Mekânsal plan uygulamaları kapsamında kentsel tasarım projelerinde mülkiyet odaklı yenilikçi yaklaşımlar
Innovative property-oriented approaches in urban design projects within the context of spatial planning implementations
- Tez No: 1004417
- Danışmanlar: PROF. DR. ADEM ERDEM ERBAŞ
- Tez Türü: Doktora
- Konular: Şehircilik ve Bölge Planlama, Jeodezi ve Fotogrametri, Urban and Regional Planning, Geodesy and Photogrammetry
- Anahtar Kelimeler: Arazi değeri, Arazi yönetimi, Kentsel arazi, Kentsel tasarım, Mekansal değerlendirme, Plan, İmar Kanunu, İmar düzeni, İmar parselleri, Şehr, Land valuation, Land management, Urban land, Urban design, Spatial evaluation, Plan, Building Law, Zoning order, Building plots, Şehr
- Yıl: 2026
- Dil: Türkçe
- Üniversite: Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi
- Enstitü: Lisansüstü Eğitim Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Şehircilik Bilim Dalı
- Sayfa Sayısı: Belirtilmemiş.
Özet
Mekânsal planlama sürecinde mülkiyetin yeniden dağıtımı, plan uygulama araçları ile yapılmaktadır. Özellikle 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Madde Uygulaması olarak bilinen Arsa ve Arazi Düzenlemesi yöntemi, düzenleme ortaklık payı kesintisi ile donatı alanları için kesilecek payın belirlenerek, düzenleme alanı içindeki tüm parsellerden eşit miktarda kesinti yapılması ve kamu alanlarının hepsinden aynı oranda karşılanması nedeni ile uygulanması önerilen yöntemdir. Ancak, literatürde bu uygulama yaklaşımı yapılı olmayan çevrede, arazinin arsaya dönüşüm sürecinde, belirli çözümler üretebiliyor ise de yapılı çevrenin yeniden üretilmesinde genellikle çözüm üretememesi, alan eşitliği esasına dayalı olması ve mekânsal planlama ve uygulama faaliyetleri ile oluşan değer artışını herkese adil bir çerçevede dağıtamaması gibi hususlarda eleştirilmektedir. Yöntemin iyileştirilmesi ve yapılı çevrede yapılacak imar uygulamaları için yeni bir çözüm üretilmesi gerekliliği tartışmaya açılmaktadır. Bu gerekçeler ışığında, yeni bir imar uygulama yaklaşımına ihtiyaç duyulduğu açıktır. Bu kapsamda, son yıllarda Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın vurgulamaya başladığı ve mekânsal planlamaya ilişkin mevzuatta da yer verdiği kentsel tasarım projeleri ile yapılan uygulamaların yeni yaklaşım için kullanılıp kullanılamayacağı sorusu akla gelmektedir. Bu soruya yanıt aramak için uluslararası mekânsal planlama faaliyetleri ve farklı mülkiyet dağıtım yöntemleri, Türkiye'nin ihtiyaçlarına ve kendi koşullarına özgü, etkili ve sürdürülebilir çözüm önerileri geliştirmede katkısı yönüyle ele alınmış olup, uyarlanabilirliği açısından, mekânsal planlama sistemlerinden başlayarak, mülkiyetin yeniden dağıtımına kadar devam eden süreç incelenmiştir. Bu süreçleri karşılaştırabilmek için plan bazlı / düzenleyici sistem kullanan Almanya ile proje bazlı / esnek sistemini kullanan İngiltere ve hibrit planlama sistemi kullanan Japonya seçilmiştir. Özellikle Almanya'da uygulanan mekânsal planlama ve mülkiyetin yeniden dağıtımı sürecinin sadece mekânsal planlara ilişkin olarak değerlendirilmediği, aslında mülkiyetin yeniden dağıtımı meselesinin,“Arazi İdaresi”ve“Arazi İdare Sistemi”meselesi içerisinde bütüncül değerlendirildiği görülmüştür. Mekânsal planlama faaliyetleriyle birlikte mülkiyetin yeniden dağıtımı için yapılan imar uygulamalarında arazi idaresi, mülkiyet olgusu ile başlayıp, bunun değer karşılığının belirlenmesi, plan uygulama süreçlerinde belirlenen değerin plan uygulama araçları ile aldığı kazanımla birlikte değerlendirilerek mevzuata ve yapılan anlaşmalara