Otellerde bina yönetimi
Hotel building management
- Tez No: 79269
- Danışmanlar: PROF. DR. HAKKI ÖNEL
- Tez Türü: Yüksek Lisans
- Konular: Mimarlık, Architecture
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 1998
- Dil: Türkçe
- Üniversite: Yıldız Teknik Üniversitesi
- Enstitü: Fen Bilimleri Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Mimarlık Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Belirtilmemiş.
- Sayfa Sayısı: 208
Özet
ÖZET Otel projeleri, yatırımların büyük ölçeğinden dolayı bir dizi tasarım uzmanı, teknik eleman ve danışmanın birlikte çalışmasını gerektirir. Birlikte çalışan bu ekipleri, otelcilik şirketlerinden katılan yöneticiler (mimar, mühendis, teknik eleman vb.) bilgileri doğrultusunda yönlendirmektedir. Çünkü otel projeleri genellikle kompleks ve zor bina tiplerinden oluşmaktadır ve yönetim açısından durumuna ve tipine göre değişen bir dizi istek ve gerekleri vardır. Bu çalışma ilkin, otellerin yönetim ve operasyonlarını analiz etmekte, fizibilite çalışmaları ile başlayan otel yatırımı senaryolarının taslaklarını çizmektedir. Sonra çalışma, başarılı bir otel için kritik olan programlama, planlama ve tasarım konularına odaklanmakta, mimari ve iç tasarımı etkileyen operasyonel ve finansal kararların çeşitleri üstüne ışık tutmakta, otel yatırımlarının can damarı olan yatak odaları ve genel kullanım, idare, servis alanları ile aynı zamanda inşaatı ve özel bina sistemlerini anlatmaktadır. Daha sonra çalışma içerisinde, tasarım ve inşaat teknik pratik uygulamaları (tasarıma can güvenliği ve enerji yönetimi tekniklerinin nasıl entegre olacağı gibi) sınanmakta ve çeşitli tasarım profesyonellerinin sorumlulukları (şantiyeyi kuran mühendisten, çevre düzenlemesini yapan peyzaj mimarına kadar) detaylarıyla tartışılmaktadır. Çalışma yer araştırmasını ve aynı zamanda global sosyoekonomik trendlerin etkilerini içeren, otellerin geleceğine dönük dinamik projeksiyonlarla son bulmaktadır. Amaç otel operasyonlarının tanıtılmasından sonra, düşünülen otel binasının, otelcilik ve mimarlık istek ve gerekleri doğrultusunda fizibilite çalışmaları, programlama, planlama, tasarlama, inşaat, özel otel sistemleri ve, tasarımın ve inşaatın uygulama ve yönetim safhalarını anlatıp tasarım profesyonelleri, otelcilik şirketleri ve yöneticileri, müteşebbisler ve mal sahiplerinin daha fazla bilgi sahibi olması için bu profesyonel uygulamaların bina yönetim unsurlarını vermektedir. Araştırma sonucu elde edilen genel bulgular:. Otel sektörünün doğasının yoğun rekabete dayanmasından dolayı, otel yatırımlarında çok önemli olan programlama safhası; yeni bir otel projesi için yapılan avan proje dokümantasyonlarını ve, otelcilik operasyonel istekleri ve mahal ihtiyaçlarını bütünüvle belirlemeli ve anlatmalıdır.. Otel fasilitelerinin programlama işleminde ilk olarak konum, pazar talepleri, rekabet, kalite düzeyi, operasyonel nitelikler, restoran konseptleri, kadrolama ve giderler türünden ihtiyaç çeşitleri tanımlanmalıdır. Fasilite program bilgileri, tasarım kılavuzu ve diğer otel teknik verilerinin sağlanması aşamalarından sonra başlayan tüm mimari, iç tasarım, inşaat ve FF&E dokümanlarının hazırlanma safhası, mal sahibi ve işletmecinin gözden geçirme ve onay süreciyle birlikte ortalama altı aylık bir süre içinde tamamlanmalıdır. Otel binalarının, işletmecinin istediği standartlara uyması, işletmeci tarafından tasarım aşamasında, kapsamlı olarak yol gösterilmesi ile sağlanır. Bu amaca ulaşmak için işletmeci, tasarım danışmanlarının seçilmesine yardımcı olunması, özelleşmiş otel ixbilgileri sağlanması, çizimlerin gözden geçirilmesi ve onaylanması için teknik yardım sağlamalıdır.. Her otel projesinin temel hedefi: 1) tüm zorunlu servisler sağlanması, 2) sorumlulukların tekrarı veya çakışmasının önlenmesi ve, 3) sözleşmede her bütçe kalemi için başlıca maliyet sorumluluğu tayin edilmesi (yani mimara, iç tasarımcıya, inşaat yöneticisine, satın alma acentasına vb.) konularını bağlayacak yazılı anlaşmalar sağlamaktır. Eğer tahmin edilen bütçe herhangi bir tasarım safhasında aşılırsa, takım üyeleri hemfikir kalınmış proje ilk maliyetine ulaşmak için yeniden tasarım, belirleme ve tahmin yapmaktan veya yeni fiyat teklifi almaktan sorumlu tutulmalıdır.. Mimar ve diğer danışmanlar tarafından sağlanan tahminlere ilaveten, normal olarak bir özel şirket veya inşaat yöneticisi tarafından, ikinci bir tahmin elde edilmeli ve tahminlerdeki farklılıklar karşılıklı anlaşmayla giderilmelidir.. İnşaatın tüm ana kalemleri fiilen garantili maksimum kontratlara bağlanana kadar veya en azından ciddi şirket indirimleri sağlanana ve bütçeyi karşılamanın zorunlu olduğu yerlerde istenen tasarım azaltmalarının yerine getirilmesine kadar, hiçbir inşaat taahhüdüne girilmemelidir.. Değer Tasarımı, maliyetleri kontrol etmek için en önemli tek aracı sağlamaktadır. Müşteri memnuniyetine veya otel gelirine katkı sağlamayan gereksiz mahalleri elimine eder ve, arsaya ve belli bir otel tipi için istenen iç yerleşime en uygun bina şekillerini dikkatle değerlendirir.. Oteller için, metrekare veya oda başına ortalama birim maliyetlerine dayandırılan kaba maliyet tahminleri çok fazla değişken faktör olduğu için en iyi ihtimalle yalnızca başlangıç olarak düşünülmelidir. Spesifik otel tasarımına dayandırılan kesin tahminler, çizimler müsaade ettiği ölçüde esastır ve tasarımın her aşamasında tekrar değerlendirilmelidir.. Otel tasarımının yönetimi konusunda en karşı çıkılan konu, hem müşteri pazarının çeşitliliğini hem de otelin operasyonel isteklerini içerecek bir proje geliştirmeye ihtiyaç duyulmasıdır. Bunlar genelde uyuşmazlık içindedir ve her ihtiyacı karşılamanın tutarı da çok yüksektir.. Otel projelerinin planlamasmdaki hedef anahtar, genel kullanım fonksiyonlarını lobinin etrafında toplamak, servis fonksiyonlarını tesellüm alanı etrafına yerleştirmek, yiyecek çıkışlarını ve hazırlık odalarını mutfağın etrafında toplamaktır.. Düşünülen otelin tasarımı kullanım, yükseklik, arsa alanı ve yoğunluğunu düzenleyen İmar Kanun ve Yönetmelikleri isteklerini karşıladıktan sonra bina ve yangın kodlarına uymalıdır. Otel standartları tüm kodların en sert şartlarını karşılayacak biçimde tasarlanmalıdır.. Başka konularda başarılı olan bir otel, yetersiz veya kullanışsız otopark yeri sorunu nedeniyle ciddi şekilde olumsuz etkilenebilir. Anahtar çözüm, asgari ölçüde yeterli olan, ancak büyük yer kaplamayan park yerleri hazırlamak olmalıdır.. Lobilerin, atriyumların, restoranların, eğlence alanlarının, toplantı ve banket salonlarının ve odaların başarısı, konforlu ve yaratıcı aydınlatmaya bağlı olduğu kadar hiçbir tasarını unsuruna bağlı değildir.. Bir otelin görsel imajını mimarisinden ve iç tasarımından sonra en çok arttıran şey işaretler ve diğer grafik özelliklerdir.. Yüksek sezonsal oteller ve şehre uzak otellerde, tüm personel için yeterli yerleşim birimi imkanı yoksa otel, personeline kalacak uygun yerleri temin edilmelidir.. Mimar otele ilerideki muhtemel genişlemeyi daha iyi tedarik etmek için, odaların bulunduğu katın nasıl büyüyebileceğini, binanın yüksekliğinin nasıl arttırılacağını yada oda artışındaki talep için ek katların nasıl devreye sokulabileceğini hesaba katmalıdır.. Otellerde farklı strüktür ve mekanik istekler nedeniyle yatak odaları ile otelin genel kullanım ve servis bölümleri kesinlikle ayrılmalıdır.. Müşterilerin oteli algılamadaki önemli etkisinden dolayı Otelcilik Şirketi, genellikle tefrişleri satın almadan önce test etmek için örnek oda veya odalar inşa ettirmelidirler. XI
Özet (Çeviri)
