İstanbul ofis gayrimenkul piyasasında kira geliri, getiri oranı, fiyatı etkileyen makro ve mikro faktörler: yeşil bina etkisi
Macro and micro factors affecting rental income, return rates, and prices in the istanbul office real estate market: The impact of green buildings
- Tez No: 1016911
- Danışmanlar: PROF. DR. YEŞİM TANRIVERMİŞ, DR. MEHMET ÜLGER
- Tez Türü: Yüksek Lisans
- Konular: Şehircilik ve Bölge Planlama, Urban and Regional Planning
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2026
- Dil: Türkçe
- Üniversite: Ankara Üniversitesi
- Enstitü: Fen Bilimleri Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
- Sayfa Sayısı: Belirtilmemiş.
Özet
Gayrimenkul geliştirme ve yatırım süreçlerinde yatırımcı kararlarının analizi, arz ve talep dengesinin sağlanması ve piyasanın sürdürülebilir yönetimi açısından önem taşımaktadır. Araştırmada, makroekonomik ve mikroekonomik değişkenlerin ofis fiyatları, kiraları ve getiri oranları üzerindeki etkileri analiz edilmiş, yeşil bina yatırımlarının piyasa performansına katkısı değerlendirilmiştir. Çalışma alanı olarak Levent, Maslak, Şişli ve Kağıthane ile Ataşehir seçilmiştir. Gayrimenkul danışmanlarından elde edilen, 2014-2024 dönemine ait 324 adet satış verisi kullanılarak doğrusal, logaritmik, yarı logaritmik regresyon modelleri kurulmuştur. Bununla birlikte, geliştirme uzmanları, gayrimenkul danışmanları, değerleme uzmanları ve ofis kullanıcılarından oluşan 89 kişiye anket uygulanmıştır. Regresyon sonuçları, uzun vadeli devlet tahvili faiz oranının, ofis fiyatlarını %33 oranında pozitif etkilediğini, ofis getiri oranlarını 2,78 birim negatif etkilediğini ortaya koymaktadır. Piyasa riskinin ofis fiyatlarını %24, kiraları %14 oranında düşürdüğü, ancak gecikmeli değerinin pozitif etki ettiği tespit edilmiştir. Mikro düzeyde ele alınan yeşil bina özelliklerinin ise ofis fiyatları, kiraları ve getiri oranları üzerinde doğrudan ve kısa vadeli bir fiyatlama etkisi üretmediği görülmektedir. Anket bulguları da bu durumu destekler nitelikte olup, yatırımcı kararlarının ağırlıklı olarak enflasyon, döviz kuru, inşaat maliyetleri ve kredi faiz oranları gibi makroekonomik göstergeler tarafından şekillendiğini göstermektedir. Sonuç olarak bu çalışma, İstanbul ofis piyasasında yeşil bina yatırımlarının mevcut ekonomik koşullarda doğrudan bir fiyatlama unsuruna dönüşmediğini, ancak piyasa istikrarının sağlandığı ve çevresel farkındalığın arttığı bir ortamda bu niteliklerin yatırım kararlarında daha belirleyici hale gelme potansiyeline sahip olduğunu göstermektedir. Bu yönüyle çalışma, ofis piyasasında yatırım kararlarının çok katmanlı yapısını ortaya koyarak literatüre katkı sunmakta ve politika yapıcılar ile sektör paydaşları için önemli çıkarımlar sağlamaktadır.
Özet (Çeviri)
Analyzing investor decisions in real estate development and investment processes is of great importance for establishing the balance of supply and demand and ensuring the sustainable management of the market. This research analyzes the effects of macroeconomic and microeconomic variables on office prices, rents, and yield rates, and evaluates the contribution of green building investments to market performance. Levent, Maslak, Şişli, Kağıthane, and Ataşehir were selected as the study area. Linear, logarithmic, and semi-logarithmic regression models were constructed using 324 sales data from 2014-2024 obtained from real estate consultants. Additionally, a survey was conducted with 89 individuals consisting of development specialists, real estate consultants, appraisers, and office users. The regression results show that the long-term government bond interest rate positively impacts office prices by 33% and negatively impacts office yield rates by 2.78 units. Market risk was found to reduce office prices by 24% and rents by 14%, but lagged value had a positive impact. At the micro level, green building features do not appear to produce a direct and short-term pricing effect on office prices, rents, and return rates. Survey findings support this, showing that investor decisions are primarily shaped by macroeconomic indicators such as inflation, exchange rates, construction costs, and loan interest rates. In, this study shows that green building investments in the Istanbul office market do not directly become a pricing factor under current economic conditions, but these features have the conclusion to become more decisive in investment decisions in an environment where market stability is achieved and environmental awareness is increased. In this respect, the study contributes to the literature by revealing the multifaceted nature of investment decisions in the office market and provides important implications for policymakers and sector stakeholders.
Benzer Tezler
- Ekonomik ve finansal perspektifte gayrimenkul yatırımları: İstanbul konut piyasasının ekonometrik analizi (2008-2011)
Real estate investments in the economic and financial perspective: Econometric analysis of Istanbul housing market (2008-2011)
CANSU ŞARKAYA İÇELLİOĞLU
- Seasonality of short-term rentals case study from airbnb in İstanbul
Kısa süreli kiralamalar üzerine bir çalışma: İstanbul airbnb örneği
OMAR RADWAN ABDELLAH
Yüksek Lisans
İngilizce
2022
Şehircilik ve Bölge Planlamaİstanbul Teknik ÜniversitesiGayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
Assoc. Prof. Dr. KEREM YAVUZ ARSLANLI
- Comparative analysis of London and Istanbul real estate markets
Londra ve İstanbul emlak piyasalarının karşılaştırmalı analizi
ROJDA SAHRA KÖSEOĞLU
Yüksek Lisans
İngilizce
2025
Uluslararası TicaretYeditepe ÜniversitesiUluslararası Ticaret ve Lojistik Yönetimi Ana Bilim Dalı
Prof. Dr. ERKUT AKKARTAL
- Konut projelerinde arz-talep analiz yöntemi (ATAY) uygulaması: İstanbul ilçeleri örneği
Supply-demand analysis method (SDAM) application in residential projects: Case of Istanbul boroughs
GAZALE ÇELENK
Yüksek Lisans
Türkçe
2018
Şehircilik ve Bölge Planlamaİstanbul Teknik ÜniversitesiGayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
PROF. DR. TAHSİN YOMRALIOĞLU
- Parsel bazında kentsel dönüşümün alışveriş caddelerine etkileri: Bağdat Caddesi örneği
The effects of parcel based urban renewal on high streets: Bağdat Street case
RABİA KURBAN
Yüksek Lisans
Türkçe
2019
Şehircilik ve Bölge Planlamaİstanbul Teknik ÜniversitesiGayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
PROF. DR. EMİNE FERHAN GEZİCİ KORTEN