Depremlerin konut satış ve kira fiyatlarına etkisi
Impacts of earthquakes on housing sales and rental prices
- Tez No: 947379
- Danışmanlar: PROF. DR. MURAT SELİM SELVİ
- Tez Türü: Yüksek Lisans
- Konular: İşletme, Business Administration
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2025
- Dil: Türkçe
- Üniversite: Tekirdağ Namık Kemal Üniversitesi
- Enstitü: Sosyal Bilimler Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: İşletme Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Belirtilmemiş.
- Sayfa Sayısı: 155
Özet
Bu çalışma, 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş merkezli depremlerin, Türkiye'deki konut satış ve kira fiyatları ile genel piyasa dinamikleri üzerindeki kısa ve orta vadeli etkilerini sistematik bir şekilde analiz etmeyi amaçlamaktadır. Araştırmada, deprem riskinin bireylerin konut tercihleri üzerindeki etkileri, deprem sonrası piyasa dinamiklerindeki değişimler (arz-talep dengesizlikleri, fiyat dalgalanmaları, risk algısı, tüketici davranışı, üretim süreçleri vb.) ve bu değişimlerin mekânsal ve zamansal dağılımı, doğrudan sahadan (etkilenen 10 ildeki müteahhit ve emlakçılarla yapılan nitel mülakatlar) ve ikincil verilerden elde edilen bilgiler ışığında incelenmektedir. Araştırmanın sonuçları, deprem sonrası konut piyasası dinamiklerini anlamak ve gelecekteki afetlere karşı daha dirençli stratejiler geliştirmek açısından çeşitli paydaşlar için önemli çıkarımlar sunmaktadır. Müteahhitler için, depreme dayanıklı yapıların piyasa değerine etkisi ve değişen müşteri talepleri konusunda somut veriler sunarak daha güvenli projeler geliştirmelerine katkı sağlamaktadır. Emlakçılar için, riskli bölgelerdeki fiyat dinamiklerini ve müşteri beklentilerini anlayarak daha doğru rehberlik sunmalarına yardımcı olacaktır. Konut sahipleri ve kiracılar açısından, deprem sonrası fiyat değişimlerini ve risk yönetimi perspektifini anlamalarına olanak tanıyacaktır. Belediyeler ve merkezi idareler için ise, çalışma, deprem sonrası piyasa dengesizliklerini azaltmaya yönelik müdahalelerin tasarımında ve kentsel planlama stratejilerinin belirlenmesinde ampirik bir dayanak sağlamaktadır. Bu tez çalışmasında, keşfedici ve betimsel bir araştırma deseni benimsenmiş, veri toplama aracı olarak, nitel araştırma metodolojisinin bir parçası olan yarı yapılandırılmış mülakat tekniğinden faydalanılmıştır. Depremden etkilenen 10 ildeki müteahhit ve emlakçılardan amaçlı örnekleme ve kartopu örneklemesi ile seçilen 44 katılımcıyla görüşülerek birincil veriler toplanmış, ikincil kaynaklarla (TÜİK, literatür vb.) desteklenmiştir. Veriler tematik analiz yöntemiyle çözümlenmiş, bulgular doğrudan alıntılarla zenginleştirilmiştir. Geçerlilik ve güvenilirlik için katılımcı teyidi ve uzman görüşü gibi stratejiler izlenmiş, etik hususlar gözetilmiştir. 6 Şubat 2023 depremleri, konut piyasalarında il bazında farklılaşan ancak genel eğilimleri olan önemli etkiler yaratmıştır. Depremden dolaylı etkilenen ve göç alan Adana ve Osmaniye gibi illerde, kira fiyatlarında aşırı artışlar yaşanmış, satış piyasasında ise durgunluğun ardından özellikle müstakil ve villa tipi güvenli konutlara talep ve bu konutların fiyatları artmıştır. Depremin merkez üssüne daha yakın veya yıkımın daha az olduğu, dışarıdan yoğun göç almayan Diyarbakır, Şanlıurfa ve Kilis gibi illerde kira fiyatlarında benzer bir patlama gözlemlenmemiş; arsa ve villa satışlarında bir hareketlilik yaşanırken, genel konut satışlarında alıcılar deprem görmemiş veya yeni yapılara yönelmiştir. Tüm incelenen illerde, deprem sonrası konut üretim süreçleri ciddi şekilde aksamıştır. Ruhsat ve denetim süreçlerindeki yavaşlamalar, malzeme teminindeki zorluklar ve fiyat artışları ile işçilik maliyetlerindeki yükselişler konut arzını olumsuz etkilemiş ve maliyetleri artırmıştır. Genel olarak, deprem sonrası dönemde alıcıların ve kiracıların konut tercihlerinde güvenlik unsurlarının (sağlam zemin, yapı kalitesi, düşük kat, müstakil yapı) mutlak öncelik kazandığı, deprem korkusu ve güvensizliğin piyasa dinamiklerini önemli ölçüde etkilediği saptanmıştır. Bu çalışma, depremlerin konut piyasaları üzerinde sadece anlık değil, aynı zamanda tüketici davranışlarında, üretim süreçlerinde ve genel piyasa işleyişinde yapısal ve davranışsal değişimlere yol açan karmaşık dinamikler yarattığını nitel verilerle ortaya koymuştur. Afetten dolaylı etkilenen ve göç alan bölgelerde kira