göre bir dağıtım stratejisi içinde malikler ve kamu arasında dağıtılması esası olarak düşünülmektedir. Almanya'da mülkiyet haklarının yeniden dağıtımı değer eşitliği esası ile ele alınırken, İngiliz Planlama Sistemi, proje ortaklığı denilen“partnership”sistemi üzerine kuruludur. İngiltere'de 1997'de iktidara gelen İşçi Partisi, felsefi temellerini Beck ve Giddens'dan alan“Üçüncü Yol”yaklaşımıyla, bütün sektörlerde beşeri sermayeye yatırımı içeren bir yaklaşımı temel almıştır. Bu yeni yaklaşımın mekânsal planlama alanındaki etkisi, özel sektörün ekonomik değeri yüksek olan projeler geliştirmesi, kamunun ise bu alanlardaki gelişimi direkt olarak sağlaması ya da teşvik etmesidir. Japonya'da ise mülkiyetin yeniden dağıtımı için kullanılan arsa ve arazi düzenlemesi uygulamaları teknik bir uygulayıcı olmanın ötesinde, daha çok duruma özel düşünülmektedir. Japonya'da arsa ve arazi düzenlemesi, teknik esasları yönü ile belirlenmiş kurallar bütünü gibi görünse de aslında uygulama bölgelerinin kendine has dinamikleri için prosedür düzenlemelerinde farklı ihtiyaçlara cevap verecek şekilde kullanılmaktadır. Ülkemizdeki mekânsal planlama sistemi, katılımcı süreçler ve alan eşitliği esasına dayanması dışında Alman Planlama sistemine benzer olmakla beraber, rekabetçi ekonominin doğal bir sonucu olarak büyük kamu projeleri ve çoğu taşınmaz geliştirme şirketinin geliştirdiği projelere göre mekânsal planların hazırlanması ya da revize edilmesi yanı ile İngiltere'deki planlama sistemine benzer uygulamaların yapıldığı projeler de bulunmaktadır. Japonya'da uygulanan mekânsal planlama faaliyetleri hibrit sistemle yürütülmekte olup, dayanağını Alman Planlama Yasasından alması yönüyle ülkemizdekine benzer uygulamaların yer aldığı görülmektedir. Bu benzerliğin en göze çarpan örnekleri; 3194 sayılı Kanun uygulamalarının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkında Kanun kapsamında yürütüldüğü uygulama alanlarında, mülkiyetin salt çoğunluğu ile aldığı kararlara ya da kamu tarafından resen yürütülen uygulama örnekleridir. Türkiye'de imar planı uygulama yöntemlerine ilişkin esaslar 3194 sayılı Kanun ve bağlı mevzuat kapsamında yürütülse de, bu Kanunun uygulama alanlarında özel hükümlerin belirlendiği başka mevzuatların bulunması mekânsal plan uygulama yöntemini farklılaştırabilmektedir. Dört ülkenin mekânsal planlama faaliyetleri ve dayanakları incelendikten sonra, Türkiye'de uygulama imar planı notlarında kentsel tasarım projesi ile uygulama zorunluğu getirilen iki örnek vaka çalışması ele alınmıştır. Bu sebeple, İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Küçükyalı Mahallesi 16771 Ada 1 Parsel, 16772 Ada 1 Parsel ve 16773 Ada 2 Parsele İlişkin Kentsel Tasarım Projesi (Nidapark Küçükyalı Örneği) ile İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Ayazağa Mahallesi Cendere Vadisi B-1 Alt Bölgesine İlişkin Kentsel Tasarım Projesi öne çıkmıştır. Bu örnekler incelenirken Türkiye'deki mekânsal planlama faaliyetleri ve imar uygulamalarının, mevzuat kapsamında plan bazlı / düzenleyici sistemi ile yürütülürken, fiiliyatta hibrit planlama sisteminin uygulandığı tespit edilmiştir. Ayrıca, seçilen vaka çalışmalarında imar uygulaması sonrasında mülkiyetin yeniden dağıtımının hazırlanan kentsel tasarım projesi üzerinden yapıldığı anlaşılmıştır. Tüm bunların ışığında, mevzuatla belirlenmiş hükümler ve standartlar çerçevesinde üretilen kentsel tasarım projelerinin bir rehber niteliğinde mülkiyetin yeniden dağıtımında Türkiye'de mekânsal planlama ve plan uygulama yöntemi olarak kullanılabileceği görülmüştür.
