Fahiş kira artış oranının uluslararası işletmecilik faaliyetleri üzerine etkisi (Türkiye örneği)
The impact of excessive rent increases on international business activities (the case of Turkey)
- Tez No: 1009098
- Danışmanlar: DR. ÖĞR. ÜYESİ MEHMET ALİ AKKAYA
- Tez Türü: Yüksek Lisans
- Konular: Uluslararası Ticaret, International Trade
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2026
- Dil: Türkçe
- Üniversite: Muğla Sıtkı Koçman Üniversitesi
- Enstitü: Sosyal Bilimler Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Uluslararası İşletmecilik ve Ticaret Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Belirtilmemiş.
- Sayfa Sayısı: Belirtilmemiş.
Özet
Bu tez çalışması, fahiş kira artış oranlarının uluslararası işletmecilik faaliyetleri üzerindeki etkisini, Türk kira hukuku odaklı bir yaklaşımla incelemeyi amaçlamaktadır. Son yıllarda Türkiye'de özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında ortaya çıkan yüksek ve öngörülemez kira artışları, yalnızca bireysel kira ilişkilerini değil, aynı zamanda yabancı sermayeli ve uluslararası faaliyet gösteren işletmelerin ticari faaliyetlerini de doğrudan etkilemektedir. Bu bağlamda çalışma, kira hukukunu salt bir özel hukuk ilişkisi olarak değil; hukuki güvenlik, öngörülebilirlik ve yatırım ortamı kavramları çerçevesinde ele almaktadır. Tezde öncelikle fahiş kira, emsal kira bedeli ve piyasa rayici kavramları hukuki ve doktrinel açıdan analiz edilmiş; bu kavramların Türk Borçlar Kanunu, dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile ilişkisi ortaya konulmuştur. Ardından kira bedelinin belirlenmesine ilişkin TBK m.344, uyarlama davaları ve kira tespit davaları çerçevesinde Yargıtay içtihatları sistematik biçimde incelenmiştir. İnceleme sonucunda, emsal kira ve piyasa rayici tespitinde yaşanan uygulama sorunlarının, kira bedellerinin fahiş düzeylere çıkmasına ve kira uyuşmazlıklarının artmasına neden olduğu tespit edilmiştir. Çalışmanın devamında, fahiş kira artışlarının uluslararası işletmeler bakımından maliyet sürdürülebilirliği, kira/ciro oranı, yatırımın ekonomik değeri ve pazardan çıkış kararları üzerindeki etkileri değerlendirilmiş, AB rekabet hukuku ve uluslararası yatırım hukuku ilkeleriyle ilişkilendirilerek karşılaştırmalı bir perspektif sunulmuştur. Tezin son bölümünde ise mevcut sorunlara çözüm olarak kira takip sistemi önerilmiş; bu sistemin, emsal kira ve piyasa rayicinin objektif biçimde belirlenmesine, fahiş kira artışlarının önlenmesine ve kira uyuşmazlıklarının azaltılmasına katkı sağlayacağı savunulmuştur. Sonuç olarak bu çalışma, kira hukukundaki yapısal sorunların uluslararası işletmecilik faaliyetleri üzerindeki etkisini ortaya koyarak, hukuki ve kurumsal reform ihtiyacını bilimsel temellerle ortaya koymaktadır.
Özet (Çeviri)
This master's thesis aims to examine the impact of excessive rent increases on international business activities, focusing on Turkish tenancy law. In recent years, high and unpredictable rent increases, particularly in residential and commercial property rentals in Turkey, have directly affected not only individual rental relationships but also the commercial activities of foreign-owned and internationally operating businesses. In this context, the study approaches tenancy law not merely as a private law relationship but within the framework of concepts such as legal certainty, predictability, and the investment environment. The thesis first analyses the concepts of excessive rent, comparable rent and market rent from a legal and doctrinal perspective, revealing their relationship with the Turkish Code of Obligations, the principle of good faith and the prohibition of abuse of rights. Subsequently, the Supreme Court's case law regarding the determination of rent under Article 344 of the Turkish Code of Obligations, adaptation lawsuits, and rent determination lawsuits is systematically examined. The examination concludes that the practical problems encountered in determining comparable rent and market rent lead to exorbitant rent levels and an increase in rent disputes. The study then assessed the effects of excessive rent increases on cost sustainability, rent/turnover ratio, economic value of investment, and exit decisions for international businesses, presenting a comparative perspective in relation to EU Competition Law and international investment law principles. In the final section of the thesis, a rent tracking system is proposed as a solution to the existing problems; it is argued that this system will contribute to the objective determination of comparable rents and market rates, the prevention of excessive rent increases, and the reduction of rent disputes. In conclusion, this study reveals the impact of structural problems in rental law on international business activities and highlights the need for legal and institutional reform on scientific grounds.
Benzer Tezler
- İstanbul Bizans mimarisinde kullanılan tuğlanın fiziksel ve mekanik özellikleri
Characteristics of brick used in Byzantine architecture in İstanbul
YEGAN KAHYA
- Konut ve çatılı ı̇şyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesinde süreler
Periods for the determination of the rent in residential and roofed workplace rent
SİMGE DUVAN
Yüksek Lisans
Türkçe
2024
HukukAfyon Kocatepe ÜniversitesiÖzel Hukuk Ana Bilim Dalı
DR. ÖĞR. ÜYESİ ALİ YAŞAR
- Hukuki ve sosyolojik boyutlarıyla yüzde 25 kira artırım uygulaması Ardahan ili örneğinde ampirik bir çalışma
The 25% rent increase application with its legal and sociological dimensions: An empirical study in the instance of Ardahan province
ENSAR SEYHAN
Yüksek Lisans
Türkçe
2025
Kamu YönetimiArdahan ÜniversitesiSiyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Ana Bilim Dalı
PROF. DR. İHSAN KURTBAŞ
- Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu çerçevesinde tahliye taahhütnamesi
Commitment to evolution within the framework of Turkish Law of Obligations and Executive Bankruptcy Law
ZARİF AYÇA UYKU
- Deprem sonrası barınma sorununun eğitime yansımaları: Elazığ örneği
The impact of post-earthquake housing problems on education: The Elazığ example
SELÇUK SELVİ
Yüksek Lisans
Türkçe
2026
Kamu YönetimiFırat ÜniversitesiKamu Yönetimi Ana Bilim Dalı
DR. ÖĞR. ÜYESİ ONUR YERLİKAYA ŞAŞMAZ