An analysis of uncertainty in brownfield redevelopment using real options
Başlık çevirisi mevcut değil.
- Tez No: 401174
- Danışmanlar: PROF. SUE MCNEIL
- Tez Türü: Doktora
- Konular: Çevre Mühendisliği, Environmental Engineering
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2002
- Dil: İngilizce
- Üniversite: Carnegie Mellon University
- Enstitü: Yurtdışı Enstitü
- Ana Bilim Dalı: Belirtilmemiş.
- Bilim Dalı: Belirtilmemiş.
- Sayfa Sayısı: 149
Özet
Eskiden senayii ya da ticari amaçla kullanılmış, ancak şu anda atıl vaziyetteki çevre açısından kirlendiği varsayılan arazilerin (brownfield) yeniden kullanıma açılması ve imarı, diğer arazi imarlarına benzer ancak çevre kirliliği imar sirasinda yatırımcının aldığı riski artırdığı için finansal açıdan belirsizliğe sebep olur. Bu artı belirsizliğin ana kaynakları olarak, gelecekteki kanuni sorumluluklar ve arıtma masrafları görülür. Brownfield imarı daha fazla zaman ve emek gerektirdiği için yatırımcılar ve müteahhitler yatırımlarından daha yüksek getiri beklerler. Risk almaya daha eğilimi oldukları için deneyimli kredi kaynakları tercih edilir. Bazı müteahhitler ve yatırımcılar kendi deneyim ve ticari yeteneklerine göre brownfield yatırımlarını yüksek getirili iş fırsatları olarak görmektedirler. Genel anlamda iyi bir arazi konumu veya düşük seviyeli çevre kirliliği gibi nitelikler olmadan - ki bu durumda kullanılmış arazi nitelik olarak bâkir araziye yakinlaşmaktadır - brownfield yatırımları iyi birer iş fırsatı değildir. Diğer hallerde resmi makamların brownfield imarında öncülük etmesi beklenir. Bu çalışmanın ana amacı bu tip arazilere yatırım yapmayı seçen yatırımcının düşünce şeklini kavrayabilmektir. Brownfield yatırımları çok önemli belirsizlikler içermektedir. Yatırımcıların düşünce şekillerini modellemede belirsizlik unsurunu da hesaba katabilmek için Real Options Method (Reel Opsiyonlar Metodu)** kullanılmıştır. Bu yaklaşımın sonucu iki yönlü olmuştur. Birincisi, metodun nakit girisi (δ) unsurunun başarılı bir brownfield yatırımcısına özgün doğru karar verme özelliğini yansıttığı görülmüştür. Coğrafi bir bölge için hesaplandığında, başarılı yatırımcının karar verme şekli gelecekteki brownfield imarları için kullanılabilir. İkinci sonuç belirsizliğin (riskin) kaynağıdır. Brownfield yatırımları için yapılan kredi başvuruları iki aşamada değerlendirilir: taşınmaz mal (arazi) açısından ve çevre kirliliği açısından. Kredinin onaylanması için herşeyden önce projenin gayrı menkul yatırımı olarak kredi açacak kuruma hitab etmesi gerekir. Herhangi bir yatırımdaki belirsizlik kaynaklarını tanımlamak Real Option uygulamasının önemli bir aşamasıdır. Bu tezde sunulan örneklere Real Options uygulandığında brownfield imarını çevre kirliliği kadar arazinin konumunun da zorlaştırdığı görülmüştür. Oysa, süregelen yaklaşıma göre çevre kirliliği belirsizliğin (riskin) tek kaynağıdır. Bireysel etkileri dışında, bu çalışmanın her iki sonucu da resmi makamlarin tüm kademeleri tarafindan brownfield imarı ile ilgili politikaların yeniden yapılandırılması için kullanılabilir. Real Options Metodunun nakit getiri unsuru ise imar gayretlerini yönlendirmek için uygundur. Sonuç olarak, arazinin konumun önemi en az çevre kirliliği kadar önemsenmeli ve vurgulanmalıdır. *kahverengi arazi, daha önceki kullanımlardan dolayı kirlenmiş varsayılan senayii arazisi. Türkçe karşılığı henüz olmadığı için deyim Amerikan kanunlarındaki anlamına uygun olarak kullanılmıştır. ** Real Options Metodu, finansal opsiyonlar metodunun gayri menkule uygulanmış şeklidir.
