Geri Dön

Structural review and performance evaluation of real estate tokens

Gayrimenkul tokenlerinin yapısal incelemesi ve performans değerlendirmesi

PDF İndir

  1. Tez No: 888453
  2. Yazar: BERKE BAYHOCA
  3. Danışmanlar: DOÇ. DR. KEREM YAVUZ ARSLANLI
  4. Tez Türü: Yüksek Lisans
  5. Konular: Ekonomi, Mühendislik Bilimleri, Economics, Engineering Sciences
  6. Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
  7. Yıl: 2024
  8. Dil: İngilizce
  9. Üniversite: İstanbul Teknik Üniversitesi
  10. Enstitü: Lisansüstü Eğitim Enstitüsü
  11. Ana Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
  12. Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
  13. Sayfa Sayısı: 83

Özet

Günümüzde dijital dünya hızla gelişirken, aynı zamanda dönüşmektedir. Bu dönüşümün merkezinde devrim niteliği taşıyan teknolojiler yer alıyor. Bunlardan biri de bu tezin ana temasını oluşturan blokzincir teknolojisidir. 2008 yılında, halen anonimliğini koruyan bir kişi ya da grup tarafından yayınlanan Bitcoin whitepaper'ı ile tanıştığımız blokzincir teknolojisi, yeni bir parasal sistem tartışması doğurmuştur. Parasal sistemler tarih boyunca toplumsal olaylar ile iç içe olmuştur. Gelişen toplumsal ihtiyaçlar, parasal sistemleri değişimlere uğratmış ve ihtiyaçlara uyum yanıt vermesini sağlamıştır. Bitcoin'in arkasındaki Satoshi Nakamoto takma adlı bir kişi veya grup da yine bu şekilde çalışmayı yayınladıkları dönemki küresel ekonomik krizi bir küresel felaket olarak tanımlamış ve yeni bir parasal sistem olarak Bitcoin önerisinde bulunmuştur. Bitcoin ile gündeme gelen blokzincir teknolojisi ise, yeni bir parasal sistem oluştururken bizi merkeziyetsizlik kavramı ve yeni internet ile tanıştırmıştır. Merkeziyetsizlik kavramı, internetin yeni bir çağını başlatmış olarak değerlendirilmektedir. 3 farklı döneme ayırdığımız internetin WEB1 olarak adlandırdığımız ilk döneminde veriye dijital olarak erişebilmek mümkün kılındı. İnternetin ilkel dönemi olarak adlandırılan bu dönemde kullanıcılar yalnızca görüntüleme kabiliyetine sahipti, kullanıcılar tarafından içerik oluşturulması mümkün değildi. Yalnızca sabit içeriklerin yer aldığı bu dönem, salt okunur web olarak tanımlanıyordu ve internet yalnızca bir kütüphane gibi kullanılmaktaydı. 2000'lerin başında başlayan WEB2 dönemi; kullanıcı merkezli, işbirlikçi ve katılımcı bir ortam sunmaktaydı. Bu dönemde kullanıcılar, internet ortamına ekledikleri tüm veri, metin veya görseller ile internet ortamını şekillendiren birer paydaş haline geldi. Dolayısıyla çift taraflı bir etkileşim gün yüzüne çıkmış oldu. Facebook, Youtube gibi tüm popüler sosyal medya platformlarının da oluşturulduğu bu dönemde, internet ortamında paylaşılan veriler bu özel kuruluşların veritabanında tutulmaya başlandı. Sosyal medyanın yanı sıra tüm dijital yatırım platformlarının, dijital cüzdanların ve dijital ödeme çözümlerinin de kullanıma sunulmaya başlandığı bu dönemde, verilere dair saklama kabiliyeti yalnızca ilgili merkezlerde bulunuyordu. Blokzincir teknolojisi; tüm bu verilerin saklanmasının, doğrulanmasının ve