Geri Dön

Türkiye'de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının değerleme uygulamaları ve finansal performanslarının analizi

Valuation practices and financial performance analysis of real estate investment trusts in Türkiye

PDF İndir

  1. Tez No: 1016760
  2. Yazar: MUSA EVRİM YALÇIN
  3. Danışmanlar: PROF. DR. BURAK PİRGAİP
  4. Tez Türü: Yüksek Lisans
  5. Konular: İşletme, Business Administration
  6. Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
  7. Yıl: 2026
  8. Dil: Türkçe
  9. Üniversite: Hacettepe Üniversitesi
  10. Enstitü: Sosyal Bilimler Enstitüsü
  11. Ana Bilim Dalı: İşletme Ana Bilim Dalı
  12. Bilim Dalı: Muhasebe Finans Bilim Dalı
  13. Sayfa Sayısı: Belirtilmemiş.

Özet

Bu çalışmanın amacı, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GYO) ilişkin temel özelliklerin ortaya konularak, Türkiye'de Borsa İstanbul'da işlem gören ve portföylerinde ağırlıklı olarak gelir üreten Alışveriş Merkezi (AVM) bulunduran GYO'ların değerleme uygulamalarının yasal dayanaklarını ortaya koymak, gayrimenkul değerleme raporlarının bu yasal dayanaklar ve uluslararası standartlar çerçevesinde içeriğinin, firmaların piyasa ve finansal performansları üzerindeki ampirik etkisini incelemektir. Gayrimenkul piyasalarının doğasında bulunan bilgi asimetrisini azaltmada ve kurumsal şeffaflığı sağlamada kritik bir role sahip olan değerleme raporları, firmaların net aktif değerini (NAV) ve kârlılık rasyolarını şekillendirebilmektedir. Araştırma kapsamında, GYO'lar tarafından kamuya açıklanan gayrimenkul değerleme raporlarındaki nitel ve nicel verileri sayısallaştırmak amacıyla; Raporlama (R), Karşılaştırma ve Maliyet Yaklaşımları (KM) ile Gelir Yaklaşımı (G) alt başlıklardan oluşan özgün bir Değerleme Raporu İçerik Göstergesi (DRİG) endeksi geliştirilmiştir. Çalışmada, belirlenen örneklem dâhilinde firmaların finansal verileri ile DRİG skorları bir araya getirilerek Panel Veri Analizi (Havuzlanmış Panel Regresyonu) yöntemiyle test edilmiştir. Performans göstergesi olarak muhasebe temelli kârlılık rasyolarının (ROA ve ROE) yanı sıra, yatırımcı fiyatlamasını ve algısını doğrudan yansıtan kaldıraçlı ve kaldıraçsız NAV bazlı piyasa çarpanları kullanılmıştır. Analizlerden elde edilen ampirik bulgular, sermaye piyasası aktörlerinin değerleme raporlarını homojen birer bilgi seti olarak değerlendirmediğini, aksine raporların içerdiği bilgilere, açıklamalara ve metodolojik derinliğine önem verdiğini göstermektedir. Özellikle doluluk oranı varsayımı, nakit akış tahminleri ve iskonto oranı belirlenmesi süreçlerine dair detaylı açıklamaları içeren Gelir Yaklaşımı (G) bileşeninin, hem NAV bazlı piyasa performansı hem de muhasebe temelli kârlılık göstergeleri olan ROA ve ROE üzerinde pozitif ve istatistiksel olarak anlamlı bir etkiye sahip olduğu tespit edilmiştir. Buna karşılık, salt rapor uzunluğunun, karşılaştırma ve maliyet yöntemine dayalı açıklamaların piyasa algısı ve finansal performans üzerinde benzer bir olumlu etki yaratmadığı, bazı modellerde ise negatif ilişkiler sergilediği görülmüştür. Elde edilen sonuçlar, Türkiye GYO piyasasında değerleme raporu içeriğinin ve şeffaflığın varlık iskontosunun azaltılması ve firma performansının artırılmasında etkili olabileceğini ortaya koymaktadır.

