Seasonality of short-term rentals case study from airbnb in İstanbul
Kısa süreli kiralamalar üzerine bir çalışma: İstanbul airbnb örneği
- Tez No: 840387
- Danışmanlar: Assoc. Prof. Dr. KEREM YAVUZ ARSLANLI
- Tez Türü: Yüksek Lisans
- Konular: İstatistik, Şehircilik ve Bölge Planlama, Statistics, Urban and Regional Planning
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2022
- Dil: İngilizce
- Üniversite: İstanbul Teknik Üniversitesi
- Enstitü: Lisansüstü Eğitim Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
- Sayfa Sayısı: 106
Özet
Gayrimenkul piyasası, insanoğlunun yeryüzündeki varlığı ile ilgili olduğu ve insan olarak geliştiği için, hayatındaki en eski piyasalardan biridir. Bu nedenle bilimin gelişmesiyle birlikte bilim insanları bu piyasayı, zamanla nasıl dalgalanıp büyüdüğünü ve hangi faktörlerin piyasayı olumlu veya olumsuz etkilediğini araştırmakla ilgilendiler. Paylaşım ekonomisi terimi, bireysel müşterilerin parasal geri ödeme için birbirlerine özel ürünlerini sundukları ve bir platformun onları bir aracı olarak birbirine bağladığı eşler arası pazarları tanımlayan temel olarak 2000 yılının başlarında ortaya çıktı. Paylaşım ekonomisinin ön saflarında -diğerlerinin yanı sıra- kısa kiralama platformları yer alıyor. Bu platformlar, insanları ev sahibi ve misafir sistemler olarak birbirine bağlayan çevrimiçi bir pazar sağlamaktadır. Kısa süreli kiralamalar tüm dünyada çoğu şehirde düzenlenmemiştir, ve bazı şehirlerde yasa dışı olarak kabul edilmektedir, ancak bazı şehirlerin yasalarına göre kısa süreli kiralamalar genellikle konut olarak tanımlanmıştır. 30 ardışık gece veya daha az süreyle kiralanan ve genellikle tam mobilya ve gereçlere sahip birimlerdir. Bu, mobilyalı veya mobilyasız yıllık sözleşmelerde uzun vadeli kiralamaların tam tersidir. 2016 yılı sonunda Türkiye, ev sahibinin lisans almasına ve misafirlerini Geçici Konutlar için Kimlik Sistemi olan GIYKIMBIL (Geçici İkamet Yerleri Kimlik Bildirme Sistemi) misafir kayıt sistemine kaydetmesine izin vererek kısa süreli kiralamaları düzenlemiştir. Bu evler Türk hukukunda pansiyon olarak kabul edilir ve ev sahibi misafir bilgilerini kaydettirmek, sözleşmeyi noter tasdik ettirmek ve gelir vergisi kanununa göre vergileri ödemekle yükümlüdür. Bu pazarda kısa süreli kiralama platformlarının en başında Airbnb gelirken, İstanbul'da en büyük paya sahip olan Airbnb, Türkiye'de ortaya çıkan soruları yanıtlamaya çalışan birçok araştırmacıya veri setini açmıştır. Airbnb (ve insanları ev sahibi ve misafir sistemi olarak birbirine bağlayan bir çevrimiçi pazar sağlayan diğer çevrimiçi konaklama paylaşım platformları), dünya çapındaki emlak piyasası üzerinde etkileri olduğu için çok ilgi çekmektedir. Etkiler, bağlama bağlı olarak dünya genelinde değişmektedir. Airbnb platformu, paylaşım ekonomisi, misafirperverlik ve konut piyasası gibi çeşitli pazarlara bağlıdır. Airbnb'nin her pazardaki etkilerini incelemeye çalışan farklı branşlarda araştırmacılar bulunmaktadır. Ancak literatür hala sınırlıdır, ancak son 4 yılda Airbnb'nin dünya çapında büyümesi ve genişlemesiyle birlikte gelişmeye tanık olmuştur. Airbnb platformu, 2008'deki başlangıcından ve dünya çapında ortaya çıkmasından bu yana en çok dikkati üzerine çekmiştir. Alrawadieh ve arkadaşlarına (2020) göre, bu platformlar otel yöneticileri için bir tehdit olarak görülüyor, ancak Paris'teki Heo ve diğerleri (2019), iki pazar ve fiyatlandırma yöntemleri arasındaki farkları kabul eden sonuçlar elde etmişlerdir. İstanbul'da Markoç (2020), Airbnb'nin ev sahibi ve misafir için ekonomik faydalar getirdiğini, ancak bazı komşuların yabancılara kısa süreliğine kiralamanın güvenlik sorunlarından korktuğunu, diğer komşuların ise ev sahibi ve misafir için kira artışı fırsatı aradığını belirtmiştir. Airbnb'nin İstanbul'daki etkilerine ilişkin çalışmalar, vergilendirme, sosyoekonomik ve kendilerini tehdit olarak gören otel işletmelerini etkiledikleri ile sınırlıdır. Öte yandan, dünya çapında birçok araştırmacı bu platformların etkilerini ve bunların emlak piyasası üzerindeki doğrudan ve dolaylı etkilerini değerlendirmeye başlamıştır. Bu nedenle bu Tez çalışması kısa vadeli piyasayı ve zaman içindeki değişiklikleri