Emlak vergisi matrah değeri ile rayiç değerlerin bölgesel gelişmişlik ve niteliksel olarak incelenmesi, vergi kayıp oranlarının tespiti: Bursa ili Nilüfer ilçesi örneği.
Regional development and qualitative analysis of property tax base values, determination of tax loss rates: case study in Bursa city, Nilufer district.
- Tez No: 676573
- Danışmanlar: PROF. DR. REHA METİN ALKAN
- Tez Türü: Yüksek Lisans
- Konular: Jeodezi ve Fotogrametri, Geodesy and Photogrammetry
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2021
- Dil: Türkçe
- Üniversite: İstanbul Teknik Üniversitesi
- Enstitü: Lisansüstü Eğitim Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Geomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Geomatik Bilim Dalı
- Sayfa Sayısı: 233
Özet
Yatırım, doğası gereği bugünkü değer veya tasarrufun gelecek dönemde korunması ve çoğalması için tüketime kullanılmadan yönlendirilmesidir. Bireysel yatırımlar ve kamusal yatırımlar için de bu durumun geçerli olması, değerleme kavramını ön plana çıkarmıştır. Kamu yatırımlarını sürdürülebilir kılmak amacıyla dünya üzerinde halen kullanılan, etkin ve aktif olması beklenen en eski vergi, emlak vergisidir. Kıt kaynak olmasından kaynaklı etkili arazi yönetimin sağlanabilmesi, arazi politikaları ile sürdürülebilir gelişmenin sağlanabilmesi için taşınmaz değerlemesi mihenk taşıdır. Bu kapsamda gerek sürdürülebilir arazi yönetimi ve arazi politikalarının oluşturulması gerekse Onbirinci Kalkınma Planına (2019-2023) göre belirlenen ilgili tedbirler kapsamında vergi adaletinin güçlendirilmesi, vergi tabanının genişletilmesi, vergi hasılasının arttırılması, yerel yönetimlerin mali yapılarını güçlendirmek amacıyla öz gelirlerinin arttırılmasına katkı sağlamak üzere oluşturulan bu çalışmada, taşınmazların piyasada işlem gören rayiç değerleri ile emlak vergisine matrah olacak değerleri arasındaki ilişkiler, bölgesel gelişmişlik indeksi ve taşınmaz niteliklerinin arasındaki ilişkininbelirlenmesi, taşınmaz başına ortalama vergi kayıp oranlarının ilgili ilişkiler dikkate alınarak nasıl geliştiği tespit edilmeye çalışılmıştır. İmara doygunluk kavramı dikkate alınarak bölgesel gelişmişlik indeksi belirlenmesi esastır. Düşük, orta ve yüksek bölgesel gelişim oranına sahip 3 ayrı bölge, belirlenen bölgelerde temel taşınmaz nitelikleri olarak kabul edilebilecek arsa, tarla, ticari taşınmaz ve konut niteliğine haiz 82 adet taşınmazdan oluşan 6 adet örneklem kümesi üzerinde çalışmalar yapılmıştır. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dahilinde bulunan orta bölgesel gelişmişlik seviyesinde konumlanan arsa örnekleminde emlak vergisine matrah olan değerler rayiç değerinin %9.2'sına tekabül ederken, henüz uygulama imar planı bulunmayan ancak üst ölçekli planlara göre imara açılarak yerleşim olacak düşük bölgesel gelişmişlik seviyesi tarlaları arasında emlak vergisine matrah olan değerler rayiç değerlerinin ‰6.5'ine tekabül etmektedir. Bölgesel gelişmişlik seviyesi yüksek olan örneklem kümesi lehine 14.2 kat Emlak Vergisine Matrah Olan Değer (EVMOD) / Rayiç Değer (RD) farkı oluşmuştur Yüksek bölgesel gelişim konut örnekleminde EVMOD / RD oranı %36 hesaplanırken, orta bölgesel gelişim konut örnekleminde %3.3 olarak bulunmuştur. Bölgesel gelişmişlik seviyesi yüksek olan örneklem kümesi lehine yine 10.8 kat EVMOD / RD farkı oluşmuştur. Yüksek bölgesel gelişim ticari taşınmaz örnekleminde EVMOD / RD oranı %10.5, orta gelişim ticari taşınmaz örnekleminde ise %1.2 hesaplanarak, yine bölgesel gelişimi yüksek olan bölge lehine 8.6 kat farklılık oluşmuştur. Çalışma kapsamında farklı bölgesel gelişim kümelerinde aynı nitelikteki taşınmazların incelenmesi sonucunda bölgesel gelişim indeksi ile rayiç değerlerin, emlak vergisine esas olan değere oranı arasında olumlu bir ilişki olduğu ortaya konulmuştur. Taşınmazların niteliksel olarak incelemesinde, farklı nitelikli taşınmazlar EVMOD / RD oranları dikkate alınarak, aynı bölgesel gelişmişlik seviyesinde farklı niteliklerdeki taşınmazlarla karşılaştırılmıştır. Yüksek gelişim bölgesinde olması sebebiyle piyasa değeri oldukça fazla olan ticari taşınmazların, görece değersiz bölge konutlarına göre EVMOD / RD oranı 3.4 kat daha azdır. Arsa, konut ve ticari taşınmaz örneklemlerini birlikte oluşturmanın ve değerlendirmenin düşük ve yüksek bölgesel gelişim bölgelerine göre daha kolay olduğu orta gelişmişlik bölgesinde üç taşınmaz niteliği birlikte analiz edilebilmiştir. Örneklemlerde arsaların EVMOD / RD' si %9.3, ticari taşınmazların %1.2, konutların ise %3.3 olarak bulunmuştur. Yüksek örneklem kümesinde karşılaşılan konut EVMOD / RD oranının, ticari taşınmaz örnekleminin oranından daha yüksek olması durumu orta gelişim bölgesinde de desteklenmiştir. Ancak yaklaşık 3.4 kat olan farkın orta gelişim kümesinde konut örnekleminin EVMOD / RD oranının yaklaşık 2.7 kat ticari taşınmaz örnekleminin EVMOD / RD oranından yüksek olduğu görülmüştür. Arsaların EVMOD / RD oranının ise ticari taşınmazlardan yaklaşık 7.6 kat, konutlardan ise 2.8 kat daha yüksek olduğu belirlenmiştir. Bu bağlamda ideale en yakın oran arsalarda meydana gelmiş sonrasında sırasıyla konut ve ticari taşınmazlar gelmiştir. Çalışma kapsamında belirlenen bu oranlar sayesinde ortalama vergi kayıp oranları tespit edilebilmiş ve Onbirinci Kalkınma Planının ilgili tedbirleri uyarınca vergi adaletinin güçlendirilmesi, vergi tabanının genişletilmesi ve vergi hasılasının sürdürülebilir olarak arttırılması amacı ile çözüm önerilerinde bulunulmuştur.
Özet (Çeviri)
By its nature, investment is directing the present value or savings without being used for consuption in order to preserve and increase its value in the future. This investing nature is valid for every investments which is realized by individuals and governments. Valuation stands out with some aspects like sustainable government investments, sustainable land management and land policies due to collecting properly the oldest tax called property tax. İn this context, not only sustainable land management but also precautions including strengthening tax justice, widening the tax base, increasing tax revenue and strengthening financial structure of local governments published by The Turkish President in Eleventh Development Plan evaluated in this study in order to calculate average tax lose rate and the rate between the taxable value of property tax. While the rates is being determined, effects and correlations of the regional development index and property types to the rates are also examined. According to conducted studies, various problems were determined in the period of property exchange. Low taxable value of property tax compared to fair values, incorrect valuation of properties, not knowing whether property types have an effect on the property tax value and market value stands out problems while establishing a fair tax scheme. As a results of the research conducted on same studies in the literature, it has been revealed that main focus has been on residential properties and that other types have been evaluated in a small number of studies. There is no study that handles and evaluates all the samples of fields, parcels, commercial properties and residental properties together. In this context, in order to fill the gap determined in the literature, considering that there may be a correlation between the taxable value of property tax the market values, studies have been carried out to reveal this correlation. The main affects which has deeply impact on the property value at the Turkey property market is zoning plans having a hierarchy between them. Zoning plans split into six subgroup as district plan, spatial strategy plan, environmental plan, master development plan and implementary development plan. Due to the fact that all of the hierarchic process must be completed to build, increase in the values occur fields included in the scope of zoning plans and distingushed positively from other unplanned field as value. But the taxable value of property tax remains stable like unplanned field until implementary development plan entered into force. The converion process from field to parcel lasts approximately fifteen years. Carried out studies reveals that in the process values of the fields rise to fifteen times in euro currency but the government cannot properly take its own share by property tax. The process must be divided into four intermediate subgroup as development field formed, development field, raw development field, ripe development field before being parcel according to level of zoning plan hierarchy. The value and tax rates of the fields in this process must be evaluated different from unplanned fields by the committe of relevant municipality. The study, conducted at Bursa, Nilüfer district, which made up of three diffrent regional level development detemined as the ratio of built parcel to all buildable parcel on the region as low level, intermediate level and high regional level of development, six different sample sets, four property types as fields, parcels, commercial properties, residental properties and eighty two properties totally aims to prove effects of the regional level of the development and property types to the ratio of taxable value of property tax to property market. When it comes to effects of level of regional development to the ratio of taxable value of property tax to property market ( EVMOD / RD ), two sample sets consisting low regional development fields on the transformation process to the parcel and parcels on the scope of 1/1000 scale of implementation development plan in the intermediate level of regional index are examined. EVMOD / RD ratio of the fields low regional development fields is ‰6.5, EVMOD / RD ratio of the parcels of intermediate level of regional sample set is found %9.2. 14.2 times rate difference is in favor of intermediate level of regional development is revealed. When EVMOD / RD ratio at the sample set of residental property of high regional development is found %36, the ratio of intermediate level sample set of regional development is found %3.3. In favor of sample cluster with a high level of regional development, a 10.8 fold rate difference has occured again. Scope of the study, ratios of commercial properties behaves in parallel with parcels and residental properties against regional development index. EVMOD / RD ratio of the high development sample is calculated %10.5 while the ratio of intermediate development of commercial properties is calculating %1.2. In favor of sample cluster with a high level of regional development, a 8.6 fold rate difference has taken place again. In the part of the study related to regional development, a proportional difference of 14.2, 10.8 and 8.6 times was found in the base property types in favor of regions with high regional development, respectively. Even though it is clearly revealed that the increase in regional development affects the ratio of fair values and market values, it is seen that there are high tax losses even in the property in the high development. In the qualitative character analysis of properties, properties having different using aims were compared with different sort of properties at the same regional development level, taking into account the EVMOD / RD ratios. The ratio of commercial properties with high market value is 3.4 times less than relatively worthless district residences due to the fact that it is located in a high development zone. Intermedate level of regional development presents advantages of evaluating all base sort of properties as parcels, residendal and commercial properties together. EVMOD / RD ratios are respectively %9.3, %3.3 and %1.2 for parcels, residental and commercial properties like high development region. In this context, the closest ratio to the ideal which is the situation of ratios equal to 1 taken place in the parcels, residental and commercial properties, respectively. The average tax loss rate (OVKO) is tabulated as follows. Within this framework, it has been concluded that if the relevant ministries and instutions create the necessary infrastructre together with the regulations regarding the design and implementation of the system, the priciples such as the expansion of the tax base, the increase of tax revenue and tax justice will be established sustainably.
Benzer Tezler
- Türkiye'de etkin bina emlak vergisi belirlenmesi için bir değerleme model önerisi
An appraisal model proposal for effective building property tax determination in Türkiye
ECEM SİRKECİ
Yüksek Lisans
Türkçe
2023
Jeodezi ve Fotogrametriİstanbul Teknik ÜniversitesiGeomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. REHA METİN ALKAN
- Türkiye için bir emlak vergi sistemi tasarım modeli önerisi
A real estate taxation system design model proposal for Turkey
VOLKAN ÇAĞDAŞ
Doktora
Türkçe
2007
EkonomiYıldız Teknik ÜniversitesiJeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Ana Bilim Dalı
DOÇ.DR. HÜLYA DEMİR
- Türkiye'de yerel yönetimlerde emlak vergisi uygulamalarında karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri
Problems and solutions in the real estate tax practice in local government in Turkey
YASEMİN TUNÇ
Yüksek Lisans
Türkçe
2019
Kamu YönetimiKaramanoğlu Mehmetbey ÜniversitesiKamu Yönetimi Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. HAKAN CANDAN
- Yerel yönetimlerde emlak vergisi matrahının tespiti, karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri
Local level determination real estate tax, problems and solutions
EMİNE TARİN
Yüksek Lisans
Türkçe
2013
Kamu Yönetimiİstanbul Aydın ÜniversitesiSiyaset Bilimi ve Uluslararası İlişkiler Ana Bilim Dalı
YRD. DOÇ. DR. RAMAZAN KURTOĞLU
- Türkiye'de vergi denetiminin etkinliği kapsamında dolaylı ve dolaysız vergilerin incelenmesi ve öneriler
Investigation of direct and indirect taxes covered by the effectiveness of tax audits and recommendations in Turkey
SERKAN GÜNDOĞDU
Yüksek Lisans
Türkçe
2021
Maliyeİstanbul Arel Üniversitesiİşletme Ana Bilim Dalı
DR. ÖĞR. ÜYESİ PINAR DALOĞLU