Özet (Çeviri)

The aim of this study is to identify the fundamental characteristics of Real Estate Investment Trusts (REITs), to examine the legal foundations governing the valuation practices of REITs listed on Borsa Istanbul whose portfolios predominantly consist of income-generating shopping malls, and to investigate the empirical impact of the content of real estate valuation reports, within the framework of these legal foundations and international standards, on firms' market and financial performance. Valuation reports, which play a critical role in reducing information asymmetry inherent in real estate markets and ensuring corporate transparency, can directly influence firms' Net Asset Value (NAV) and profitability ratios. Within the scope of the research, an original Valuation Report Content Indicator (VRCI) index was developed to quantify the qualitative and quantitative information disclosed in real estate valuation reports published by REITs. The index consists of three sub-dimensions: Reporting (R), Sales Comparison and Cost Approaches (SCC), and Income Approach (I). Financial data and VRCI scores of the firms included in the sample were combined and tested using Panel Data Analysis (Pooled Panel Regression). In addition to accounting-based profitability ratios (ROA and ROE), both leveraged and unleveraged NAV-based market multiples, which directly reflect investor valuation and market perception, were employed as performance indicators. The empirical findings reveal that capital market participants do not perceive valuation reports as homogeneous information sets; rather, they place significant importance on the information contained in the reports, their explanations and methodological depth of such reports. In particular, the Income Approach (I) method, which includes detailed disclosures regarding projected occupancy rates, cash flow forecasts, and determination of the discount rates, was found to have a positive and statistically significant effect on both NAV-based market performance and accounting-based profitability measures (ROA and ROE). In contrast, report length alone and disclosures primarily based on sales comparison and cost approach based valuation methods did not generate a similar positive impact on market perception or financial performance and, in some models, exhibited negative relationships. The findings suggest that the information content and transparency of valuation reports in the Turkish REIT market could play a critical role in mitigating asset discounts and improving firm performance.

Benzer Tezler

  1. Tez No

    104160

    Gayrimenkul yatırım ortaklarında geliştirme projeleri yapılabilirlik etüdleri ve ekspertiz değerlemesinin pay başına etkisi

    The Influence of development projects feasibility analysis and expertise valuation on the net asset value per share in real estate investment trusts

    EBRU GÜNDÜZ

    Yüksek Lisans

    Türkçe

    Türkçe

    2001

    İnşaat Mühendisliğiİstanbul Teknik Üniversitesi

    İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı

    DR. AKIN ERİŞKON

    PROF. DR. HASAN ENGİN

    DOÇ. DR. SUAT TEKER

  2. Tez No

    603269

    Konut yerleşimlerinin planlama ve uygulama süreçlerinde etkili olan sosyal donatı kararlarının batışehir örneği üzerinden değerlendirilmesi

    Evaluation of social infrastructure decisions that are effective in planning and implementation processes of housing settlements through the batişehi̇r case

    SONGÜL SOLA

    Yüksek Lisans

    Türkçe

    Türkçe

    2019

    MimarlıkYıldız Teknik Üniversitesi

    Mimarlık Ana Bilim Dalı

    DOÇ. DR. CANDAN ÇINAR ÇITAK

  3. Tez No

    412083

    Gayrimekul değerleme yöntemleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarında performans analizi

    Real estate valuation methods and performance analysis of real estate investment trusts

    SELDZHAN NEVZATOVA HASANOVA

    Yüksek Lisans

    Türkçe

    Türkçe

    2015

    MaliyeSakarya Üniversitesi

    İşletme Ana Bilim Dalı

    YRD. DOÇ. DR. AHMET SELÇUK DİZKIRICI

  4. Tez No

    596542

    Konut sektöründe kamu-özel ortaklığı projelerinin ve çevresindeki gayrimenkullerin değer artışının değerlendirilmesi

    Assessment of public-private partnerships in the housing sector and the effect on value increase of real estate

    ZEYNEP CANSU ERDOĞAN

    Yüksek Lisans

    Türkçe

    Türkçe

    2019

    Şehircilik ve Bölge Planlamaİstanbul Teknik Üniversitesi

    Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı

    PROF. DR. ŞEVKİYE ŞENCE TÜRK

  5. Tez No

    738204

    Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının performans analizi: Türkiye örneği

    Performance analysis of real estate investment trust: Example of Turkey

    KAĞAN ÇORAK

    Yüksek Lisans

    İngilizce

    İngilizce

    2022

    EkonomiAnkara Hacı Bayram Veli Üniversitesi

    Taşınmaz Geliştirme Ana Bilim Dalı

    DOÇ. DR. ENDER GÜLER

Geri Dön