Türkiye'de mülkiyet ve mülkiyet yönetiminin değerlendirilmesi
Evaluation of property and property management in Türkiye
- Tez No: 865215
- Danışmanlar: PROF. DR. MUSTAFA YANALAK
- Tez Türü: Doktora
- Konular: Jeodezi ve Fotogrametri, Geodesy and Photogrammetry
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2024
- Dil: Türkçe
- Üniversite: İstanbul Teknik Üniversitesi
- Enstitü: Lisansüstü Eğitim Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Geomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Geomatik Mühendisliği Bilim Dalı
- Sayfa Sayısı: 233
Özet
Dünya genelinde nüfus artışı ve küresel akımların etkisiyle meydana gelen hızlı ve denetimsiz kentleşme süreci; gıda güvenliği, enerji talebinin artışı, iklim değişikliği, yasadışı yapılaşma, afetlere karşı dayanıksız yerleşme, ekonomik kaynakların verimsiz kullanımı gibi sorunların ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Ülkemizde yaşanan kentleşme süreci de çözümü zor ve karmaşık problemlere yol açmıştır. Dokuzuncu Kalkınma Planı programında;“Sürdürülebilir Kentsel Gelişme ve Eylem Planının”hazırlanması hedeflenmiştir. Bu doğrultuda yapılan çalışmalar sonucunda, KENTGES Bütünleşik Kentsel Gelişme Stratejisi ve Eylem Planı (2010-2023) yürürlüğe konmuştur. Kentsel Gelişme Stratejisi (KENTGES) ülkemizin kentleşme konusundaki temel sorunlarının çözümüne ve ülkemizde sürdürülebilir kentsel gelişimin sağlanmasına ilişkin eylemleri içeren rehber niteliğinde bir dökümandır. KENTGES belgesinde geçmişte ortaya çıkan ve ülkemizi halen etkileyen sorunlar arasında; kentlerde kontrolsüz büyüme, kaçak yapılaşma ile birlikte afetlere karşı dayanıksız kentleşme, çevrenin tahribatı, yerel yönetimlerin düşük kapasiteleri ve planlama sistemindeki aksaklıklar gösterilmiştir. Ayrıca, uluslararası alanda önemli gündem maddeleri haline gelen kentlerde iklim değişikliği ve enerji verimliliği konularında gerekli adımların atılması gerekliliği vurgulanmıştır. KENTGES kapsamında ortaya konan kentleşme sorunları kaynakların etkin ve verimli kullanımı önünde engel teşkil etmekte ve ülke ekonomisine büyük zararlar vermektedir. Ülkemizde taşınmaz piyasalarının yeterli düzeyde etkin hale gelmediği ve gerekli kurumsallaşmanın sağlanamadığı görülmektedir. Özellikle imar uygulamaları mülkiyet hakkının kullanımına ve mülkiyetin ekonomik fonksiyonuna doğrudan etki eden kararları içermektedir. Bu nedenle, kentsel planlama ve yapılaşma faaliyetleri sürdürülebilir arazi yönetiminin en önemli bileşenleri arasında yer almaktadır. Ülkemizde imara aykırı yapılaşmadan kaynaklı sorunlar uzun süredir ülke gündemini meşgul etmektedir. Bu durumdaki konut ve yapıların ekonomik potansiyelleri kullanılamamakta ve bu taşınmazlar sermaye üretme yeteneğinden yoksun kalmaktadır . Ayrıca, ilgili taşınmazlar çeşitli mülkiyet sorunlarına da konu olmaktadır. Bu durumun çözümü için 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen 16 nolu geçiçi madde ile“İmar Barışı”süreci başlatılmıştır. Ülkemizde imar barışı sürecine yaklaşık dokuz milyon başvuru olduğu düşünülürse, mevcut sistemin sağlıklı bir yapılaşmayı sağlayamadığı görülmektedir. Kişiler, taşınmazlar üzerindeki yatırımlarının hukuki anlamda korunmasını ve öngörülebilir olmasını isterler. 20. yüzyılla birlikte mülkiyet sosyal bir hak olarak görülmeye başlanmış ve kamu yararı gereğince arazi mülkiyetinin kullanımına yönelik denetim giderek artmıştır. Bu nedenle kadastronun mülkiyeti etkileyen kısıtlamaları gösterir nitelikte genişletilmesi gerekmektedir. Mülkiyet üzerindeki hak, kısıtlama ve sorumluluklar kolay erişilebilir, güncel ve takip edilebilir olmalıdır. Mülkiyet üzerindeki hak, kısıtlama ve sorumlulukların kaydı ve erişimi ayrıca kamu faaliyetlerinin gerçekleştirilmesinde büyük katkılar sağlayacak, farklı kurumlar tarafından gerçekleştirilen uygulamaların çakışma ihtimali azalacak, böylelikle zaman, emek ve ekonomik kaybın önüne geçilmiş olacaktır. Kentsel alanlarda oluşan aşırı nüfus baskısı sonucunda kıt bir kaynak olan arazinin kullanımının giderek çeşitlendiği, arazinin altında ve üstünde karma yapıların arttığı düşünüldüğünde, kentsel alanlardaki yapılara ilişkin yasal durumların tescili, takibi ve sunumu için mevcut bilgi ve iletişim teknolojilerinden yararlanarak üç boyutlu kadastro yaklaşımının hukuki, idari ve teknik anlamda yapılandırılması gerekmektedir. 3 boyutlu altlıklara sahip bir kadastro sisteminin kurulması ile mevcut yapı stokunun tespiti ve kontrolü sağlıklı bir şekilde sağlanabilecek, yapılaşma süreçlerine ilişkin işlemlerin dijitalleşmesi desteklenebilecek, kentsel planlama faaliyetleri ve kentsel araştırmalara yönelik üç boyutlu analizler yapılabilecek, özellikle enerji verimliliği, karbon emisyonunun azaltılması, güneş enerjisinden faydalanılması hususlarında uygulamaların hayata geçirilmesi kolaylaşacak ve kentsel alanlarda çeşitli afet senaryoları canlandırılarak, afetlerin olası etkisi analiz edilebilecek, böylelikle afet yönetime katkı sağlanabilecektir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'nin Türkiye aleyhine kararlarının büyük bir çoğunluğu mülkiyet hakkına ilişkin ihlalleri içermektedir. Özellikle bu ihlallerin içeriğini tapu-kadastro faaliyetleri, imar uygulamaları ve kamulaştırma sonucu mülkiyet hakkına müdahaleler oluşturmaktadır. Kentsel alanlarda mülkiyete yönelik faaliyetlerin yoğunluğu da göz önüne alındığında mülkiyet sistemimize yönelik bazı temel değişikliklerin zorunlu olduğu ortaya çıkmaktadır. Belirtilen sorunların çözümü ve arazi yönetimi konusunda uluslararası alanda görülen eğilimlerin ve reformların hayata geçirilmesi için kentsel alanlara yönelik çok amaçlı kadastro sisteminin yapılandırılması ve bütünselliğinin gerçekleştirilmesi ana hedef olmalıdır. Tez çalışması, Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti anlayışının ve kentsel alanlardaki taşınmaz mülkiyeti yönetiminin değerlendirilmesi ile sınırlı tutulmuştur. Tez kapsamında, ülkemizde kentsel alanlarda gerçekleştirilen arazi yönetim faaliyetlerine yönelik mevcut yasal, teknik ve kurumsal yapı ortaya konarak, imar uygulama planlarının getirdiği kısıtlamaların kadastro sistemine dahil edildiği, yapılaşma süreçlerinin ve yapı stokunun takibinin yapıldığı, vatandaşların kadastral veriye erişimini kolaylaştıran bütünleşik bir kadastro sistemi önerisinde bulunulmuştur. Bu bağlamda; öncelikle, Türkiye'de ve uluslararası alanda mülkiyet hakkının içeriği ve kapsamına ilişkin temel yaklaşımlar incelenmiştir. İkinci aşamada Uluslararası alanda arazi yönetimine ilişkin mevcut durum ve eğilimler tespit edilmiş, üçüncü aşamada Türkiye'deki tapu kadastro ve mekansal planlama sistemleri incelenmiştir. Kentsel alanlarda taşınmaz mülkiyetine yönelik faaliyetlere ilişkin karşılaşılan temel sorunlar araştırılmış ve bu sorunların çözümü için temel gereksinimler belirlenmiştir. Enerji verimliliği ve iklim değişikliği konularının arazi yönetimi bakış açısı çerçevesinde kadastral ve planlama sistemlerine entegrasyonu için ön çalışmada bulunulmuştur. Son olarak, kentsel alanlara yönelik geliştirilmesi önerilen çok amaçlı kadastro sisteminin uygulanabilmesi için gerekli temel hususlar ortaya konulmuştur. Ayrıca, mevcut bina stokunun anlık takibi kolaylaştıracak derin öğrenme tabanlı yüksek çözünürlüklü uydu verileri ile Google Earth Sokak Görünümlerinin kullanıldığı yarı otomatik bir yaklaşım geliştirilmiştir.
