Türkiye'de karma kullanımlı yapılarda yönetim planı ve uygulama sorunları

Management plans and practical challenges in mixed-use developments in Türkiye

PDF İndir

Tez No: 963376
Yazar: FURKAN YILDIZ
Danışmanlar: PROF. DR. ŞEVKİYE ŞENCE TÜRK
Tez Türü: Yüksek Lisans
Konular: Şehircilik ve Bölge Planlama, Urban and Regional Planning
Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
Yıl: 2025
Dil: Türkçe
Üniversite: İstanbul Teknik Üniversitesi
Enstitü: Lisansüstü Eğitim Enstitüsü
Ana Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
Bilim Dalı: Belirtilmemiş.
Sayfa Sayısı: 167

Özet

Günümüz kentleşme süreçleri, artan nüfus baskısı, ekonomik dinamikler ve sınırlı arazi kaynaklarının etkin kullanım zorunluluğu ile şekillenmektedir. Bu bağlamda şehir planlamasında giderek daha fazla önem kazanan karma kullanımlı yapılar, modern kentsel yaşamın ihtiyaçlarını karşılamak üzere ortaya çıkan en dikkat çekici yapı tipolojilerinden birini oluşturmaktadır.“Karma kullanımlı yapılar”, farklı işlevlerin – genellikle konut, ticaret, ofis, sosyal, kültürel ve rekreatif alanların – tek bir yapı veya yapı kompleksi içerisinde bir arada bulunmasıyla tanımlanmaktadır. Bu yaklaşım, yalnızca mekânsal yoğunlaşmayı sağlamakla kalmayıp, aynı zamanda kentlilerin gündelik yaşamda duyduğu çok boyutlu ihtiyaçları aynı fiziksel çerçevede karşılamayı amaçlamaktadır. Böylelikle bireylerin yaşam kalitesi yükseltilirken, şehir ölçeğinde de verimlilik, sürdürülebilirlik ve mekânsal bütünleşme sağlanmaktadır. Karma kullanımlı yapıların avantajları çok yönlüdür. Öncelikle, farklı işlevlerin bir arada bulunması sayesinde ulaşım ihtiyacı azalmaktadır; bireyler yaşama, çalışma, alışveriş ve sosyalleşme gereksinimlerini aynı mekânsal çevre içerisinde karşılayabilmektedir. Bu durum, hem zaman hem de enerji tasarrufu sağlamaktadır. Ayrıca bu tip yapılar, sosyal etkileşimi artırarak farklı sosyo-ekonomik grupların bir araya gelmesine imkân tanımakta, kent dokusunu canlandırarak gece-gündüz yaşayan canlı alanlar yaratmaktadır. Sürdürülebilirlik perspektifinden bakıldığında, bu yapıların çevresel etkilerinin de olumlu olduğu söylenebilir; daha kompakt yerleşimler sayesinde kentsel yayılma sınırlandırılmakta, altyapı hizmetleri daha verimli kullanılmakta ve karbon ayak izi azaltılabilmektedir. Bununla birlikte, karma kullanımlı yapıların dezavantajları da göz ardı edilemez. Yüksek inşaat ve geliştirme maliyetleri, fonksiyonlar arası uyum sorunları, karmaşık işletme modelleri, kullanıcılar arasında doğabilecek çatışmalar ve uzun vadede esneklik eksiklikleri, bu tip projelerin önemli zorluklarını oluşturmaktadır. Ayrıca, büyük ölçekli karma projelerde yönetimsel karmaşa ve katılımcı süreçlerin yetersizliği, maliklerin haklarını olumsuz yönde etkilemektedir. Türkiye gibi hızlı kentleşen ülkelerde, bu yapılar sadece fiziksel dönüşümün değil, aynı zamanda toplumsal ve ekonomik dönüşümün de anahtarı niteliğindedir. Bu nedenle, söz konusu yapıların hukuki ve yönetsel boyutlarının ayrıntılı olarak ele alınması, kentsel gelişimin sürdürülebilirliği açısından kritik önem taşımaktadır. Bu noktada, yönetim planı kavramı merkezi bir rol üstlenmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında zorunlu tutulan yönetim planı, karma kullanımlı yapıların hukuki, işlevsel ve yönetsel çerçevesini belirleyen temel belgedir. Yönetim planı; taşınmazın kullanım koşullarını, ortak alanların paylaşımını, yöneticilerin görev ve sorumluluklarını, mali yükümlülükleri ve kat maliklerinin haklarını düzenlemektedir. Mahkemeler açısından da uyuşmazlıkların çözümünde birincil başvuru kaynağı olan bu belge, uygulamada adeta bir“anayasaya”benzetilebilecek önemde kabul edilmektedir. Yönetim planının içerik kalitesi ve uygulanabilirliği, doğrudan malik memnuniyetini, yönetime duyulan güveni ve yapının uzun vadeli sürdürülebilirliğini belirlemektedir. Tez kapsamında yapılan incelemeler, uygulamadaki en önemli sorunlardan birinin yönetim planlarının geliştirici (yüklenici) firmalar tarafından tek taraflı biçimde hazırlanması olduğunu