görselleştirmek için yapılmıştır. Airbnb, 2010 yılında İstanbul'da çalışmaya başlamıştır, ancak veri seti, Haziran 2009'da İstanbul'un Anadolu yakasındaki Üsküdar ilçesinde bir inceleme kaydetmiştir. Bununla birlikte, Airbnb 2010'da daha da genişledi, Mart 2010'dan itibaren daha fazla inceleme kaydedildi. O zamandan beri kayıt sayısı artarak 24.519 kayda ulaştı ve en son toplanan veri setinde (Şubat 2021) misafirler tarafından 194.000'den fazla yorum yazıldı. İlan sayısı 2018'deki sayının iki katı yani her yıl ortalama %25 artış, bu da kısa dönem kiralamalarda bir nevi arz artışı, uzun dönem kiralama pazarında da bir düşüş ortaya koymuştur. Bu tez, İstanbul'da kısa süreli kiralama pazarının boyutunu ve kapsamını ve kısa süreli kiralamaların mevsimsel yapısını keşfetmeye ve görselleştirmeyi amaçlamaktadır. Nisan 2018'den Şubat 2021'e kadar bir zaman çerçevesi ile Airbnb platformundan elde edilmiş bir veri seti kullanılarak, arz ve talep faktörlerinin mevsimselliğini ve aylık doluluk oranlarını değerlendirmek için analiz edilmiştir.. Ayrıca, İstanbul'daki listeleri ve oda tiplerini ve bunların çeşitliliğini çeşitli değişkenlere göre tahsis etmek için en son veri seti (Şubat 2021) için bir mekansal analiz oluşturulmuştur. Son olarak, gecelik ortalama fiyatları hesaplanmış ve uzun vadeli kiralama talep eden kiralarla karşılaştırılmıştır. Bu analizin metodolojisi, mevsimsellik modelini ve fiyatların nasıl dalgalandığını incelemek için aynı zaman çerçevesinde İstanbul'u ziyaret eden yabancı ziyaretçi sayısı ile talebin bir göstergesi olarak veri setindeki yorum sayısı değişkeni kullanılmıştır. İkinci olarak, veri seti için mekansal bir analiz yapılmıştır. Daha sonra veri setindeki mevsimsel deseni araştırmak için fiyat analizi yapılarak aylık ve haftalık olarak mevsimsellik araştırılmıştır. Son olarak, uzun vadeli ve kısa vadeli kiralamaların ortalama fiyatları ile beklenen gelirleri arasında bazı karşılaştırmalar yapılmıştır. Analiz, listelemelerin çoğunun, turistik yerlerin çoğunu içeren Boğaz'ın iki kıyısındaki eski şehir dediğimiz alanın içinde olduğunu göstermiştir. Eski şehir ve turistik semtler bu listelerin %71'inden fazlasını içermektedir. Bu listeler İstanbul'da sadece beş ilçede yer almaktadır: Beyoğlu, Şişli, Fatih, Kadıköy ve Beşiktaş ve listelerin geri kalanı İstanbul'un kalan 34 ilçesinde bulunmaktadır. Platform dört tür konaklama yeri sunmaktadır: tüm ev, özel oda, otel odası ve ortak oda. Dört tip de İstanbul'da farklı yüzdelerle temsil ediliyor gibi görünmektedir, ancak tüm ev tipi diğer tiplere göre daha fazla tedarik edilmektedir ve Beyoğlu ilçesi en fazla listeye sahiptir. Ayrıca, otel mülklerinin çoğunun en hareketli turistik semtler Fatih ve Beyoğlu'nda bulunduğu tespit edilmiştir. Tez, veri setinin zaman çerçevesinde ortalama talep fiyatı için artan bir eğilim gösteren ve 4 yılda %438'lik bir artışla sonuçlanan takvimi kullanarak fiyat analizini de tanıtmıştır. Ayrıca her yıl en yoğun ayların Temmuz ve Ağustos olduğunu göstermiştir. Ortalama istenilen fiyatın hafta sonları haftanın geri kalan günlerine göre daha pahalı olduğunu bulunmuştur. Ayrıca ilçe bazında da Fatih semti, İstanbul'da kısa süreli konaklama için en pahalı semttir. Ayrıca, arz ve talep analizindeki mevsimsel örüntü, fiyat ve inceleme sayısı analizinde ortaya konmuştur. 2020 yılında ve 2021 yılının başında koronavirüs pandemisi ve aynı dönemde İstanbul'a gelen turist sayısında ara dönemde kaydedilen seyahat korkusu ve kısıtlamaları nedeniyle talepteki bu örüntü kırılmıştır. Bu nedenle, karantinanın kısa vadeli piyasa üzerindeki olumsuz etkilerini gösteren koronavirüs dönemine özel bir analiz yapılmıştır. Ayrıca, Emlak360 ve Endeksa web sitelerinden alınan veriler kullanılarak uzun ve kısa dönem beklenen kira gelirleri arasında bir karşılaştırma yapılmış ve kısa dönem kiralamalarla karşılaştırılmıştır. Bu, Airbnb platformunu daha fazla gelir elde etmek için kullanmanın temel nedeni olan kısa vadeli kiralamaların %100 daha fazla gelir elde etme fırsatına sahip olunmasıyla sonuçlanmıştır. Son olarak, Tez kapsamında incelenen veriler Airbnb'nin veri setini değerlendirerek, İstanbul'un kısa vadeli pazarı için yeni bakış açıları oluşturacaktır.