ABSTRACT Because of the large scale of hotel developments, hotel projects require to work together of design professionals, technical staff and consultants. Also hotel operating company managers orient these by their know-how. Cause hotel projects are particularly complex and difficult buildings and, have management requirements and needs changing according to its type and situation. This dissertation at first analyzes the hotel's operations and management and, traces the hotel development scenarios beginning with the feasibility studies. Later it focuses on the program, planning and design issues critical to a successful hotel, highlights the type of operational and financial decisions that affect and influence the architectural and interior design and, defines the guestrooms and public, administration, back-of-house areas, at the same time construction and special hotel systems. In this dissertation later on, practical technical design and construction applications are examined (for example, how life safety or energy management techniques should be integrated into its design) and the responsibilities of various design professionals (from the engineer who surveys the site to landscaper who eventually plants) are also discussed in detail. Finally, dynamic projections for the future of hotels, including the effects of global socioeconomic trends as well as space exploration, conclude the dissertation. Its aim is to give building management issues of a proposed hotel project's professional experiences such as; feasibility studies, program, planning, design, construction, special hotel systems and; management and practice phases of design and construction; for increase awareness of hotel companies and their managers and, developers and owners. Its principal conclusions are these:. The programming, phase of hotel development, is especially important because of the highly competitive nature of the hotel business, must fully describe and define both the space needs and the operational requirements and the predesign documentation of a new hotel project.. Hotel facilities programming must first address a variety of needs; location, market demand, competition, quality level, operational features, restaurant concepts, staffing, budget and so forth.. Facilities program information, design guidelines, and other hotel technical data are incorporated into the architectural, interior design, construction and FF&E documents as well as the review and approval phases by the owner and operator must be completed in six months.. Extensive guidance is provided by the operator during the design process to assure that the structure complies with standards required by the operator. To this end, the Hotel Company makes its technical assistance available to help select the design consultants, supply specialized hotel information, review and approve drawings. XIIThe main objective on each hotel is to tie all written agreements together to ensure that 1) all necessary services are provided; 2) duplication or overlapping of responsibilities is eliminated; and 3) the primary cost responsibility for each budget item is assigned contractually. If the budget estimate is exceeded in any design phase, the team member responsible can be made to redesign, respecify, reestimate or rebid as necessary to maintain the initial agreed upon project costs. In addition to the estimates required by the architect and other consultants, a second estimate estimate should be obtained, normally by a quantity estimating firm or the construction manager, with any differences in the estimates resolved by mutual agreements. No construction commitments should be made until virtually all major items are under guaranteed maximum contract or at least reasonably firm allowances have been established and required design reduction have been already implemented wherever necessary to meet the budget. Value design provides the single most important