ortaya koymuştur. Malikler, mülkiyeti edinmeden önce bu planlara taraf olmak zorunda kalmakta, çoğu zaman planın içeriğini değiştirme ya da itiraz etme imkânına sahip olamamaktadır. Bu durum, demokratik katılım ilkesiyle bağdaşmamakta ve maliklerin yönetime olan güvenini zedelemektedir. Yönetim planlarında geliştirici lehine yer alan özel hükümler – örneğin, geliştiriciye sınırsız yönetim yetkisi verilmesi, önemli kararların alınmasında veto hakkı tanınması – hem yönetim süreçlerinde tekelleşmeye yol açmakta hem de uzun vadeli çatışmaların kaynağı haline gelmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca yönetim planının değiştirilmesi, kat maliklerinin beşte dördünün onayına bağlanmıştır. Bu kadar yüksek bir çoğunluğun sağlanması, özellikle büyük ölçekli karma projelerde neredeyse imkânsızdır. Dolayısıyla geliştirici tarafından başlangıçta konulan tek taraflı hükümler, uzun yıllar boyunca değiştirilemeden yürürlükte kalabilmekte; maliklerin hak ve özgürlüklerini sınırlayan adaletsiz düzenlemeler doğurmaktadır. Demokratik temsilin zayıflaması, maliklerin yönetime aktif katılımını engellemekte, bu da hem sosyal huzursuzluklara hem de yargı mercilerinde artan uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Karma yapılarla ilgili bir diğer kritik mesele, farklı fonksiyonların doğurduğu dengesizliklerin yönetim planına yeterince yansıtılamamasıdır. Örneğin, bir karma projede ticari birimlerle konut birimlerinin ortak giderlere katılımı, güvenlik hizmetlerinin paylaşımı, otopark hakları veya aidat yükümlülükleri net olarak tanımlanmadığında ciddi adaletsizlikler ortaya çıkmaktadır. Ticari birimlerin daha fazla hizmetten faydalanmasına rağmen konut birimlerinin aynı ya da daha yüksek aidat ödemesi, sıkça karşılaşılan bir sorundur. Bu gibi dengesizlikler, toplumsal huzursuzlukların yanı sıra hukuki uyuşmazlıkların da temel sebeplerindendir. Tezde ulaşılan önemli bir bulgu, karma kullanımlı yapılar ile toplu yapılar arasındaki hukuki ve işlevsel ayrımın belirsizliğidir. 2007 yılında 5711 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişiklik, toplu yapı kavramını tanımlamış ve birden fazla parselin tek yönetim planı ile idare edilmesine imkân tanımıştır. Ancak uygulamada farklı yönetim planlarının nasıl birleştirileceği, geçiş süreçlerinin nasıl işleyeceği, maliklerin haklarının nasıl korunacağı gibi hususlarda ciddi belirsizlikler bulunmaktadır. Bu durum, hem öğretide hem de yargı kararlarında tartışmalara neden olmaktadır. Literatürde ve mahkeme içtihatlarında öne çıkan ortak görüş, yönetim planlarının objektif kriterlere bağlanması, kamu denetiminin güçlendirilmesi ve şeffaflık ilkelerinin geliştirilmesi gerektiği yönündedir. Tez çalışması yalnızca mevcut sorunları ortaya koymakla kalmamış, aynı zamanda çözüm önerileri de geliştirmiştir. Bu öneriler arasında, yönetim planlarının hazırlanış sürecinde maliklerin daha aktif katılımını sağlayacak yasal ve idari mekanizmaların oluşturulması, planların adil ve dengeli hükümler içerecek şekilde standartlara bağlanması, fonksiyonlar arası dengenin sağlanabilmesi için açık ve net düzenlemelerin yapılması yer almaktadır. Ayrıca, bağımsız denetim ve kamu otoritesinin gözetimiyle, geliştirici lehine tek taraflı hükümlerin önlenmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Sonuç olarak, karma kullanımlı yapılar günümüz kentleşmesinin kaçınılmaz bir olgusu olarak ortaya çıkmaktadır. Bu yapıların sunduğu avantajlar; sürdürülebilirlik, mekânsal verimlilik ve toplumsal bütünleşme açısından büyük önem taşımaktadır. Ancak yönetim planlarının yetersizliği, uygulamadaki adaletsizlikler ve hukuki belirsizlikler, bu avantajların önemli ölçüde gölgelenmesine neden olmaktadır. Tez, karma kullanımlı yapıların yalnızca fiziksel ve mekânsal değil, aynı zamanda hukuki, yönetsel ve sosyolojik boyutlarıyla da ele alınması gerektiğini göstermiştir. Çalışma, çözüm odaklı yaklaşımıyla, gelecekte karma kullanımlı yapıların daha adil, şeffaf ve sürdürülebilir bir hukuki zeminde yönetilebilmesi için önemli öneriler sunmaktadır

