The boom and bust of Türkiye's citizenship/real estate industry: Examining the limits of housing financialization and foreignization
Türkiye'nin vatandaşlık/emlak sektöründeki patlama ve çöküş:Konut finansallaşması ve yabancılaşmasının sınırlarını incelemek
- Tez No: 948760
- Danışmanlar: DR. ÖĞR. ÜYESİ BESİM CAN ZIRH
- Tez Türü: Doktora
- Konular: Şehircilik ve Bölge Planlama, Urban and Regional Planning
- Anahtar Kelimeler: Kentsel dönüşüm, Göç yönetimi, Gayrimenkul finansallaşması, Yatırım Yoluyla Vatandaşlık (CBI), Neoliberal kentleşme, Urban transformation, Migration governance, Real estate financialization, Citizenship by Investment (CBI), Neoliberal urbanism
- Yıl: 2025
- Dil: İngilizce
- Üniversite: Orta Doğu Teknik Üniversitesi
- Enstitü: Sosyal Bilimler Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Kentsel Politika Planlaması ve Yerel Yönetimler Ana Bilim Dalı (disiplinlerarası)
- Bilim Dalı: Belirtilmemiş.
- Sayfa Sayısı: Belirtilmemiş.
Özet
Bu tez, çağdaş Türkiye'de kentsel dönüşüm, göç yönetimi ve gayrimenkul finansallaşmasının kesişimini, piyasa odaklı göç politikası örneği olarak Vatandaşlık Yoluyla Yatırım (CBI) programına odaklanarak incelemektedir. Konutun yabancılaşması ve yasal statünün meta haline gelme süreçlerini araştırarak, neoliberal stratejilerin mülkiyeti haklara ve kentsel mekâna erişim için bir araç haline nasıl dönüştürdüğünü ortaya koymaktadır. İstanbul, Ankara ve Antalya'da gerçekleştirilen kapsamlı saha çalışması ve İranlı yatırımcılar ile sektörün kilit aktörleriyle yapılan görüşmelerden yola çıkan çalışma, gayrimenkul ajansları, geliştiriciler ve hukuki aracılar gibi özel aktörlerin talebi şekillendiren ve sermaye akışlarını yönlendiren mekânsal sınırları aşan bekçiler olarak işlev gördüğünü göstermektedir. Tez, Türk devletinin kurumsal yeniden yapılandırma, teknik söylemsel stratejiler ve düzenleyici esneklik aracılığıyla özgün bir“vatandaşlık/emlak sektörü”nün ortaya çıkışını aktif olarak desteklediğini savunmaktadır. Ancak analiz, bu modelin yapısal sınırlarını da ortaya koymaktadır. Artan enflasyon, döviz dalgalanmaları ve özellikle COVID sonrası değişen göç politikaları, piyasa doygunluğu, hukuki belirsizlik ve yatırımcıların umutsuzluğuna yol açmıştır. Bir zamanlar kentsel gelişimin finansmanında başarılı bir strateji olarak görülen CBI programı, şimdi hem yerel halkın hem de hayal kırıklığına uğramış yabancı alıcıların tepkisiyle karşı karşıyadır. Tez, kriz yönetimi aracı olarak başlayan bu modelin kendisinin kriz kaynağı haline geldiğini ve finansallaşma ile yabancılaşmanın yapısal güvenceler olmadan uygulandığında yeni sosyo-mekânsal dışlanma ve istikrarsızlık biçimleri yarattığını göstermektedir. Sonuç olarak çalışma, Türkiye deneyimini neoliberal kentleşme ve yatırım temelli göç konusundaki küresel tartışmalar içinde konumlandırarak, yoğunlaşan sermaye hareketliliği çağında vatandaşlık, konut hakları ve aidiyetin metalaştırılması üzerine yeniden düşünülmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Özet (Çeviri)
This thesis investigates the intersection of urban transformation, migration governance, and real estate financialization in contemporary Türkiye, focusing on the Citizenship by Investment (CBI) program as a case of market-oriented migration policy. By examining the processes of housing foreignization and commodification of legal status, the research explores how neoliberal strategies have turned property ownership into a vehicle for accessing rights and urban space. Drawing on extensive fieldwork—including interviews with key industry stakeholders—the study reveals how private actors such as real estate agencies, developers, and legal intermediaries act as translocal gatekeepers, engineering demand and guiding capital flows. The thesis demonstrates that the Turkish state has actively facilitated the emergence of a distinct“citizenship/real estate industry”through institutional restructuring, techno-discursive strategies, and regulatory flexibility. However, the analysis also highlights the structural limits of this model. Mounting inflation, currency volatility, and shifting migration policies—especially post-COVID—have led to market saturation, legal precarity, and investor disillusionment. Once a celebrated strategy for financing urban development, the CBI program now confronts backlash from both local residents and disenchanted foreign buyers. The thesis argues that what began as a crisis-management tool to fund housing projects has itself become a source of crisis, illustrating how financialization and foreignization, when pursued without structural safeguards, generate new forms of socio-spatial exclusion and instability. Ultimately, the study situates Türkiye's experience within global debates on neoliberal urbanism and investment-based migration, calling for a rethinking of citizenship, housing rights, and the commodification of belonging in an era of intensified capital mobility.
Benzer Tezler
- Yabancı gayrimenkul yatırımlarının kentin mekansal ve ekonomik yapısı üzerindeki etkileri: Trabzon örneği
The impacts of foreign real estate investments on the spatial and economic structure of the cities: Trabzon case
GÖKTUĞ KÖSEAHMET
Yüksek Lisans
Türkçe
2020
Şehircilik ve Bölge Planlamaİstanbul Teknik ÜniversitesiGayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. ELİF ALKAY
- Ovulasyon indüksiyonu tedavisinde folliküler gelişimin ultrasonografik takibi
Başlık çevirisi yok
MERİH BAYRAM
Tıpta Uzmanlık
Türkçe
1987
Kadın Hastalıkları ve DoğumGazi ÜniversitesiKadın Hastalıkları ve Doğum Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. MÜLAZIM YILDIRIM
- Çimentonun sertleşmesi üzerinde kimyasal komponentlerin etkisi
Başlık çevirisi yok
NACİYE TÜRKEL
Yüksek Lisans
Türkçe
1986
Kimya MühendisliğiUludağ ÜniversitesiKimya Ana Bilim Dalı
PROF. DR. MUSTAFA CEBE
- Bazı esterlerin kinetik incelenmesi ve termodinamik parametrelerin belirlenmesi
Kinetic study and detesmination of thermodnamic parameters of some esters
İBRAHİM TAŞ
Yüksek Lisans
Türkçe
1986
Kimya MühendisliğiUludağ ÜniversitesiKimya Ana Bilim Dalı
PROF. DR. MUSTAFA CEBE
- İzmir'de bazı yolların kapatılarak yaya bölgeleri oluşturma da kent peyzajını geliştirme açısından yeniden planlanması üzerinde araştırmalar
Başlık çevirisi yok
BAHAR TÜRKYILMAZ
Yüksek Lisans
Türkçe
1985
Şehircilik ve Bölge PlanlamaEge ÜniversitesiŞehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı