An investigation into cost variations in fit-out construction projects
Fit-out inşaat projelerinde bütçe varyasyonları üzerine bir inceleme
- Tez No: 541827
- Danışmanlar: DOÇ. DR. BEGÜM SERTYEŞİLIŞIK
- Tez Türü: Yüksek Lisans
- Konular: Mimarlık, İnşaat Mühendisliği, Architecture, Civil Engineering
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2018
- Dil: İngilizce
- Üniversite: İstanbul Teknik Üniversitesi
- Enstitü: Fen Bilimleri Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Mimarlık Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Proje ve Yapım Yönetimi Bilim Dalı
- Sayfa Sayısı: 139
Özet
İnşaat projeleri bilime dayalı teknik konular ve insani ilişkilere dayalı yönetimsel konuların bir kombinasyonu olduğu için her zaman karışık yapılar ve ilişkiler içermektedir. İnşaat projelerine dahil olan birçok paydaşın ve tasarım ve plalamayı etkileyen faktörlerin varlığı ise bu karmaşık yapıyı ve ilişkiler ağının değişkenliğine neden olmaktadır. Son kullanıcıların yaşam şekilleri ve talepleri yapım sırasında inşaat projelerinin değişikliğe uğramasına neden olmaktadır. İnşaat projelerinin başarısını belirlemedeki faktörler ise çeşitlidir ancak projenin öngörülen bütçe içerisinde tamamlanması ise tüm proje tarafları için önemli bir kriterdir. Projenin bütçe konusunda başarıya ulaşması ise projenin başında tasarım ve ihale dokümanlarına göre hazırlanan tahmini maliyetinin doğruluk derecesi ve proje süresince tahmini maliyeti etkileyen diğer faktörlere bağlıdır. Bu faktörlerden etkilenen tahmini maliyet projenin kapanış aşamasında sonuçlanan gerçek maliyete dönüşür. Proje sürecince oluşan tahmini maliyet ve gerçek maliyet arasındaki farklar maliyet sapmaları olarak tanımlanmıştır. Maliyet sapmalarının önemi konusundaki farkındalık ve bu sapmaların sebeplerinin belirlenmesi projenin başarılı sayılması için oldukça önemlidir. Bu sebepler çeşitli olasılıklar ve belirlenmiş proje grupları arasında araştırmacılar tarafından defalarca listelenmiştir. Ancak, son yılların yaşam kültürü ile popüler olarak yaygınlaşmış bir proje tipi olan“fit-out”projeler üzerinde yapılan çalışmalar daha azdır. Fit-out projelerin yaygınlığı arttıkça bu alanda yapılan çalışmalar da önem kazanmaktadır. Belirli bir binanın kabuk ve strüktürünün tamamlanarak ortak alanlarının devreye alınmasına“shell and core”, bu alanlar dışındaki her ayrılmış bölümün kendi kullanıcıları tarafından tamamlanarak kullanıma alınmasına da“fit-out”denilir. Binanın yapım sürevi bu nedenle iki ayrı faz olarak düşünülebilir. Birinci fazda ana yüklenici tarafından bina dışarıdan bitmiş olarak görünecek şekilde, ortak alanlar da tamamlanmış şekilde yatırımcı yada mal sahibi yada işletmeciye teslim edilir ve yalnızca altyapı bağlantıları bırakılmış her farklı özel alan farklı müşterilere kiralanır yada satılır. Bu özel alanların kiracıları yada mal sahipleri kendi belirleyecekleri tasarımcı ve yüklenicileri ile bina teknik şartnameleri ve yönetmeliklere uygun olacak şekilde kendi alanlarını tamamlar. Bu durumda ikinci faz olarak adlandırılan süreçte her özelleşmiş alanda farklı tasarımcılar ve yükleniciler ile birlikte birden çok fit-out projesi devam eder. Her biri birbirinden bağımsız olan bu projeler yine farklı ekipler tarafından yürütülür. Fit-out projelerde yaygın olarak benzer olan işler; elektrik ve mekanik altyapıların bina sisteminden beslenerek tasarıma göre tamamlanması, aydınlatma işleri, bitiş kaplamaları, özel üretim ve hareketli mobilyalar, kullanıcının kurumsal yada tasarım kimliğini ortaya koyan logo ve reklam işleridir. Fit-out projelerin kapsamı iş kalemlerinin birbirlerine benzerliği nedeniyle diğer projeler göre daha dardır. Buna ragmen, fit-out projelerde de maliyet sapmaları yaygın görülen bir olgudur. Sapmaların en çok hangi alanlarda ve hangi iş kalemlerinde meydana geldiğini belirlenmesi bu