Özet (Çeviri)
Brownfield redevelopment is generally described as any other land development plus the added twist of uncertainty due to contamination. The added uncertainty has traditionally been attributed to the risks associated with cost of remediation and future environmental liability. Developers and investors of brownfield projects expect a higher rate of return on their investment because of the extra time and effort involved due to perceived risk. Lenders with more experience are preferred because they are more open to risk. Some developers and investors see a business opportunity in brownfield development depending on their insight and expertise. In a traditional sense, a brownfield redevelopment investment is not a good business opportunity unless it possesses some unique qualities like a desirable location or minimal contamination – a quality that brings a brownfield closer to a greenfield. Otherwise, a public agency is expected to take the lead in initiating development of a brownfield. The main objective of this research was to capture the investment behavior of the developer who chooses to invest in a brownfield. Brownfield investments involve substantial uncertainty. The Real Options Method was used to account for the uncertainty element in brownfield redevelopment when modeling the investment behavior of a brownfield developer. The results of applying Real Options to brownfield redevelopment were twofold. The cash yield (δ) element of the method was found to reflect the intrinsic decision making of a successful brownfield investor. When established for a geographical region, the cash yield can be used to plan future brownfield redevelopments using the insight of the successful investor. The second result involved the source of uncertainty (risk). The valuation for a brownfield redevelopment loan application has two phases: Real estate and environmental contamination. A brownfield project must make sense as a real estate development before the loan is approved. Identifying sources of uncertainty in an investment is an important step of the Real Options application. During the application of the Real Options Method to the case studies presented in this thesis, the real estate (location) feature of brownfields was found to be as significant as environmental contamination in complicating brownfield redevelopment. Traditionally the emphasis has always been on contamination. Apart from their direct impacts, both results of the research can be used to reshape brownfield redevelopment policy at all levels of government. The cash yield component of the Real Options Method can be used to direct redevelopment efforts. In addition, the importance of location should be emphasized as well as the issues relating to environmental contamination.
Benzer Tezler
- Eğitim ve okul yönetiminde örgütsel belirsizlikle ilgili temel konuları ele alan bilimsel yayınların analizi 1990-2016
Analysis of scientific publications addressing key issues related to organizational uncertainty in education and school management 1990-2016
MÜZEYYEN PETEK DİNÇMAN
Doktora
Türkçe
2016
Eğitim ve ÖğretimHacettepe ÜniversitesiEğitim Bilimleri Ana Bilim Dalı
YRD. DOÇ. DR. DİDEM KOŞAR
- The politics of uncertainty in a global market: The hazelnut exchange and its production
Küresel bir piyasada belirsizliğin siyaseti: Fındığın değişimi ve üretimi
EBRU TEKİN BİLBİL
Doktora
İngilizce
2012
Siyasal BilimlerBoğaziçi ÜniversitesiSiyaset Bilimi ve Uluslararası İlişkiler Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. KORAY ÇALIŞKAN
- Elektrik makinaları kontrolünde bulanık mantığın uygulanması
Fuzzy logic applications in control of electrical machines
NESLİHAN KEPEZ
Yüksek Lisans
Türkçe
1995
Elektrik ve Elektronik Mühendisliğiİstanbul Teknik ÜniversitesiPROF.DR. M. EMİN TACER
- Sigortacılık sisteminde aktif-pasif yönetimi ve Türkiye hayat sigortası örneğinde portföy performansının boyutlarını belirleyen faktörlerin irdelenmesine ilişkin bir model denemesi
Assets and liablity management in the insurance sector and investigating sectors that are determinating dimensions of the portfolio performance by relating to model testing in the Turkish life insurance sector
ALİ İHSAN DOĞAN
Doktora
Türkçe
2001
SigortacılıkMarmara ÜniversitesiBankacılık Ana Bilim Dalı
PROF.DR. ABDÜLGAFFAR AĞAOĞLU
- Bazı toplam antioksidan kapasite yöntemlerinde ölçüm belirsizliği
Measurement uncertainty in some total antioxidant capacity methods
GÜLSÜM ÇİÇEK
Yüksek Lisans
Türkçe
2022
Kimyaİstanbul Üniversitesi-CerrahpaşaKimya Ana Bilim Dalı
PROF. DR. MUSTAFA ÖZYÜREK
DR. ESİN AKYÜZ