Özet (Çeviri)

Contemporary urbanization processes are deeply influenced by population growth, demographic pressures, economic dynamics, and the necessity of utilizing limited land resources in the most effective manner. Within this framework, mixed-use developments have emerged as a prominent architectural and urban typology that addresses the complex and evolving needs of modern cities. Mixed-use developments are generally defined as projects in which different functions—typically residential, commercial, office, social, cultural, and recreational spaces—are integrated within a single building or building complex. Such developments are not merely physical constructs; rather, they represent a new paradigm in urban living that seeks to merge diverse activities and functions into a coherent whole. By doing so, they aim to improve the quality of individual life while simultaneously fostering urban efficiency, sustainability, and spatial integration. The idea of bringing multiple functions together within the same structure or neighborhood is not entirely new. Historically, many pre-industrial cities had an organically mixed character: people lived above their shops, socialized in nearby squares, and carried out daily routines without relying on long-distance transportation. However, the advent of modern urban planning in the 19th and 20th centuries, especially the functionalist principles popularized by movements such as the Athens Charter, promoted a strict separation of functions—residential, commercial, and industrial zones were placed in distinct districts. This segregation aimed to increase efficiency but often resulted in urban sprawl, increased dependence on automobiles, and fragmented city life. Against this backdrop, mixed-use developments re-emerged in the latter half of the 20th century as a corrective measure, seeking to restore vibrancy, reduce spatial inefficiencies, and reconnect fragmented communities. Today, they are increasingly viewed not as exceptions but as central elements of sustainable urban development strategies around the world. The primary advantages of mixed-use developments are multidimensional. By bringing together multiple functions within the same spatial framework, these projects significantly reduce the need for transportation. Residents are able to live, work, shop, and socialize in close proximity, thereby saving both time and energy. This compact lifestyle model contributes to efficiency at both the individual and urban scale. Moreover, mixed-use projects foster social interaction by bringing together different socio-economic groups, thereby stimulating cultural diversity and community engagement. They also contribute to the revitalization of urban fabric by creating vibrant neighborhoods that remain active throughout the day and night. From a sustainability perspective, mixed-use developments are generally considered environmentally beneficial, as they reduce urban sprawl, enable more efficient use of infrastructure, and help minimize the overall carbon footprint of cities. The sociological dimension of these projects is particularly noteworthy. In a world where urban residents often suffer from alienation, long commutes, and fragmented daily routines, mixed-use developments present a model of proximity-based living that fosters stronger social ties. The ability to interact with neighbors in shared spaces such as parks, cafés, cultural centers, or fitness facilities creates opportunities for informal encounters that build community cohesion. Furthermore, these spaces can accommodate diverse age groups and lifestyles, from young professionals to families with children and elderly citizens, thereby promoting inclusivity. Cultural events, recreational activities, and shared amenities transform mixed-use projects into microcosms of urban life where multiple layers of social interaction take place. In this sense, such developments are not only physical solutions to spatial challenges but also vehicles for cultivating social capital. Nevertheless, these developments are not without their challenges and disadvantages. High construction and development costs, functional incompatibilities, complex management structures, potential conflicts among different user groups, and the lack of long-term flexibility are among the key difficulties identified in the literature. Large-scale projects, in particular, face the risk of becoming over-commercialized or too homogeneous, thereby undermining the very diversity they aim to promote. Moreover, the integration of multiple functions into one physical entity often requires sophisticated technical infrastructure, advanced architectural solutions, and intensive capital investment. This makes mixed-use projects financially risky, accessible primarily to large-scale developers and investors, and often unaffordable for lower-income groups. As such, while they may enhance sustainability and efficiency at the macro level, they may also contribute to processes of social exclusion if not carefully planned. In rapidly urbanizing countries such as Turkey, these challenges are amplified by demographic pressures and institutional shortcomings. Mixed-use developments in such contexts are not only instruments of physical transformation but also vehicles of social and economic transformation, which increases the importance of examining their legal and managerial dimensions in depth. Turkey's urbanization trajectory—marked by rural-to-urban migration, rapid population growth in metropolitan areas, and the rise of large-scale housing and commercial complexes—creates fertile ground for mixed-use developments but also magnifies the governance issues surrounding them. Many mega-projects in Istanbul, Ankara, and Izmir illustrate both the potential and the pitfalls of this model: while they provide modern amenities and integrate multiple functions, they also generate disputes over costs, responsibilities, and rights. At this point, the concept of the management plan becomes crucial. Under the Turkish Condominium Law (Kat Mülkiyeti Kanunu), the management plan is a legally binding document that establishes the functional, legal, and administrative framework of a property. It regulates the use of private and common spaces, delineates the duties and responsibilities of managers, sets out the financial obligations of co-owners, and defines their rights. Importantly, in the case of disputes, management plans serve as the primary reference document for judicial authorities, functioning almost as a“constitution”for the development. The quality, inclusiveness, and enforceability of the management plan thus directly affect the satisfaction of property owners, the trust in management, and the long-term sustainability of the project. The findings of this thesis reveal that one of the most critical problems in practice arises from the fact that management plans are predominantly drafted unilaterally by developers (contractors). Buyers are compelled to accept these plans prior to acquiring ownership, often without any real opportunity to contest or modify the