konularda önlemler alınması ve fit-out projelerinde oluşan sapmaların azaltılması için önemlidir. Fit-out projelerini oluşturan iş kalemlerindan maliyete en çok etkileyenlerin belirlenmesi ve bu iş kalemlerine tahmini maliyet analizlerinde daha çok önem verilmesi bu maliyet varyasyonlarının azaltırması için bir çözüm oluşturabilir. Sunulmakta olan bu çalışma ile maliyet sapmalarını oluşturan sebepler ve maliyet sapmalarının sonuçlarına dikkat çekilmektedir. Bu çalışmanın ana amacı fit-out projelerinde sapmalara neden olan iş kalemlerinin belirlenmesidir. Bu iş kalemleri belirlenirken birden fazla yöntem ile veriler elde edilmiştir. Daha önceki yapılan çalışmaların araştırmalarından maliyet sapmalarının sebepleri belirlenlenmeye çalışılmıştır. Bu sebepler tahmini bütçenin doğruluk derecesi, inşaat sırasında gerçekleşen değişiklikler, sözleşmesel konular ve proje yönetiminin yetkinliği olarak dört grupta incelenmiştir. Literatür incelemesinin ardından bir firmanın tamamlanmış olan 10 adet projesi üzerinden maliyeti etkileyen en önemli iş kalemlerini tespit edebilimek için alan araştırması kullanılmıştır. Bu alan araştırmalarının sonuçları verilerin alındığı firmanın proje yetkilileri ile görüşülerek bu değişikliklere sebep olan faktörler tespit edilmiştir. Görüşülen firma yetkilileri farklı görüşlerin tespit edilebilmesi için farklı departmanlarda çalışan kişilerden seçilmiştir. Tüm elde edilen verilerin birbiri ile ilişkileri tartışılarak sonuca ulaşılmıştır. Alan araştırmasında kullanılan sayısal veriler fit-out projelerinde uzmanlaşmış bir firmadan alınmıştır. Projeler geleneksel proje teslimi ve tasarım yapım proje teslim sistemi olmak üzere 2 farklı proje teslim sisteminden biri ile tamamlanmıştır. Firma, projelerde ana yüklenici yada tasarımcı ve ana yüklenici rollerinde bulunmuştur. Alınan veriler; firmanın şirket genel gider ve karı alınmadan projede yer alan işlerin tahmini maliyetleri ve gerçekleşen maliyetleridir. Literatür çalışmasından elde edilen maliyet sapmalarını etkileyen faktörler, alan araştırmasından elde edilen sayısal veriler ve mülakatlardan alınan örnek projelerin sapma nedenleri arasındaki ilişkiler sonuç bölümünde detaylı olarak açıklanmıştır. Bu sonuçlar şu iki önemli başlık altında özetlenmiştir: Fit-out projelerinde maliyet sapmalarına en çok neden olan iş kalemleri ve fit-out projelerinde maliyet sapmalarını oluşturan genel sebepler. Gerçek maliyetin %80'ini oluşturan iş kalemlerinin ortalaması alındığında 8 adet iş kalemi listelenmiştir. Bu iş kalemleri gerçek maliyeti etkileme yüzdesine göre; bitiş kaplamaları, mobilyalar, doğrama ve kapılar, metal işleri, mevcut koşullar, elektrik işleri, beton işleri ve ekipmanlardır. Bu iş kalemlerinden 10 projede gerçekleşme yüzlerine göre ortalama olarak bitiş kaplamaları projelerin %35,20'sini, mobilyalar projenin %22,63'ünü ve doğrama ve kapılar projenin %15,32'sini oluşturmaktadır. Projelerin gerçek bütçesinin %80'inin oluşturan iş kalemlerinin ortalama maliyet sapması yüzdeleri ve ortalama değişiklik emiri yüzdeleri tespit edilmiştir. Yapılan mülakatlardan elde edilen verilere göre, değişiklik emirleri, işverenin karar vermedeki gecikmeleri, tasarım ve inşaat sırasındaki yetersizlikler ve iletişim sorunları genel sebepler olarak özetlenmiştir. Bu çalışmanın sonucunda elde edilen veriler hem yüklenici hemde işveren için maliyet sapmalarının azaltılması için sonuçlar içermektedir. Yüklenici firmalar için ihaleye girerken risk marjlarının belirlenmesi için iş kalemlerinde oluşan maliyet sapmalarının ve değişiklik emirlerinin belirlenen ortalama yüzdeleri dikkate alınarak tahmini bütçeleri oluşturulabilir. İnşaat sırasında sıklıkla meydana gelen değişiklikler ve maliyeti etkileyen faktörler için projenin inşaası sırasında maliyet sapmalarını önlemeye yönelik önlemler alınabilir. Yüklenici ve işveren