Özet (Çeviri)
In the spatial planning process, the redistribution of property rights is facilitated through planning implementation instruments. Notably, the Land Readjustment (LR) mechanism—stipulated under Article 18 of the Zoning Law No. 3194—is the conventionally prescribed method. It operates on the principle of extracting a 'Land Readjustment Share' for public amenities, ensuring a proportional deduction from all constituent parcels to provide for public use areas at an equitable rate. However, contemporary scholarly discourse increasingly critiques this statutory framework; while it provides viable solutions for the conversion of undeveloped land into developable plots, it consistently fails to address the complexities of urban regeneration in built-up environments. The primary shortcomings lie in its rigid adherence to the principle of 'area-based equality' and its structural inability to facilitate a socially equitable value capture generated by regulatory planning and implementation activities. Consequently, the necessity to reform existing methodologies and to engineer innovative implementation tools tailored to the specific exigencies of the built environment remains a central subject of academic debate. In light of these considerations, the necessity for an innovative zoning implementation approach becomes evident. Within this context, the question arises as to whether urban design projects, a concept recently emphasized by the Ministry of Environment, Urbanization, and Climate Change and integrated into spatial planning legislation, could serve as a viable instrument for this new paradigm. To address this inquiry, international spatial planning activities and diverse property redistribution methodologies were analyzed for their potential to foster effective and sustainable solutions tailored to Turkey's specific requirements and local context. The research examined the entire trajectory, from spatial planning systems to the redistribution of property rights, to assess their adaptability. For a comparative evaluation of these processes, three distinct models were selected: Germany, representing a plan-based regulatory system; the United Kingdom, representing a project-based discretionary system; and Japan, representing a hybrid planning system. It has been established that the spatial planning and property redistribution processes in Germany are not assessed merely as spatial plan derivatives; rather, the redistribution of property is integrated into a holistic framework within the context of 'Land Administration' (LA) and 'Land Administration Systems' (LAS). In this paradigm, land administration and implementation activities commence with the construct of property ownership, proceeds to the determination of its valuation, and culminates in a redistribution strategy.This strategy evaluates the value increments captured through planning instruments and facilitates their allocation between landowners and the public, governed by statutory regulations and contractual agreements. While Germany treats the redistribution of property rights based on the principle of 'value equality' (equivalence), the British Planning System is predicated on a 'partnership' model. The Labour Party, which assumed power in the UK in 1997, adopted the 'Third Way' approach, theoretically rooted in the works of Beck and Giddens, and emphasized human capital investment across all sectors. In the realm of spatial planning, this manifested as a model where the private sector develops projects of high economic value, while the public sector directly facilitates or encourages such developments. In contrast, Japan's land readjustment practices transcend mere technical execution; they are characterized by a case-specific approach, strategically responding to the unique dynamics of intervention zones. The spatial planning system in Turkey, while diverging in terms of participatory processes and the principle of area-based land readjustment, bears a fundamental resemblance to the German planning system. Simultaneously, as a natural consequence of a competitive economy, spatial plans are frequently drafted or revised