piyasalarında arz şokuna bağlı spekülatif fiyat artışları yaşanırken, satış piyasalarında genel bir durgunluk ve risk algısına dayalı fiyat ayrışmaları gözlemlenmiştir. Artan risk algısı ve güvenlik arayışı, tüketici tercihlerini yeniden şekillendirmiş; konut üretim süreçlerindeki aksamalar ve maliyet artışları ise arz-talep dengesizliğini derinleştirmiştir. Afet sonrası dönemde piyasaların normalleşmesi için deprem odaklı, uzun soluklu ve koordineli politikaların hayata geçirilmesi büyük önem taşımaktadır. Araştırmanın temel sınırlılıkları; birincil verilerin sadece nitel mülakatlara dayanması, incelenen zaman diliminin görece kısa olması (deprem sonrası ilk 1,5 yıl), örneklem genellenebilirliğinin kısıtlı olması ve dijital ilan platformlarındaki nicel verilerin sistematik analizinin yapılmamasıdır. Bu faktörler, bulguların yorumlanmasında dikkate alınmalıdır. Gelecekteki araştırmalar, bu çalışmanın bulgularını boylamsal analizler, karşılaştırmalı vaka incelemeleri ve büyük veri setleriyle yapılacak ekonometrik modellemelerle derinleştirebilir. Ayrıca, değişen konut tercihleri ve risk algısının tüketici ve kiracılarla yapılacak odak grup görüşmeleriyle incelenmesi, uygulanan kamu politikalarının etkinliğinin değerlendirilmesi ve inşaat sektörü tedarik zinciri analizlerinin detaylandırılması da önemli araştırma alanları olarak öne çıkmaktadır.
Özet (Çeviri)
This study aims to systematically analyze the short and medium-term effects of the February 6, 2023 Kahramanmaraş-centered earthquakes on housing sales and rental prices, as well as general market dynamics in Türkiye, concentrating specifically on the 10 provinces most impacted by the event. The research investigates the impact of earthquake risk on individuals' housing preferences, post-earthquake changes in market dynamics (supply-demand imbalances, price fluctuations, risk perception, consumer behavior, production processes, etc.), and how these changes are distributed across different areas and over time based on information obtained directly from the field (through qualitative discussions with developers and real estate professionals operating within the impacted provinces) and secondary data. This study's results provide valuable perspectives for various stakeholders in understanding post-earthquake housing market dynamics and developing more resilient strategies against future disasters. For developers, it provides concrete data on the impact of earthquake-resistant structures on market value and changing customer demands, contributing to the development of safer projects. For real estate agents, it will aid in providing more accurate guidance by understanding price dynamics and customer expectations in risky regions. For homeowners and tenants, it will enable an understanding of post-earthquake price changes and risk management perspectives in property acquisition/rental decisions. For municipalities and central administrations, the study provides an empirical basis for designing interventions to mitigate post-earthquake market imbalances and for shaping urban planning strategies. In this thesis, an exploratory and descriptive research design was adopted and semi-structured interview technique, which is a part of qualitative research methodology, was used as a data collection tool. Primary data were collected through interviews with 44 participants, selected via purposive sampling and snowball sampling from developers and real estate agents operating in the 10 earthquake-affected provinces, and were supported by secondary sources (TÜİK, literature, etc.). A thematic analysis approach was employed to examine the data, with direct quotations incorporated to substantiate the findings. Validity and reliability were ensured through strategies such as participant validation and expert opinion, while ethical considerations were observed. The February 6, 2023 earthquakes have had significant, albeit provincially varied, impacts on housing markets, with discernible general trends. In provinces indirectly affected by the earthquake and receiving migrants, such as Adana and Osmaniye, exorbitant increases in rental prices were observed, while in the sales market, a period of stagnation was followed by increased demand and prices for detached and villa-type safe housing. Conversely, in provinces closer to the epicenter or with less destruction and not receiving