kontrolünün tek bir merkeze bağlı kalmadan yönetildiği ve internetin yeni dönemi olarak adlandırılan WEB3 döneminin temelini oluşturmaktadır. İnternetin yeni çağına geçiş ile birlikte dijital sahiplik kavramı yeniden tartışmalara konu olmuştur. Blokzincir teknolojisi sayesinde hiçbir merkezi kuruma ihtiyaç duymadan sahipliğin sağlanabilmesi ile kullanıcılar sahip oldukları varlıklar üzerindeki verileri kontrol edebilme yeteneği kazanmıştır. Bu durum, varlıkların dijital temsillerinin oluşturulması olarak tanımlanabilecek tokenizasyon teknolojisi için zemin oluşturmuştur. Kullanıcılar için, sahip oldukları mevduatlar, gayrimenkuller veya sanat eserlerinin bir dijital temsilini merkeziyetsiz cüzdanlarında saklayabilme ve takas edebilme fırsatı doğmuştur. Bu dijital temsiller, bir saklama aracı olmanın yanı sıra birer yatırım ürünleri olarak da çeşitli şirketler tarafından geliştirilmektedir. Gayrimenkul varlıkları da, dijital temsili oluşturulması açısından değerlendirilen finansal varlıklardan biridir, halihazırda bu doğrultuda projeler geliştirilmekte ve hem kurumsal hem de bireysel yatırımcılara sunulmaktadır. Bu tez çalışması kapsamında, gayrimenkul varlıklarının tokenizasyonunun hem süreç geliştirme aşaması hem de finansal performansı incelenmektedir. Gayrimenkul varlıklarının tarih boyunca likid olmayan bir varlık sınıfı olarak değerlendirilmesi, piyasada şeffaflığın sağlanamaması, yüksek yatırım maliyetleri, yüksek masraflı komisyoncular, yatırımın uzun süre gayrimenkule bağlı kalması, pazara giriş maliyetlerinin yüksek olması ve uluslararası yatırımlardaki mevcut bürokrasi engelleri gibi sebepler, gayrimenkul varlıklarının tokenizasyonu için gerekli motivasyonu oluşturmaktadır. Oluşturulacak tokenler, gayrimenkulün parçalı mülkiyetini sağlayabilmekte ve komisyoncular olmadan direkt transferleri mümkün kılabilmektedir. Aynı zamanda, açık blokzincirler üzerinde yapılan tüm bu işlemler şeffaf bir şekilde herkes tarafından görüntülenebilmektedir. Bu sayede, ufak bütçelerle gayrimenkul yatırımı yapılabilmesi, komisyonculara ihtiyaç duyulmadan alıcıyla satıcının bir araya gelebilmesi ve uluslararası direkt yatırımlar mümkün olmaktadır. Bu tez çalışması, önde gelen menkul kıymet tokenlerinden biri olan gayrimenkul tokenleri üzerine niceliksel ve niteliksel araştırmaları içermektedir. Blokzinciri teknolojisine dayanan menkul kıymet tokenleri, yeni dönem yatırım ürünleri olarak hızla yaygınlaşırken, gayrimenkul tokenleri uzun zamandır bu tokenlerin en popülerlerinden biri olarak öne çıkmaktadır. Bunun altında yatan sebep, gayrimenkul sektörünün düşük likidite ve uzun ve pahalı işlem süreçleriyle ilişkilendirilmesidir. Literatürdeki çalışmalar, gayrimenkul tokenlerinin yapısal kurgusunu analiz etmiş ve gayrimenkul piyasası için önemli bir likidite artışına yol açacağı sonucuna varmıştır. Gayrimenkul varlıklarının tokenizasyonuyla ortaya çıkacak ürünler, piyasaya yüksek giriş engellerini kaldırarak likiditeyi arttıracağı ve aracıların minimuma indirildiği ikincil bir piyasa oluşacağı için, tokenizasyon platformları