tool for controlling costs. It eliminates waste spaces not contributing to guest appeal or hotel revenue and carefully evaluates those building shapes most appropriate to the land to the required internal layouts for the particular type of hotel. Rough cost estimates for hotels that are based on average unit costs per square foot per room can only be considered as preliminary at the best because there are so many variable factors. Accurate estimates based on specific hotel design are essential as soon as the drawings permit, and they must be reevaluate at every stage of the design. Among the most challenging aspects of hotel design management is the necessity to develop a plan that accommodates both the great variety of guest markets and the operational requirements of the hotels. These are often in conflict, and the cost of providing for every need is likely to be prohibitive. For the most part, the key-planning objective of hotel projects is to group public functions around the lobby, to position service functions around the receiving area, and to cluster food outlets and function rooms around kitchen. Once the proposed hotel meets the zoning requirements regulations use, height, site coverage, and density, the detailed design must comply with the building and fire codes. An otherwise successful hotel can be seriously affected by insufficient or inconvenient parking. The key objective should be to provide optimum but not excessive amounts of parking. The success of the lobbies, atriums, restaurants, entertainment areas, meeting and banquet rooms, and guestrooms depend as much on comfortable and creative lighting than any on any other single design element. The signage and other graphic features create much of the visual impression of a hotel, in addition to its architectural and interior design. XIIIIn both destination and highly seasonal hotels, where no community is close enough to provide housing for the full staff, hotel developers must include adequate staff housing. The architect should consider how the guestroom floor can be extended, how the structure can be increased in height, or how additional towers can be phased as demand for rooms increased. The guestroom and public/service portions of the hotel must be separated because of the different structural and mechanical requirements. Because of the guest's perception of the hotel, Hotels Company must build a full-scale mockup or model room to test the design before purchasing the furnishings. XIV
Benzer Tezler
- Otellerde tesis işletme ve bakım yöntemi modeli
Hotel facility operations and maintenance management model
EBRU NALAN DİRGEME
- Otellerde sıfır atık yönetimi ve organik atıkların bokashi yöntemiyle kompostlaştırılabilirliğinin araştırılması
Zero waste management in hotels and investigation of the compostability of organic wastes with the bokashi method
BEYZA NUR HOŞGÖR
Yüksek Lisans
Türkçe
2023
Çevre MühendisliğiYıldız Teknik ÜniversitesiÇevre Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. MEHMET SİNAN BİLGİLİ
- Otel işletmelerinde hata ve hile önleme aracı olarak iç kontrol
Internal control: Faults and frauds prevention tool for hotel
MURAT AZALTUN
- Reading the modern through hotel interiors of the 1950s: Divan and Çınar Hotels in İstanbul
1950'ler otel iç mekanları üzerinden moderni okumak: İstanbul Divan ve Çınar Otelleri
HANDE ATMACA ÇETİN
Doktora
İngilizce
2019
Mimarlıkİstanbul Teknik ÜniversitesiMimarlık Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. FUNDA UZ
DOÇ. DR. ZEYNEP TUNA ULTAV
- Hastanelerde yangın güvenliği ve tahliye gerekleri üzerine bir irdeleme
A study on fire safety and evacuation requirements in hospitals
ABDURRAHMAN İNCE
Yüksek Lisans
Türkçe
2016
HastanelerÜsküdar Üniversitesiİş Sağlığı ve Güvenliği Ana Bilim Dalı
YRD. DOÇ. DR. RÜŞTÜ UÇAN