significant external migration, such as Diyarbakır, Şanlıurfa, and Kilis, a similar surge in rental prices was not observed; while land and villa sales showed activity, general housing sales saw buyers to undamaged or newly built properties. Across all studied provinces, post-earthquake housing production processes were severely disrupted. Delays in permitting and inspection processes, difficulties in material procurement, and price increases, along with rising labor costs, negatively impacted housing supply and increased costs. Generally, in the post-earthquake period, safety factors (sound ground, structural quality, low-rise, detached housing) gained absolute priority in the housing preferences of buyers and tenants, with fear of earthquakes and a sense of insecurity significantly influencing market dynamics. This study reveals, through qualitative data, that earthquakes have profound and multidimensional effects on housing markets, instigating not only immediate but also structural and behavioral changes in consumer behavior, production processes, and overall market functioning. In indirectly affected and migrant-receiving regions, speculative price hikes occurred in rental markets due to supply shocks, while sales markets experienced general stagnation and price differentiation based on risk perception. Increased risk perception and the pursuit of safety have reshaped consumer preferences; disruptions in housing production and cost escalations have further exacerbated supply-demand imbalances. Long-term, coordinated, and earthquake-focused policies are crucial for the normalization of markets during the aftermath of the disaster. The primary limitations of this research are: the reliance of primary data solely on qualitative interviews, the relatively short period of investigation (the first 1.5 years post-earthquake), the limited generalizability of the purposive sample, and the lack of systematic analysis of quantitative data from digital listing platforms. It is important to take these elements into account when evaluating the research outcomes. Future research could expand upon the findings of this study through longitudinal analyses tracking long-term changes in the real estate market in affected regions, comparative case studies covering other differently affected provinces or regions with varying socio-economic characteristics, and econometric modeling using large datasets from real estate listing platforms. Furthermore, in-depth investigation of changing housing preferences and risk perception through focus group discussions with consumers and tenants, evaluation of the effectiveness of implemented public policies, and detailed analysis of the construction sector's supply chain are identified as significant areas for future inquiry.
Benzer Tezler
- Türkiye'deki büyükşehirler için olay merkezli gayrimenkul balonu tespiti ve değerlendirilmesi
Event-centric real estate bubble detection and evaluation for metropolitan cities in Turkey
NASSIMA YOUSEF SALEEM ALZUBAIDI
Yüksek Lisans
Türkçe
2025
Bilgisayar Mühendisliği Bilimleri-Bilgisayar ve KontrolKocaeli ÜniversitesiBilişim Sistemleri Mühendisliği Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. MUSTAFA HİKMET BİLGEHAN UÇAR
- Deprem sonucu meydana gelen zararlardan doğan hukuki sorumluluğun eser, satış ve kira sözleşmeleri kapsamında değerlendirilmesi
Evaluation of legal liability arising from damages resulting from earthquake within the scope of work, sales, rental contracts
NUR SUAT TOPALOĞLU
- Kahramanmaraş merkezli 6 Şubat 2023 depremlerinin Türkiye'deki konut satışlarına etkisi: Yakınsama analizi
The impact of the February 6, 2023 earthquakes centered in Kahramanmaraş on housing sales in Turkey: Convergence analysis
HİLAL GÜLERTAŞ
- 6 şubat depremlerinin konut değerlerine etkisi; Malatya, Yeşilyurt örneği
The impact of the february 6 earthquakes on housing values: The case of Yeşilyurt, Malatya
BERNA ULUBABA KAZGAN
Yüksek Lisans
Türkçe
2025
Jeodezi ve FotogrametriOndokuz Mayıs ÜniversitesiBilgisayar Mühendisliği Ana Bilim Dalı
DR. ÖĞR. ÜYESİ NÜKHET KONUK
- The impact of 2023 Kahramanmaraş earthquakes on earthquake insurance policy sales
2023 Kahramanmaraş depremlerinin deprem sigorta poliçesi satışına etkisi
GİZEM YENER
Yüksek Lisans
İngilizce
2024
İşletmeBoğaziçi Üniversitesiİşletme (İngilizce) Ana Bilim Dalı
DR. ÖĞR. ÜYESİ BELGİN ARISAN