ve emlak piyasası uzmanları, tokenizasyonun geleneksel pazardaki birçok sorunu çözeceğine inanmaktadır. Kısa sürede geniş bir pazara güvenli erişim sağlayabilen bu teknoloji, teorik olarak hem borç hem de sermaye artırımı için yeni bir platform anlamına da gelmektedir. Bu çalışmanın amacı, önde gelen varlık tokenizasyonu platformlarından RealT tarafından tokenize edilmiş gayrimenkul varlıklarının finansal verilerini inceleyerek, bu tokenlerin birer yatırım aracı olarak performansını analiz etmektir. Buna ek olarak, çalışma kapsamında gayrimenkul tokenlerinin finansal ürün olarak yapısı incelenmiş, geleneksel ürünlerle benzerlikleri ve farklılıkları tartışılmıştır. Bu tez çalışması içerisinde, RealT tarafından tokenize edilmiş ve ikincil piyasada işlem gören 151 adet gayrimenkul tokeninin 1 yıllık bir dönemi kapsayan tarihsel veri seti kullanılmıştır. Tokenize edilen bu gayrimenkullerden 139 tanesi Detroit, 12 tanesi ise Chicago'da bulunmaktadır. Tokenize gayrimenkullere ait veri setinden yola çıkarak 4 farklı endeks oluşturulmuştur. Bu endekslerden ilki eşit ağırlıklı fiyat endeksi, ikincisi piyasa değeri ağırlıklı fiyat endeksi, üçüncüsü eşit ağırlık getiri endeksi, dördüncüsü ise piyasa değeri ağırlıklı getiri endeksidir. Oluşturulan tokenize gayrimenkul endekslerinin performans ölçümü için; risk temelli getiri analizi yapma fırsatı sunan Sharpe ve Sortino oranları ile birlikte finansal varlık fiyatlama modeli kullanılmıştır. Oluşturulan endeksler, referans endeksler ile kıyaslanmış ve sonuçlar paylaşılmıştır. Kıyaslama yapmak adına, tokenize gayrimenkullerin bulunduğu Chicago ve Detroit'e dair konut fiyat endeksleri (Chicago HI, Detroit HI), benzer bir yatırım ürünü olan ABD'deki gayrimenkul yatırım ortaklıklarının endeksleri (S&P 500 REIT) ve merkeziyetsiz finans piyasasında işlem gören varlığa dayalı olmayan tokenleri konu alan DeFi Pulse Index (DPI) kullanılmıştır. İlk analizlere göre, riske göre en yüksek getiriye sahip endeks, tokenize gayrimenkullere dair eşit ağırlık toplam getiri endeksi (EWTTR) olmuştur. Riske göre getirisi en düşük endeks ise varlığa dayalı olmayan merkeziyetsiz finans ürünlerini konu alan DeFi Pulse Index (DPI) olmuştur. Sonuç analizlerine göre ise, tüm referans endeksler oluşturulan tokenize gayrimenkul endeksleri karşısında negatif beta değerine sahip olmuştur. Özetle bu çalışma kapsamında, piyasada aktif olarak işlem gören gayrimenkul tokenlarının finansal performansı belirli referans endekslerle karşılaştırılarak ampirik bir analiz yapılmıştır. Ampirik sonuç, token endekslerinin, riske göre ayarlanmış getiriler bağlamında kripto piyasası ve geleneksel piyasa endekslerine göre olumlu performans gösterdiğini bulmuştur. Bu olumlu performans, yatırımcıların yeni bir yatırım ürünü olan gayrimenkul tokenlerine olan ilgisi ve tokenize edilecek gayrimenkulleri seçen RealT firmasının bir başarısı ile açıklanabilir. Ancak daha sağlıklı bir karşılaştırma yapmak adına, gayrimenkul tokenlerinin sayısı ve ikincil piyasadaki likiditenin artmasının önemli olduğunun altı çizilmelidir.