Özet (Çeviri)
The rapid and uncontrolled urbanisation process, which has occurred worldwide due to population growth and global trends, causes problems such as food security, increased energy demand, climate change, illegal construction, settlements not resistant to disasters, and informal economy. The urbanisation process in our country has also led to complex problems. The Ninth Development Plan program was targeted at preparing a“Sustainable Urban Development and Action Plan.”As a result of the studies carried out in this direction, the KENTGES Integrated Urban Development Strategy and Action Plan (2010-2023) was implemented. The Urban Development Strategy (KENTGES) is a guiding document that includes actions to solve the main problems of urbanisation in our country and ensure sustainable urban development. In the KENTGES document, uncontrolled growth in cities, urbanisation that is not resistant to disasters due to illegal construction, destruction of the environment, low capacities of local governments, and deficiencies in the planning system are cited among the problems that emerged in the past and still affect our country. It was also emphasised that required steps should be taken to address climate change and energy efficiency in cities, which have become essential agenda items in the international arena. Urbanisation problems identified within the scope of KENTGES cause an obstacle to the effective and efficient use of resources and cause significant damage to the national economy. It is observed that real estate markets in Türkiye have not become sufficiently effective, and the necessary institutionalisation has not been achieved. In particular, zoning practices include decisions that directly affect the use of property rights and the economic function of property. Therefore, urban planning and development activities are among the most critical components of sustainable land management. In our country, problems arising from construction in violation of zoning have been on the national agenda for a long time. The economic potential of such houses and buildings cannot be utilised, and these immovables are deprived of the ability to generate capital. In addition, these immovable properties are also subject to various ownership problems. In order to resolve this situation, the“Zoning Peace”process was initiated with the temporary article numbered 16 added to the Zoning Law No. 3194. Considering that there are approximately nine million applications to the zoning peace process in our country, it is seen that the current system cannot provide a healthy construction. Natural and legal persons demand their investments in immovable property to be legally protected and predictable. In the 20th century, the property has become seen as a social right, and control over land ownership has increased in the public interest. Therefore, the cadastre needs to be expanded to show the restrictions affecting ownership. Rights, restrictions, and responsibilities on the property should be easily accessible. Recording and access to property rights, restrictions, and responsibilities will also contribute to realizing public activities, reducing the possibility of overlapping applications carried out by different institutions, thus avoiding the loss of time, effort, and finances. Considering that the use of land, a scarce resource, is becoming increasingly diversified due to overpopulation pressure in urban areas and the increase in mixed structures above and below the land, it is necessary to structure a three-dimensional cadastral approach. With the establishment of a cadastral system with 3-dimensional, the existing building stock can be determined and controlled easily, digitalization of transactions related to construction processes can be supported, three-dimensional analyses for urban planning activities and urban research can be carried out, it will be easier to implement applications, especially in energy efficiency, carbon emission reduction, utilization of solar energy, and various disaster scenarios can be simulated in urban areas, the possible impact of disasters can be analyzed. The construction industry is responsible for the increase in total CO2 emissions and global final energy consumption within the European Union. The European Union has applied policies concerning the energy efficacy of residential buildings over the past two decades. Türkiye has enacted several regulatory rules in response to the EU Directive on Energy Efficiency. The Energy Performance Certificate (EPC) system outlined in the Regulation on Building Energy Performance is expected to decrease buildings' total energy consumption and CO2 emissions. The definition of EPC actions cannot be limited to the scope of individual structures. Instead, these initiatives should be approached with a comprehensive perspective that encompasses land management. Integration of EPC application data with topographic, atmospheric, land tenure, and land use information is necessary to develop an effective energy efficiency policy for settlements. Most of the European Court of Human Rights judgments against Türkiye involve violations of the right to property. In particular, the content of these violations consists of interventions to the right to property as a result of zoning practices and expropriation. Considering the intensity of property-related activities in urban areas, it becomes clear that some fundamental changes to our property system are mandatory. Structuring and realising the integrity of a multi-purpose cadastral system for urban areas will be crucial in solving the related problems and realising the international land management trends. This thesis aims to reveal the existing legal, technical, and institutional structure for real estate ownership activities in urban areas in Türkiye and to put forward a“multi-purpose cadastral system in urban areas”that includes public restrictions by zoning implementation plan. This cadastral structure also enables the monitoring of building stocks. The approach to property rights in Türkiye and internationally has been discussed in this context. The second stage identifies the current situation and trends regarding land management in the international arena. Türkiye's spatial planning and cadastral systems are analysed in the third stage. The main problems encountered in the activities related to real estate ownership in urban areas have been investigated, and the basic requirements for solving these urban issues have been determined. A preliminary study was introduced to integrate Energy Efficiency into cadastral and planning systems within the framework of land management perspective. In addition, a semi-automatic approach using deep learning-based high-resolution satellite data and Google Earth Street Views has been developed to facilitate instant monitoring of the existing building stock. This study proposed a two-step semiautomated building stock monitoring approach. The proposed method can accurately detect important characteristics of buildings, such as the building's geometry and the total number of stories. Initially, the identification of buildings was accomplished by utilising the object-based image analysis (OBIA) technique of satellite images with high resolution. During the second phase, vertical photos of the buildings were taken. Subsequently, the automated estimation of the number of building floors was accomplished by utilising Google Street View Images (GSVI) by implementing the YOLOv5 algorithm and the kernel density estimate method. The experiment's initial phase involved utilising high-resolution images obtained from the Pleiades satellite. These images included three distinct urban areas in Istanbul. The OBIA experiment yielded average accuracy metrics of 92.74%, 92.23%, and 92.92% for Area 1, Area 2, and Area 3, respectively. The second phase of the experiment was applying a procedure to the image dataset comprising the GSVIs of many buildings located on various streets in Istanbul. The presence of many buildings, the perspective effect, the presence of barriers surrounding the structures, and variations in window sizes led to inaccuracies in assessing the floor area. The operator's manual interpretation improves the precision of floor estimation while acquiring SVIs. The technique being suggested accurately predicts the number of floors with a rate of accuracy of 79.2% based on the SVIs obtained by operator interpretation.
Benzer Tezler
- Kıyı alanlarındaki mülkiyet sorunlarının değerlendirilmesi: Bursa ili Mudanya ilçesi örneği
The evaluation of property problems in coastal areas: The case of Mudanya district of Bursa province (Turkey)
ÖZGÜL ÜNLÜ
Yüksek Lisans
Türkçe
2022
HukukAnkara ÜniversitesiGayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
PROF. DR. HARUN TANRIVERMİŞ
- Türkiye'de afet yönetimi ve idarenin sorumluluğu
Responsibility for disaster management and administration in Turkey
GÜLCAN AZİMLİ ÇİLİNGİR
- Türkiye'de kıyı-mülkiyet ilişkilerinin irdelenmesi: Trabzon sahil geçiş yolu örneği
Investigating of relations between coast and land ownership in Turkey: A case study highway of Trabzon shore transition
FAİK AHMET SESLİ
Doktora
Türkçe
2005
Jeodezi ve FotogrametriKaradeniz Teknik ÜniversitesiJeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF.DR. NİHAT AKYOL
- Алуу жана колдонуучулардынканааттануусун баалоо:бишкек шаарындаэмпирикалык изилдөө
E-devletin benimsenmesi ve kullanıcı memnuniyetinin değerlendirilmesi: Bişkek şehrinde ampirik bir araştırma
ACAR ŞARŞENKADIROVA
Yüksek Lisans
Kırgızca
2024
İşletmeKırgızistan-Türkiye Manas Üniversitesiİşletme Ana Bilim Dalı
YRD. DOÇ. DR. AZAMAT MAKSÜDÜNOV
- Coğrafi bilgi sistem destekli bütünleşik bir kentsel dönüşüm modelinin geliştirilmesi ve uygulanması
Development and implementation of an integrated urban regeneration model supported by geographical information systems
ALİ TUNÇ
Doktora
Türkçe
2023
Mühendislik Bilimleriİstanbul Teknik ÜniversitesiGeomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. TAHSİN YOMRALIOĞLU