in alignment with large-scale public projects or private real estate developments, mirroring the discretionary implementation practices of the British planning system. Spatial planning activities in Japan are conducted within a hybrid framework; having its roots in the German Planning Act, it exhibits significant parallels with Turkish practices. The most prominent examples of this resemblance are found in intervention zones where Article 18 of Law No. 3194 is implemented under the auspices of Law No. 6306 on the Transformation of Areas Under Disaster Risk. In these areas, redistribution is governed either by the absolute majority of property owners or through ex officio implementations by the public authority. Although the core principles of zoning implementation in Turkey are mandated by Law No. 3194 and its subsidiary legislation, the existence of specialized statutes with overriding provisions for specific implementation areas leads to a divergence in spatial planning methodologies. Following a comparative analysis of the spatial planning frameworks and their legal foundations across four countries, this study examines two case studies in Turkey where urban design projects are mandated by zoning plan notes. Specifically, the Urban Design Project for Maltepe District, Küçükyalı Neighborhood (Nidapark Küçükyalı) and the Cendere Valley B-1 Sub-Region in Sariyer District were identified as prominent implementation examples. The investigation of these cases reveals that while Turkish spatial planning and zoning implementations are formally conducted within a plan-based regulatory system under existing legislation, a hybrid planning system is effectively employed in practice. Furthermore, it was observed in the selected case studies that the redistribution of property rights following zoning implementation was executed based on the finalized urban design projects. In light of these findings, it is concluded that urban design projects developed within the framework of statutory provisions and standards can serve as a guiding instrument for property redistribution and function as a primary methodology for spatial planning and implementation in Turkey.
Benzer Tezler
- Assessment of urbanization history of Addis Ababa city, Ethiopia
Addıs Ababa cıty, Ethıopıa'nın kentleşme tarihinin değerlendirilmesi
ABDURAHMAN HUSSEN YIMER
Yüksek Lisans
İngilizce
2023
Şehircilik ve Bölge PlanlamaMersin ÜniversitesiŞehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. ALİ CENAP YOLOĞLU
- Coğrafi bilgi sistem destekli bütünleşik bir kentsel dönüşüm modelinin geliştirilmesi ve uygulanması
Development and implementation of an integrated urban regeneration model supported by geographical information systems
ALİ TUNÇ
Doktora
Türkçe
2023
Mühendislik Bilimleriİstanbul Teknik ÜniversitesiGeomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. TAHSİN YOMRALIOĞLU
- Assessing the impacts of urban land use/land cover change on soil ecosystem services
Kentsel arazi kullanımı/arazi örtüsü değişiminin toprak ekosistem servisleri üzerindeki etkilerinin değerlendirilmesi
MELTEM DELİBAŞ
Doktora
İngilizce
2023
Şehircilik ve Bölge Planlamaİstanbul Teknik ÜniversitesiŞehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
PROF. DR. AZİME TEZER
- Peyzaj mimarlığında yapay zeka uygulamaları: Yapay zeka üretimi peyzaj tasarımlarının ekolojik performansının Sites kriterleri üzerinden değerlendirilmesi
Applications of artificial intelligence in landscape architecture: Evaluation of the ecological performance of ai-generated landscape designs based on Sites criteria
MEHMET ONUR SENEM
Doktora
Türkçe
2024
Peyzaj Mimarlığıİstanbul Teknik ÜniversitesiBilişim Uygulamaları Ana Bilim Dalı
PROF. DR. HAYRİYE EŞBAH TUNÇAY
- Şehir planlamada su ve kanalizasyon sistemleri proje eşiklerinin değerlendirilmesi (İzmir büyük kent bütünü'nde bir deneme)
The Evaluation of thresholds of water and sewerage projects in relation to urban planning (testing the hypothesis in the case of İzmir greater city area)
HİLMİ EVREN ERDİN
Yüksek Lisans
Türkçe
2001
Şehircilik ve Bölge PlanlamaDokuz Eylül ÜniversitesiŞehir Planlama Ana Bilim Dalı
Y.DOÇ.DR. YILDIRIM ORAL