Özet (Çeviri)

Today, while the digital world is developing rapidly, it is also transforming. Revolutionary technologies are at the center of this transformation. One of these is blockchain technology, which forms the main theme of this thesis. Blockchain technology, which we were introduced to in 2008 with the Bitcoin whitepaper published by a person or group who still maintains their anonymity, has given rise to a new monetary system debate. Monetary systems have been intertwined with social events throughout history. Developing social needs have changed monetary systems and enabled them to adapt and respond to needs. A person or group behind Bitcoin named Satoshi Nakamoto also described the global economic crisis of the period when they published this study as a global disaster and proposed Bitcoin as a new monetary system. Blockchain technology, which came to the fore with Bitcoin, introduced us to the concept of decentralization and the new internet while creating a new monetary system. The concept of decentralization is considered to have ushered in a new era of the internet. In the first period of the Internet, which we call WEB1, it was possible just to access data digitally. In this period, called the primitive period of the Internet, users only had the ability to view, it was not possible to create content by users. This period, which contained only fixed content, was defined as the read-only web and the internet was used only as a library. The WEB2 era started in the early 2000s, offered a user-centered, collaborative and participatory environment. In this period, users have become stakeholders who shape the internet environment with all the data, text or images they add to the internet environment. Therefore, a two-way interaction came to light. In this period when all popular social media platforms such as Facebook and YouTube were created, data shared on the internet began to be kept in the database of these private organizations. In this period, when all digital investment platforms, digital wallets and digital payment solutions started to be used in addition to social media, the ability to store data was available only in the relevant centers. Blockchain technology formed the basis of the WEB3 era, which is called the new era of the internet, where the storage, verification and control of all these data are managed without being tied to a single center. With the transition to the new age of the Internet, the concept of digital ownership has become a subject of debate again. Thanks to blockchain technology, users have gained the ability to control the data on the assets they own, by providing ownership without the need for any central institution. This situation has laid the groundwork for tokenization technology, which can be defined as the creation of digital representations of assets. There is an opportunity for users to store and exchange a digital representation of their deposits, real estate or works of art in their decentralized wallets. These digital representations are developed by various companies as investment products as well as a storage tool. Real estate assets are also one of the financial assets evaluated in terms of creating a digital representation. Projects are currently being developed in this direction and offered to both corporate and individual investors. Within the scope of this thesis study, both the process development phase and financial performance of the tokenization of real estate assets are examined. Reasons such as the fact that real estate assets have been considered a non-liquid asset class throughout history, lack of transparency in the market, high investment costs, high-cost brokers, investment being tied to real estate for a long time, high market entry costs and existing bureaucracy obstacles in international investments have made it necessary for the tokenization of real estate assets. creates motivation. The tokens to be created can provide partial ownership of real estate and enable direct transfers without brokers. At the same time, all these transactions made on open blockchains can be viewed transparently by everyone. In this way, real estate investments can be made with small budgets, buyers and sellers can come together without the need for brokers, and international direct investments are possible. This thesis study includes quantitative and qualitative research on real estate tokens, one of the leading security tokens. While security tokens based on blockchain technology are rapidly becoming widespread as new-age investment products, real estate tokens have long stood out as one of the most popular of these tokens. The underlying reason for this is that the real estate sector is associated with low liquidity and long and expensive transaction processes. Studies in the literature have analyzed the structural structure of real estate tokens and concluded that they will lead to a significant increase in liquidity for the real estate market. Tokenization platforms and real estate market experts believe that tokenization will solve many problems in the traditional market, as the products that will emerge with the tokenization of real estate assets will increase liquidity by removing high entry barriers to the market and create a secondary market where intermediaries are minimized. This technology, which can provide safe access to a wide market in a short time, theoretically means a new platform for both debt and capital increase. The aim of this study is to analyze the performance of these tokens as investment instruments by examining the financial data of real estate assets tokenized by RealT, one of the leading asset tokenization platforms. In addition, within the scope of the study, the structure of real estate tokens as financial products was examined and their similarities and differences with traditional products were discussed. In this thesis study, a historical data set covering a 1-year period of 151 real estate tokens tokenized by RealT and traded in the secondary market was used. 139 of these tokenized properties are in Detroit and 12 in Chicago. Four different indices were created based on the data set of tokenized real estate. The first of these indexes is the equal-weighted price index, the second is the market value-weighted price index, the third is the equal-weighted return index, and the fourth is the market value-weighted return index. For performance measurement of the created tokenized real estate indices; A financial asset pricing model was used together with Sharpe and Sortino ratios, which provide the opportunity to perform risk-based return analysis. The created indices were compared with reference indices and the results were shared. For comparison, house price indices for Chicago and Detroit, where tokenized real estate is located (Chicago HI, Detroit HI), indices of real estate investment trusts in the USA (S&P 500 REIT), which is a similar investment product, and non-asset-based real estate traded in the decentralized finance market. DeFi Pulse Index (DPI), which is about tokens, was used. According to preliminary analysis, the index with the highest return relative to risk was the equal weight total return index (EWTTR) for tokenized real estate. The index with the lowest return according to risk was the DeFi Pulse Index (DPI), which focuses on decentralized finance products that are not asset-based. According to the result analysis, all reference indices had negative beta values against the created tokenized real estate indices. In summary, within the scope of this study, an empirical analysis was made by comparing the financial performance of real estate tokens actively traded in the market with certain reference indices. The empirical result finds that token indices perform positively relative to the crypto market and traditional market indices in the context of risk-adjusted returns. This positive performance can be explained by investors' interest in real estate tokens, a new investment product, and a success of the RealT company, which selected the real estate to be tokenized. However, in order to make a more accurate comparison, it should be underlined that the increase in the number of real estate tokens and the liquidity in the secondary market is important.