arasında yapılan anlaşmalarda dikkat edilmesi gereken konular belirlenebilir ve değişiklik emirlerini ve maliyet sapmalarının önüne geçilmesi için bazı değişiklikler üzerinde anlaşılabilir. İşverenler, inşaat sonunda gerçekleşen maliyetin tahmini maliyetten ne kadar sapacağı öngörüsü ile seçilecek yüklenicinin teklif tutarını belirleyebilirler. İşverenler proje teslim sistemi ve ödeme yöntemlerini belirlerken dikkat edilmesi gereken konular hakkında fikir edinebilirler. Sonuç olarak; bu çalışma ile belirlenen iş kalemlerinin etki dereceleri ile bu iş kalemlerindeki sapmalara neden olan faktörler projenin başarıya ulaşmasında önemli rol oynamaktadır. Bu sonuçların dikkate alınarak gelecek projelerin planlamasının yapılması gelecek projeleri bir adım daha başarıya yaklaştıracaktır.
Özet (Çeviri)
Construction projects are always complicated and complex by the reason that they are a combination of technical subjects based on science and management subjects based on humanities The existence of many participants and various factors composes the complex and inconsistent network. Lifestyle and demands of the end-users' expose the construction projects to changes during the execution phase. The factors for evaluation of the success of the project are various however the completion of the project in the expected budget is an important criteria for all of the project participants. As for the achivement of the success of the project in terms of cost are related to accuracy of the estimated cost preapared by design and tender documents and other factors that affecting the cost. The estimated cost which are affected by these factors become actual factors at the closing phase. The differences between the estimated cost and the actual cost are defined as cost variaitons. Awareness about the importance of the cost variaitons and determining the causes of the cost variations are considerablely important to accept the project is successful. These causes are listed various times among the different possibilities and determined project groups by researchers. On the other hand, the studies over the“fit-out”projects that are spread out by the popularity of the lately life styles are fewer. As the prevalence of the fitout projects are enhanced the researches in this area become important. Completion and commissioning of the shell and the structure of the specific building is called“shell and core”, completion and operation of the rest of each seperated part by their users' is called“fit-out”projects. Therefore the extent of the fit-out projects are narrower due to the similartiy of the work items. Nevertheless, cost variations in fit-out project are seen widespread. Determination of the cost variations in which areas and in which work items are important to make provision for these areas and to mitigate the cost variations. Determination of the most effective work items in cost for the fit-out projects and to take cognizance of these work items may be a solution for the mitigation of the cost variations. Presented research remarks the causes of the cost variations and their consequences. The main aim of this research is to identify the significant work items having cost variations in the fit-out projects. Number of methods are used to gather the data while the work items are identified. As a result of the searches by the previous studies are used to determine the causes of the cost variations. These causes are invastigated under four categories following: changes during the construction process, contractual issues, the efficiency of the project management and the accuracy of the estimated cost. After the literature investigation, 10 fit-out projects of a company are used as case studies to list the most effective work items on cost. The results of the case studies are discussed with the authorized