/information/experience based on subjective decisions based on objective data) working methods to automatic valuation models, and in such applications, the process progressed from single real estate valuation to mass valuation. Since it takes a long and difficult time to control the projects from single/manual valuation to mass valuation, it has been necessary to develop automatic valuation models and methods by making use of many disciplines in order to solve such problems and keep the margin of error at the lowest level. The Ulger Valuation Model, which will solve this requirement in our country and is also the main subject of the thesis, includes many academic and practical studies, taking into account the conditions of fairness and independence defined in the valuation standards. It was established for the first time in 2009 in order to solve the value of participation and distribution in value-based zoning practices in urban regeneration projects. The value correction coefficients depending on the variables were determined by the experts within the framework of accepted standards, taking into account the market data, of the real estates within the boundaries of the Model, Application, which include many different value correction factors and the value adjustment variables depending on these factors, and a mass valuation was made by executing certain transaction steps. The Ulger Valuation Model, which was developed to meet the needs of the public-right holders-investor, especially in valuations for zoning application, was used as an appraisal model in this context, but also as a finance model. The model is designed as 4 basic modules. The first three modules are real estates; Determining the value of the land (empty land value in built parcels – will be written as“land”in the following sections), building, individual unit level (participation), Module 4; determines the distribution value in value-based zoning applications/urban regeneration projects. In all modules, studies based on market value data are carried out. Model in Turkey, especially in urban regeneration project applications, tax, etc. It has been tried in mass valuation studies, including. Model, thousands of residences, workplaces, land, etc. in the projects carried out. It works on the basis of graphical and non-graphical parcel, structure, individual unit or land data obtained ix from relevant public institutions, private organizations and the field for different real estates such as immovable property, and market/market data based on precedent and cost. Although the purpose and scope of these studies change, it assigns a mass value to all real estates within the project boundaries, using the weighted peer comparison method, using unique analyzes and algorithms, and statistical and mathematical methods (numerical analysis) in valuation to be associated with the location (except for the featured immovables). In summary, in the thesis study, systems on mass valuation and automating mass valuation in the world and in Turkey, and the methods and models in these systems were examined. In this context, the scope of the Ulger model has been expanded and developed in a way to automate collective valuation studies for certain purposes in our country, and the calibration of the application method, in which the accuracy of the model is tested, has been provided by working with real data in a determined project region. For the accuracy of the model, IAAO (International Association of Assessing Officers) collective valuation standards, IAAO Automatic Valuation Models Standard and IAAO Ratio Studies Standards were taken into account. In the mass valuation study carried out using the Ulger Model within the scope of the thesis, mass value assignments were made for a total of 1498 parcels with residential functions and 20485 individual units on it, located in a selected project area within the borders of Kadıköy district of Istanbul. In the study; Precedent data of 480 residences obtained from within the project region were used. In the study, in which 2 different application methods in the Ulger Model were used, the overall success rates of the model were measured as 95% and 96%. When evaluated according to international standards, it was seen that the results obtained from 2 different application methods met the criteria specified in the standards.
Benzer Tezler
- An analytıcal valuation technıque applied to industrial companies in İstanbul stock exchange
İstanbul menkul kıymetler borsası'nda işlem gören sanayi şirketleri için bir analitk degerleme tekniği uygulaması
MURAT ÜLGEN
- Taşınmaz değerlemede CBS'nin kullanım olanakları
GIS usage possibilities in real estate evaluation
MUSTAFA ERSİN BAHAR
Yüksek Lisans
Türkçe
2007
Jeodezi ve Fotogrametriİstanbul Teknik ÜniversitesiJeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF.DR. DURSUN ZAFER ŞEKER
- Taşınmaz değerlemede yapay zekâ tekniklerinin kullanılabilirliği ve yöntemlerin karşılaştırılması
Usability of artificial intelligence techniques at real estate valuati̇on and comparison of the methods
CEYDA KARAGÖZ
Yüksek Lisans
Türkçe
2018
Mühendislik BilimleriKonya Teknik ÜniversitesiHarita Mühendisliği Ana Bilim Dalı
DR. ÖĞR. ÜYESİ GÜLGÜN ÖZKAN
- Çok değişkenli problem olarak taşinmaz değerlemede istatistiksel analizler ve yapisal eşitlik modeli
Statistical analysis and structural equation modeling in real estate valuation as a multivariate problem
SİMGE ANAKLI
Yüksek Lisans
Türkçe
2024
Jeodezi ve FotogrametriOndokuz Mayıs ÜniversitesiHarita Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. YASEMİN ŞİŞMAN
- The use of urban qualıtıes in real estate assessment: A model based on GIS
Kentsel mekansal özelliklerin taşınmaz değerlemede kullanımı: CBS temelli bir model geliştirme önerisi
RIZA ENDER UMUR
Yüksek Lisans
İngilizce
2022
İnşaat MühendisliğiDokuz Eylül ÜniversitesiCoğrafi Bilgi Sistemleri Ana Bilim Dalı
PROF. DR. EBRU ÇUBUKÇU