provisions. This situation runs contrary to the principle of democratic participation and undermines the legitimacy of the governance system. Many management plans contain provisions that disproportionately favor the developer, such as granting unlimited managerial rights or veto powers over critical decisions. These unilateral arrangements often result in long-term conflicts and power asymmetries within the governance structure of mixed-use projects. The rigidity of the legal framework compounds this issue. According to Article 28 of the Condominium Law, amendments to the management plan require the consent of four-fifths of the co-owners. Securing such a high qualified majority is practically impossible, particularly in large-scale and functionally complex developments. Consequently, provisions that were inserted unilaterally by the developer at the outset remain in force for many years, creating structural inequities that limit the rights and freedoms of co-owners. The lack of democratic representation not only prevents active participation of residents in management but also leads to widespread dissatisfaction, social unrest, and a proliferation of legal disputes. Another recurring issue identified in this research concerns the imbalance among different functions within mixed-use projects, which is often inadequately addressed in management plans. For instance, conflicts commonly arise regarding the distribution of common expenses, the allocation of parking spaces, the use of security services, or the determination of service charges. Commercial units often benefit disproportionately from shared facilities, while residential units are compelled to bear equal or even greater financial burdens, creating a strong sense of injustice. Unless management plans explicitly define equitable mechanisms for sharing costs and responsibilities, these imbalances can escalate into prolonged disputes that undermine the social cohesion and economic viability of the development. The thesis also highlights the pressing need to clarify the legal and functional distinctions between mixed-use developments and collective housing complexes. The 2007 amendment to the Condominium Law through Law No. 5711 introduced the concept of“collective structures”(toplu yapılar) and allowed multiple parcels to be governed under a single management plan. However, in practice, significant ambiguities remain regarding how existing management plans should be consolidated, how governance transitions should occur, and how the rights of individual owners should be safeguarded during these processes. Both academic scholarship and judicial decisions reveal a growing consensus on the necessity of establishing objective criteria for management plans, strengthening mechanisms of public oversight, and embedding transparency and accountability within the governance framework of mixed-use projects. International comparisons shed light on potential pathways for reform. In the United States, for instance, mixed-use developments are often governed by homeowner associations and condominium boards, which provide more flexible mechanisms for updating governance documents. While these models also face challenges such as unequal participation and conflicts of interest, they generally allow for greater adaptability in response to changing circumstances. In Europe, particularly in countries such as Germany and the Netherlands, strong regulatory frameworks emphasize tenant rights, public oversight, and mechanisms for conflict resolution. Meanwhile, in East Asia, large-scale developments in cities like Seoul, Tokyo, and Shanghai demonstrate how high-density mixed-use projects can function effectively when supported by robust planning systems and state supervision. Learning from these examples, Turkey has the opportunity to design a governance model that balances developer initiative with resident participation and public oversight. In addition to diagnosing the problems, the thesis advances several policy and legal reform proposals. It argues for the establishment of participatory mechanisms that allow owners to be involved in the preparation of management plans from the outset, rather than being passive recipients of pre-drafted documents. It further recommends the standardization of management plan provisions to ensure fairness and consistency, the explicit regulation of inter-functional relations (such as the allocation of costs between residential and commercial units), and the introduction of independent auditing and public supervisory mechanisms to prevent unilateral exploitation by developers. By embedding these reforms into the legal and institutional framework, mixed-use developments can be managed more equitably and sustainably. Ultimately, the thesis demonstrates that mixed-use developments are an inevitable component of contemporary urbanization, particularly in countries undergoing rapid demographic and economic transformations. These developments offer considerable advantages in terms of sustainability, efficiency, and social integration. Yet, the shortcomings in their governance—particularly those stemming from inadequately prepared or unfair management plans—pose significant threats to their long-term success. The study underscores the need for a holistic approach that treats mixed-use projects not merely as architectural or planning phenomena, but as multi-dimensional constructs with legal, managerial, and sociological implications. By systematically analyzing the challenges of management plans and the disputes they generate, the thesis contributes to both academic scholarship and practical policymaking. Its findings suggest that the future of mixed-use developments depends on the creation of a transparent, participatory, and balanced governance framework that adequately protects the rights of all stakeholders. In doing so, the research not only illuminates the shortcomings of current practices in Turkey but also provides insights that are relevant for other rapidly urbanizing contexts around the world. In conclusion, this thesis argues that the legal and managerial frameworks of mixed-use developments must evolve in parallel with the growing complexity of urban life. Unless reforms are implemented to democratize and standardize management plans, the very advantages that make mixed-use developments attractive—efficiency, sustainability, and social vitality—may be undermined by internal conflicts and inequities. Conversely, with appropriate reforms, these developments hold the potential to become exemplary models of integrated, equitable, and sustainable urban living in the twenty-first century. The stakes are particularly high in societies where demographic pressures and economic transformation converge, as the governance of mixed-use projects will play a decisive role in shaping not only the physical fabric of cities but also the quality of urban life itself. In this sense, the debate around management plans is not merely a technical or legal matter but a broader societal question that touches upon democracy, equity, and the right to the city.