Özet (Çeviri)
The short-term rental market has multiplied over the last decade. Airbnb (and other online accommodation sharing platforms, which provide an online market that links people with each other as host and guest system) is attracting much interest, as it has implications for the real estate market worldwide. The impacts vary across the globe depending on the context. As Airbnb comes at the forefront of short-term rental platforms in this market in Istanbul, Turkey, with the biggest share, attracting many researchers trying to answer the generated and raised questions. The Airbnb platform is connected to several markets like the sharing economy, hospitality, and housing. the researchers in every branch trying to study the effects of Airbnb in each market. However, the literature is still limited but for the past four years, it witnessed development as Airbnb grew and expanded its platforms to include the hotels as well. Airbnb is well- known it started working in Istanbul in 2010 according to Yuksel (2019) and most resources. However, the dataset recorded one review in June 2009 in the Uskudar district in the Anatolian side of Istanbul. Nevertheless, Airbnb flourished and expanded more in 2010, also more reviews were recorded starting from March 2010. Since then, the number of listings is rising reaching 24,519 listings and over 194,000 reviews have been written by guests in the most recent collected dataset (February 2021). Using scrapped data from the Airbnb website from April 2018 to February 2021, this analysis offers insights into Airbnb usage patterns, how they vary across different districts of Istanbul with several types of provided properties, and how they correlate with asked prices. Also, a comparison was generated between the supply and demand with the dataset time frame trying to study the seasonal pattern in the dataset as seasonality has a significant effect on the real estate market as it directly affects supply and demand. The methodology of this analysis was based on a few assumptions like the number of reviews variable in the dataset as an indicator of the demand with the number of foreign visitors who visited Istanbul in the same time frame to study the seasonality pattern and how prices fluctuate over time due to different reasons. We found that the number of reviews correlates with the number of foreign visitors variable, however, the prices had a different pattern each year which we will discuss in detail in the data analysis. The thesis had the chance to generate the required analysis to see the negative effects of the coronavirus pandemic on demand and how the short-term rental market behaved in those times. Also, the asked rent prices in the long-term leases were explored using data from Emlak360 and Endeksa websites and compared them to short-term rentals. Finally, by exploring the dataset of Airbnb the thesis provides a map for the Istanbul dataset that will inspire and establish new aspects for Istanbul's short-term market. Also, we wish to open the door to further analysis using different variables or focusing on specific times.
Benzer Tezler
- Recurrent neural network based approaches for electricity consumption forecasting
Tekrarlayan sinir ağı tabanlı elektrik tüketim tahmini
ALPER TOKGÖZ
Yüksek Lisans
İngilizce
2018
Bilgisayar Mühendisliği Bilimleri-Bilgisayar ve Kontrolİstanbul Teknik ÜniversitesiBilgisayar Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. GÖZDE ÜNAL
- Turizm işletmelerinde sezonluk liderliğin işten ayrılma niyetine etkisinde işe yabancılaşmanın ve işten dışlanmanın aracılık rolü
The mediating role of job alienation and workplace ostracism in the effect of seasonal leadership on turnover intention in hotel industry
CİHAN AKTÜRK
Yüksek Lisans
Türkçe
2022
TurizmBurdur Mehmet Akif Ersoy ÜniversitesiTurizm İşletmeciliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. MURAT YEŞİLTAŞ
- Dağıtım şebekesinde kısa dönem yük tahmini
Short-term load forecasting in distribution network
MERT SAÇLI
Yüksek Lisans
Türkçe
2020
Elektrik ve Elektronik Mühendisliğiİstanbul Teknik ÜniversitesiElektrik Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. BELGİN EMRE TÜRKAY
- İhracat kredi sigortalarının ülkelerin ihracatı üzerindeki etkisi: Ampirik bir analiz
The effect of export credit insurances on the export of countries: An empirical analysis
CİHAT KÖKSAL
Doktora
Türkçe
2018
Ekonomiİstanbul Ticaret ÜniversitesiUluslararası Ticaret Ana Bilim Dalı
PROF. DR. SUNA ÖZYÜKSEL
- Chemical composition of precipitation in central Anatolia
İç Anadolu bölgesi yağışlarının kimyasal bileşimi
BURCU TUNÇER
Yüksek Lisans
İngilizce
2000
Çevre MühendisliğiOrta Doğu Teknik ÜniversitesiÇevre Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. GÜRDAL TUNCEL