Alışveriş merkezi yatırımlarında makine öğrenmesi yaklaşımıyla ticari performans tahmin modeli
Commercial performance prediction model for shopping mall investments using a machine learning approach
- Tez No: 969593
- Danışmanlar: DOÇ. DR. ALMULA KÖKSAL IŞIKKAYA
- Tez Türü: Doktora
- Konular: Mimarlık, İşletme, Architecture, Business Administration
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2025
- Dil: Türkçe
- Üniversite: Yıldız Teknik Üniversitesi
- Enstitü: Fen Bilimleri Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Mimarlık Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Yapı Bilim Dalı
- Sayfa Sayısı: Belirtilmemiş.
Özet
Alışveriş merkezi yatırımlarının proje geliştirme aşamasında stratejik düzeyde alınan hatalı kararlar yatırımın uzun vadede ticari performansını olumsuz yönde etkileyerek iflas, haciz gibi finansal kayıpları beraberinde getirebilmektedir. Bu çerçevede, alışveriş merkezlerinin gelecekteki olası ticari performansını yapay zekâ tabanlı makine öğrenmesi algoritmaları kullanarak önceden tahmin edebilen bir model geliştirmek çalışmanın temel amacıdır. Araştırma kapsamında Türkiye'de, İstanbul ilinde, 2024 yılında aktif faaliyet gösteren 101 adet alışveriş merkezine ait verilerden oluşan bir veri seti oluşturulmuş ve çeşitli sınıflandırma senaryolarına dayanarak farklı tahmin modelleri yapılandırılmıştır. Çalışmanın devamında yapay zekâ tabanlı bir program kullanılarak farklı algoritmalarla bu modeller eğitilmiş ve sonrasında test edilmiştir. Tahmin modellerin sınıflandırma performanslarına ilişkin doğruluk oranları karşılaştırıldığında %74,65 geçerlilik doğrulanma oranı ile en yüksek başarı düzeyine K-En Yakın Komşular (KNN) algoritması ulaşmıştır. Ancak en iyi öngörüyü yapan modelin güvenilirliği ikili lojistik regresyon yöntemi ile test edildiğinde aynı model %81,20 doğruluk oranıyla makine öğrenmesine kıyasla daha başarılı bir sınıflandırma tahmini yapmıştır. Çalışma kapsamında alışveriş merkezi yatırımlarının ticari performansını etkileyen kritik başarı faktörleri de edinilen bulgular arasında yer almaktadır. Bu doğrultuda, kiracı karmasının yapısı, hane halkı gelir düzeyi ve çapa markaların varlığı gibi değişkenlerin alışveriş merkezi yatırımının işletme dönemindeki ticari başarısını belirleyen başlıca etkenler olduğu ortaya konmuştur. Buna karşılık, lokasyon, brüt toplam kiralanabilir alan, öngörülen kira geliri ve arsa geliştirme maliyeti gibi unsurların girişimin ticari performansı üzerinde sınırlı düzeyde etkili olduğu tespit edilmiştir. Bu çalışma, alışveriş merkezi alanında bu türdeki yatırımların ticari başarısını tahmin etmeye yönelik olarak, ilk kez yapay zekâ tabanlı makine öğrenmesi algoritmalarını merkeze alarak özgün bir bakış açısı sunmaktadır. Aynı zamanda, söz konusu yatırımın anahtar başarı faktörlerini belirlemeye ilişkin analizler aracılığıyla, kurumsal yatırımcılara fizibilite sürecinde karar alma mekanizmalarını destekleyecek nitelikte etkin bir karar destek sistemi olarak işlev görmektedir.
Özet (Çeviri)
Erroneous decisions at the strategic level during the project development phase of shopping mall investments may negatively impact long-term commercial performance and lead to financial failures such as bankruptcy and foreclosure. This study aims to develop a model that predicts the potential future commercial performance of shopping malls using AI-based machine learning algorithms. For this purpose, a dataset was compiled from 101 active shopping malls in Istanbul, Turkey, as of 2024. Various prediction models were developed based on different classification scenarios. These models were trained using multiple algorithms through AI-based software and subsequently tested. Among them, the K-Nearest Neighbor (KNN) algorithm achieved the highest classification accuracy with a validation rate of 74.65%. However, when tested via binary logistic regression, the same model demonstrated higher predictive success with an accuracy of 81.20% compared to machine learning methods. The study also identifies key success factors influencing the commercial performance of shopping malls. Variables such as tenant mix structure, household income level, and presence of an anchor brand emerged as primary determinants. In contrast, factors like location, gross leasable area, projected rental income, and land development costs had limited effect. This study presents a novel perspective by focusing, for the first time, on artificial intelligence(AI)-based machine learning algorithms to predict the commercial success of investments in the shopping mall literature. Moreover, through analyses aimed at identifying key success factors of such investments, it functions as an effective decision support system that aids corporate investors in their decision-making processes during the feasibility stage.
Benzer Tezler
- Makine öğrenmesi kullanarak Türkiye'de elektrikli araç şarj istasyonlarının potansiyel kullanım performansının mekânsal tahmini
Spatial estimation of potential utilization performance of electric vehicle charging stations in Türkiye using machine learning methods
SERKAN TANRIVERDİ
Yüksek Lisans
Türkçe
2025
Jeodezi ve Fotogrametriİstanbul Teknik ÜniversitesiGeomatik Mühendisliği Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. ADALET DERVİŞOĞLU
- Analysis of e-bike charging station locations: Case of Kadıköy, Istanbul
E-bisiklet şarj istasyonu konumlarının analizi: Kadıköy, İstanbul örneği
SERRA GARİPAĞAOĞLU
Yüksek Lisans
İngilizce
2022
İnşaat Mühendisliğiİstanbul Teknik Üniversitesiİnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. HİLMİ BERK ÇELİKOĞLU
- Alışveriş merkezi yer seçimi kriterleri ve kullanıcı memnuniyetinin değerlendirilmesi: İstanbul örneği
The evaluation of location selection criteria for shopping malls and the customer satisfaction: The example of Istanbul
TUBA ÜNLÜKARA
Doktora
Türkçe
2017
Şehircilik ve Bölge Planlamaİstanbul Teknik ÜniversitesiŞehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
PROF. DR. AYŞE LALE BERKÖZ
- Gayrimenkul yatırım aracı olarak özel okul yatırımları-Çerkezköy örneği
Private school investments as a real estate investment tool: case study in the cerkezkOy region
DAMLA ERDEM ÖZİŞ
Yüksek Lisans
Türkçe
2018
Şehircilik ve Bölge Planlamaİstanbul Teknik ÜniversitesiGayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. ENGİN EYÜP EYUBOĞLU
- Düzce ilinde nüfusun değişimi: Sosyo-kültürel ve mekânsal analiz (1927-2018)
The change of population in the province of Düzce: A socio-cultural and spatial analysis (1927-2018)
GÜNER KUTAL
Yüksek Lisans
Türkçe
2021
Coğrafyaİstanbul ÜniversitesiCoğrafya Ana Bilim Dalı
PROF. DR. ÖZLEM SERTKAYA DOĞAN