Benzer Tezler

Tez No
865215
Türkiye'de mülkiyet ve mülkiyet yönetiminin değerlendirilmesi
Evaluation of property and property management in Türkiye
MEHMET İŞİLER
Doktora
Türkçe
2024
Jeodezi ve Fotogrametri İstanbul Teknik Üniversitesi
Geomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. MUSTAFA YANALAK
Tez No
389357
Çok taraflı inşaat projelerinde kalite yönetim sistemi kurulumu önerisi
Quality management system deployment propose for contracting firms to implement medium/large scale construction projects
MERT YANAŞIK
Yüksek Lisans
Türkçe
2015
İnşaat Mühendisliği İstanbul Teknik Üniversitesi
İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı
DR. FEYZİ HAZNEDAROĞLU
Tez No
830756
Kentsel dönüşüm projeleri uygulama alanlarında tesis yönetimi gereksinimi: Kuzey Ankara girişi ve dikmen vadisi kentsel dönüşüm projeleri örneği çerçevesinde yönetim modelinin değerlendirilmesi
The requirement for facility management in implementation areas of urban transformation projects: Assessment of management models within the framework of North Ankara Entrance and Dikmen Valley urban transformation projects
ESRA KESKİN
Doktora
Türkçe
2023
Ekonomi Ankara Üniversitesi
Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
Tez No
949680
Sepet örgülü ve ahşap iskelet strüktürlü geleneksel Akçakese evlerinin deprem performansının değerlendirilmesi
Evaluation of the seismic performance of traditional Akçakese houses in relation to structural deterioration
ZEYNEP DİKYER
Yüksek Lisans
Türkçe
2025
Mimarlık İstanbul Teknik Üniversitesi
Mimarlık Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. CANER GÖÇER
Tez No
98319
Aydın kent merkezi tarihi dokusunun incelenmesi
The Research of the historical fabric of the city centre of Aydın
AYLİN ERTEM
Yüksek Lisans
Türkçe
2000
Mimarlık Dokuz Eylül Üniversitesi
Restorasyon Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. ETİ AKYÜZ LEVİ

Geri Dön