Long-run equilibrium rent estimation for the office market rent in İstanbul
İstanbul ofis pazarı kiraları için uzun dönem denge kira tahmini
- Tez No: 609916
- Danışmanlar: DOÇ. DR. KEREM YAVUZ ARSLANLI
- Tez Türü: Yüksek Lisans
- Konular: Ekonometri, İstatistik, Econometrics, Statistics
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2019
- Dil: İngilizce
- Üniversite: İstanbul Teknik Üniversitesi
- Enstitü: Fen Bilimleri Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
- Sayfa Sayısı: 107
Özet
Kurumsallaşma çabalarına rağmen, gelişmekte olan ülkelerin ofis tahmin çalışmalarında yaşanan sorun, İstanbul ofis piyasasında da gözlemlenmektedir; mülk sahiplerinin kişisel kararları, ofis pazarını olumsuz yönde etkileyebilmektedir ve ileriye yönelik tahmin çalışmalarını zorlaştırmaktadır. Yüksek maliyet nedeniyle tamamlanması zor olan ofis binalarında, satış rakamlarını düşürmemek için pazar kira değerlerinin üstünde kira talep edilerek pazarlanabilmekte bu nedenle uzun süreler boş kalabilmektedir. Hem mevcut ofis projeleri için hem de planlama aşamasındaki ofis projeleri için denge kirasının bilinmesi oldukça önemlidir. Bu çalışmanın amacı, literatürde çoğunlukla gelişmiş ülkeler için çalışılan ve geçtiğimiz on yılda uzun dönem ofis pazarı verisinin kaydını tutabilen gelişmekte ülkelerde de çalışılmaya başlanan, uzun dönem denge kirası tahmini çalışmalarını değerlendirmek ve İstanbul ofis pazarına uygulamaktır. Hendershott ve arkadaşları literatürde bulunan iki ayrı kira ayarlama denklemini (Avrupa için arz-talep dengesine dayalı kira ayarlama denklemi, ABD için pazar dengesine dayalı kira ayarlama denklemi) birleştirerek emlak piyasasını modellemişlerdir. Çalışmalarında, yaklaşımları birleştirmekle kalmamış, hata düzeltme modelini (ECM) de çalışmaya eklemişlerdir (Hendershott ve ark., 2002). Bu modele göre; uzun dönem denge kirası modellerinde yer alan hata vekilinin (proxy) dengeden olan uzaklığı göstermesi beklenmektedir. Buna göre hata vekili kullanılarak kira rakamlarında kısa dönemli tahminler yürütülebilmektedir. Tezde, uzun dönem denge kirasını belirlemede kullanılan bağımlı değişken, CBRE İstanbul ofisi ERIX sisteminden elde edilen ofis kira verisidir. Kullanılan veri seti 2005 yılının ilk çeyreği ile 2018 son çeyreğini içeren dönemi kapsamaktadır. Kira ve boşluk verileri çeyreklik dönemlerle toplanmıştır. Kira rakamları alt bölgeler için ortalama istenen kiralardır. Analizlerde, kira verileri enflasyondan arındırılarak gerçek kira rakamları kullanılmıştır. Tezde İstanbul'da yer alan 8 ofis alt merkezi incelenmiştir. Merkezi İş Alanını oluşturan Esentepe, Levent ve Maslak Avrupa Yakası'nda yer alan 3 alt markettir. Basın Ekspres, Merkezi İş Alanında yer almayan ve Avrupa Yakası'nda yer alan tek alt markettir. Altunizade, Kavacık, Kozyatağı ve Ümraniye ise Anadolu Yakasında yer alan alt marketlerdir. Bu alt bölgeler için kira ve boşluk verileri A ve B sınıfı ofis binaları için ayrı ayrı ele alınmıştır. Ancak stok verileri alt bölgelerde bina sınıflarına göre ayrılamamıştır bu nedenle stok rakamları A ve B sınıfı ofis binalarının toplamını açıklamaktadır. Tez çalışmasında literatürde yer alan ve talebi belirlemek için kullanılan değişkenlerin çoğunluğu, Türkiye ekonomisi ve İstanbul ofis marketini de doğru açıklayabilmek için toplanmıştır. Tüm değişkenler arasından açıklama oranı en yüksek olan banka çalışanı sayısının, ofisler için talebi belirlemede değişken olarak kullanılmasına karar verilmiştir. Tez çalışmasında çalışılan alt bölgeler için uzun dönem denge kiraları belirlenmiş ve hata düzeltme mekanizması ile kısa dönemli (2, 3 ve 4 çeyreklik dönemler için) kira tahminleri yapılmıştır. Çalışmanın tamamlandığı dönemde gelecek stok rakamı en yüksek olan iki alt markette eklenen stokların kiraya etkini görebilmek ve hatta bölgede yatırım kararlarının verildiği dönemlerdeki kiraların etkisini de ölçebilmek amacıyla 1 yıl -2 yıl ve 3 yıllık kira tahmini modeli de çalışılmıştır.
Özet (Çeviri)
Rent estimation provides better understanding, forecasting and improvement of rental income, which are vital for real estate investors (Adams and Füss, 2012). In the Istanbul office market, which has been institutionalized since the 1990's, there are many actors including institutional investors, consulting firms and facility managers (Oven and Pekdemir, 2006). Despite the institutionalization efforts, the problem experienced in the office rent estimation studies of the developing countries is observed in the Istanbul office market as well; personal decisions of landlords may adversely affect the office market. Office buildings, which are difficult to complete due to high costs, can be marketed with asking rents which are higher than the market rents in order not to decrease sale prices. Therefore, these buildings can have high vacancy rates for long periods. It is very important to know the equilibrium rent for both the existing office projects and the pipeline office projects. The aim of this thesis is to evaluate and apply long-term equilibrium rent estimation models to Istanbul office market, which are mostly studied for developed countries in the literature. In this thesis, the rent estimation studies in the literature have been examined and a rent estimation modelled for the Istanbul office market. Also, this thesis combined the error correction model to the estimation models. According to this model; in the long-term equilibrium study, the proxy is expected to show the distance from the equilibrium. In the thesis, long-term equilibrium rents concluded for the Istanbul office market and examined sub-markets. Short-term estimates made with an error correction model (ECM). The dependent variable used in the rent estimation model is office rent data and obtained from the ERIX system of CBRE Istanbul office. The data set covers the Q1 2005 – Q4 2018 period. Rent figures and vacancy rate data were collected quarterly. In this thesis, Levent, Maslak, Esentepe, Basin Ekspres, Kavacik, Altunizade, Kozyatagi and Umraniye office sub-markets are examined. The data are handled separately for Grade A and Grade B office buildings. Long term equilibrium rents have been determined for the sub-markets studied in the thesis and short term (for 2, 3 and 4 quarter) rents have been estimated with error correction mechanism. At the end of the study, in order to see the effect of the stocks added to the two sub-markets with the highest pipeline, and to measure the effects of the rents in the periods when investment decisions are made in the sub-market, 1-year-2-year and 3-year rental estimation model was also studied.
Benzer Tezler
- The role of renewable and non-renewable energy on economic growth and environment
Yenilenebilir ve yenilenemez enerjinin ekonomik büyüme ve çevre üzerindeki rolü
FESTUS VICTOR BEKUN
Doktora
İngilizce
2019
EkonometriDoğu Akdeniz Üniversitesi-Eastern Mediterranean UniversityEkonomi Ana Bilim Dalı
PROF. DR. MEHMET BALCILAR
- Türkiye'de reel döviz kurunun uzun dönem denge değeri
Long-run equilibrium value of the real exchange rate in Turkey
SEMA AŞIK
- Long run equilibrium real exchange rate determination in Turkey
Türkiye'de uzun vede denge reel kurunun belirlenmesi
ZAFER MUSTAFAOĞLU
- Uzun dönem reel döviz kurlarının belirlenmesi ve reel döviz kurlarının yanlış dengelenmesi: Türkiye örneği
Determination of long-run equilibrium exchange rates and real exchange rate misalignment: Case of Turkey
MUSTAFA KARABACAK