persons in the projects to establish the causes of the detected cost variations. The authorized persons who was choosen are selected from different departmants to include the different perspectives. The relations between all data obtained are discussed to achieve the conclusion. Gathered cost variation factors from literature survey, quantitative data from case studies and causes of the cast variaitons in the case studies are explained in the conclusion section in detail. The results are summurazied under two subtitle: the most effective work items on cost variations and common causes of cost variations in fit-out projects. 8 work items are listed when the mean of 80% of actual costs are calculated, these work items are Finishes, Furnitures, Openings, Metals, Existing Conditions, Electrical works and Concrete works based on the impact on actual cost. The mean percentage of the accured cost work items are 35,20% for Finishings, 22,63% for Furnitures, 15,32 for Openings. The mean cost variation and change order values are established through 80% of actual costs. The information gathered from the inteviews summarize that the common causes are change orders, delay in decision of the owner, unefficincies during the design and construction and communication problems. The results obtained from this research contains data both for the owners and the contractors to reduce the variations. The contractor can estimate the contingencies and their costs by using the mean of the change orders for the work items during the tender process. The precautions can be set during the execution phase to avoid the mostly occurred changes and factors affecting the cost. Contractors and owners can discuss about the remarkable subjects for the contract and negotiate for changes in contract to reduce the change orders and cost variations. Owners can determine on their budget by the prescience of the variations while they decide the bidding price of contractors. Owners can have information for the important points of the project delivery systems and payment methods. Consequently, the impact of the detected work items and the factors affecting the cost variations on these work items by the regard of this research have an important part on the success of the projects. The consideration of these results during the planning will get closer the projects to the success more.
Benzer Tezler
- Sincap kafesli asenkron makinenin rotor alan yönlendirmeli kontrolü
Rotor field-orientation control of a squirrel cage induction machine
SAFFET ALTAY
Yüksek Lisans
Türkçe
1995
Elektrik ve Elektronik Mühendisliğiİstanbul Teknik ÜniversitesiPROF.DR. M. EMİN TACER
- Experimental assessment of heterotrophic endogenous decay and denitrification kinetics using hydrolyzed carbon sources
İçsel solunum mekanizması ve denitrifikasyon kinetiğinin hidroliz kaynaklı karbon türleri için belirlenmesi
EBRU AVCIOĞLU
- Tabakalı körfezlerdeki su kütlesi hareketlerinin belirlenmesi ve İzmit Körfezi'ne uygulanması
Determination of water body movement in stratified bays and its application to the İzmit Bay
EMEL İRTEM
Doktora
Türkçe
1991
İnşaat Mühendisliğiİstanbul Teknik Üniversitesiİnşaat Ana Bilim Dalı
PROF.DR. İSTEMİ ÜNSAL
- Inter farm interactions and hub height optimization for onshore wind farms
Karasal rüzgar santralleri için santraller arası etkileşim ve kule yüksekliği optimizasyonu
GÖKAY KÜTÜKCÜ
Yüksek Lisans
İngilizce
2022
Havacılık ve Uzay MühendisliğiOrta Doğu Teknik ÜniversitesiHavacılık ve Uzay Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. OĞUZ UZOL
- Akıllı otopark sistemi uygulamaları üzerine bir inceleme
An investigation on intelligent parking system applications
BORA DOĞAROĞLU
Yüksek Lisans
Türkçe
2019
UlaşımDokuz Eylül Üniversitesiİnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. SÜHEYLA PELİN ÇALIŞKANELLİ