Benzer Tezler

  1. Tez No

    856155

    Çevrimiçi toplantı araçlarını kullanma niyetini etkileyen faktörlerin teknoloji kabul modeli ile incelenmesi ve yapısal eşitlik modeli analizi

    Examination of the factors affecting the intention to use online meeting tools with technology acceptance model and structural equation model analysis

    MEHMET TAŞ

    Doktora

    Türkçe

    Türkçe

    2024

    Endüstri ve Endüstri MühendisliğiSakarya Üniversitesi

    Endüstri Mühendisliği Ana Bilim Dalı

    DOÇ. DR. ALPER KİRAZ

  2. Tez No

    764853

    Afet sonrası geçici barınma amacıyla kullanılacak kamusal yapıların seçimi için bir model: Geçici İşlevsel dönüşüm (adaptive reuse)

    A model for selection of public structures to be used for post-disaster temporary sheltering purposes: Temporary adaptive reuse

    AYŞE ESRA İDEMEN

    Doktora

    Türkçe

    Türkçe

    2022

    Mimarlıkİstanbul Teknik Üniversitesi

    Mimarlık Ana Bilim Dalı

    PROF. DR. SİNAN MERT ŞENER

  3. Tez No

    353760

    Konut fiyatlarının çok kriterli bir karar destek modeli ile tahmin edilmesi

    Multi-criteria decision support model for appraising residential real estates

    SEÇİL KAVAS

    Yüksek Lisans

    Türkçe

    Türkçe

    2014

    Endüstri ve Endüstri Mühendisliğiİstanbul Teknik Üniversitesi

    Endüstri Mühendisliği Ana Bilim Dalı

    PROF. DR. YUSUF İLKER TOPCU

  4. Tez No

    87056

    Gümrük Birliği sürecinin Türk sermaye piyasasına etkileri

    The Effects of Customer Union course on Turkish capital market

    ÖNDER HALİSDEMİR

    Yüksek Lisans

    Türkçe

    Türkçe

    1997

    EkonomiMarmara Üniversitesi

    Sermaye Piyasası ve Borsa Ana Bilim Dalı

    PROF. DR. İLHAN ULUDAĞ

  5. Tez No

    676827

    Mevcut ve güçlendirilmiş betonarme bir binanın doğrusal olmayan yöntemler ile deprem performans analizi ve maliyet hesabı

    Earthquake performance analysis and cost calculation of an existing and reinforced concrete building with non-linear methods

    İBRAHİM KÖRÜKCÜ

    Yüksek Lisans

    Türkçe

    Türkçe

    2021

    Deprem Mühendisliğiİstanbul Teknik Üniversitesi

    İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı

    PROF. DR. KONURALP GİRGİN

Geri Dön