Türkiye'de gayrimenkul piyasaları ve gayrimenkul değerine etki eden faktörlerin araştırılması
The study of the real estate markets in Türkiye and the factors influencing real estate value
- Tez No: 979785
- Danışmanlar: PROF. DR. FATİH COŞKUN ERTAŞ
- Tez Türü: Doktora
- Konular: İşletme, Business Administration
- Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul değerleme, Genel muhasebe, Gerçeğe uygun değer muhasebesi, Real estate valuation, General account, Fair value accounting
- Yıl: 2025
- Dil: Türkçe
- Üniversite: Atatürk Üniversitesi
- Enstitü: Sosyal Bilimler Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: İşletme Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Belirtilmemiş.
- Sayfa Sayısı: Belirtilmemiş.
Özet
Bu tez, Türkiye'de gayrimenkul piyasa yapısını, değerleme süreçlerini ve taşınmaz değerine etki eden temel faktörleri kapsamlı ve çok boyutlu bir analizle incelemektedir. Gayrimenkul piyasanın tarihsel gelişimi, ekonomik ve sosyal faktörleri, finansman yöntemleri, mortgage sistemleri, arz-talep dengesi, yasal çerçeve ile değerleme ve proje geliştirme uygulamaları detaylandırılmıştır Çalışmanın temel amacı, 2019–2024 dönemini kapsayan geniş bir veri tabanı üzerinden, Türkiye genelinde konutların gerçek piyasa değerini etkileyen başlıca bağımsız değişkenleri (konum, metrekare, bina tipi, donanım, ipotek durumu vb.) tespit etmek ve bunların piyasa dinamiklerine etkilerini nicel yöntemlerle ölçmektir. Araştırmada, 16.103 taşınmaza ait SPK yetkili lisanslı firmaların değerleme raporları, tapu siciline kayıtlı değerler ve belediye emlak vergi değerlerini kapsayan 48.309 parasal veri kullanılmış; toplam 48.467 gözlem, bir bağımlı ve 157 bağımsız değişkenden oluşan örneklem çerçevesi oluşturulmuştur. Çoklu doğrusal regresyon ve yarı logaritmik model analizleri, konumun taşınmaz değerinde en belirleyici unsur olduğunu; merkezi ve altyapısı gelişmiş bölgelerde fiyatların %30–40 daha yüksek seyrettiğini göstermektedir. Metrekare, yapı tipi ve donanım özellikleri değer üzerinde anlamlı pozitif etkilidir. Pandemi sonrası sağlık ve sosyal altyapıya yakınlığın önemi artmış; ipotekli taşınmazlarda pazar değeri ortalama %10–15 daha düşük; gerçek piyasa değeri ile tapuya beyan değerleri arasında %15–20 farklılık saptanmıştır. Bulgular, sektörün Türkiye ekonomisi için kritik önemini teyit etmekte; sağlıklı büyümenin finansman kaynaklarının çeşitlendirilmesi, şeffaf ve nesnel değerleme süreçleri ile yatırımcı güveninin güçlendirilmesine bağlı olduğunu ortaya koymaktadır. Ayrıca sektörün kentsel dönüşüm, dijitalleşme, yeni finansman araçları ve güçlü veri altyapısı doğrultusunda geleceğe hazırlanması önerilmektedir. Bu çalışma, sektörel karar alıcılar, yatırımcılar ve politika yapıcılar için yol gösterici olup akademik literatür ve pratik uygulamalara katkı sunmakta; ilave çalışmalar ve politika geliştirme için sağlam bir temel oluşturmaktadır.
Özet (Çeviri)
The purpose of this thesis is to conduct a comprehensive, multidimensional analysis of Türkiye's real estate market, valuation processes, and the fundamental factors affecting values. The study covers the market's historical development, economic and social factors, financing methods, mortgage systems, supply–demand dynamics, the legal framework, and valuation and project development practices. The primary aim is to identify key independent variables—including location, square meterage, building type, amenities, and mortgage status—that determine residential market values across Türkiye, and to measure their impact on market dynamics using quantitative methods over a representative database for 2019–2024period. A sampling framework of 48,467 observations was employed. The dataset includes 48,309 monetary valuation entries from CMB (Capital Markets Board)-authorized appraisal reports, land registry values, and municipal benchmark assessments for 16,103 parcels, comprising 158 variables: one dependent and 157 independent. Multiple linear regression and semi-log models indicate that location is the most influential determinant, with prices in central, infrastructurally developed areas 30–40% higher. Floor area, building type, and physical attributes have statistically significant positive effects, and after COVID-19, proximity to healthcare and social infrastructure gained importance. Mortgaged properties have market values approximately 10–15% lower on average, and discrepancies of up to 15–20% exist between declared and actual market values. The findings show the sector's critical importance for Türkiye's economy and underline that sustainable growth requires diversified financing, transparent and objective valuation, and enhanced investor confidence. The study further suggests orientation toward urban transformation, digitalization, innovative financial instruments, and robust data infrastructure to strengthen the sector. This study serves as a guide for sectoral decision-makers, investors, and policymakers, contributing to academic literature and practical applications, and providing a solid basis for further research and policy development.
Benzer Tezler
- Sermaye yapısını belirleyen faktörler: Türkiye ve Amerika Birleşik Devletleri gayrimenkul yatırım ortaklığı firmaları karşılaştırmalı analizi
Determinants of capital structure: Comparative analysis of real estate investment trusts in Turkey and the United States
EMRE ÇELİK
- Gayrimenkul yatırım fonları ile ortaklıklarına tanınan vergi avantajları ve sonuçları
Tax advantages and results recognized to real estate investment funds and partnerships
MERT AKÇAY
Yüksek Lisans
Türkçe
2021
Maliyeİstanbul ÜniversitesiPara Sermaye Piyasaları ve Finansal Kurumlar Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. İBRAHİM SIRMA
- Negotiated developer obligations in a regulatory planning system: Insights from Istanbul
Düzenleyici bir planlama sisteminde müzakereye dayalı planlama anlaşmaları: İstanbul'a bir bakış
FATMA BELGİN GÜMRÜ
Doktora
İngilizce
2024
Şehircilik ve Bölge Planlamaİstanbul Teknik ÜniversitesiŞehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
PROF. DR. ŞEVKİYE ŞENCE TÜRK
- Mortgage piyasalarının ve para politikasının konut fiyatları üzerindeki etkisi: Teori ve Türkiye üzerine bir uygulama
The effect of mortgage markets and monetary policy on housing prices: The theory and an application on Turkey
BAHAR İSLAMOĞLU
Doktora
Türkçe
2017
EkonomiNecmettin Erbakan Üniversitesiİktisat Ana Bilim Dalı
PROF. DR. ABDULKADİR BULUŞ