Istoken : The digital revolution of fractional Ownership & Real estate tokenization model in Türkiye
Istoken : Türkiye'de parçalı mülkiyetin dijital devrimi ve gayrimenkul tokenizasyon modeli
- Tez No: 888488
- Danışmanlar: DOÇ. DR. KEREM YAVUZ ARSLANLI
- Tez Türü: Yüksek Lisans
- Konular: Ekonomi, İşletme, Economics, Business Administration
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2024
- Dil: İngilizce
- Üniversite: İstanbul Teknik Üniversitesi
- Enstitü: Lisansüstü Eğitim Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
- Sayfa Sayısı: 156
Özet
Gayrimenkul piyasası, ekonomilerin temel yapı taşlarından biridir ve genellikle bir ülkenin refah düzeyini yansıtan önemli bir göstergedir. Dünyanın her yerinde birbirinden farklı sosyo ekonomik duruma sahip milyonlarca yatırımcı farklı düzeylerde gayrimenkul yatırımı yapma eğilimindedirler. Bunun temel sebebi günün koşulları değişken olsa bile uzun vadede gayrimenkul yatırımlarının güvenli liman olarak algılanmasıdır. Gayrimenkul piyasası gücünü bu güven hissinden ve yatırımcı çeşitliliğinden alır. Fakat özellikle son yıllarda Türkiye'de bu çeşitliliğin azaldığı özellikle küçük yatırımcının piyasada tutunamadığı görülmüştür. Küçük yatırımcıların yatırım yapamadığı hatta yatırım yapmayı hayal bile edemediği bu noktada piyasa koşullarını tekrar onlara uygun hale getirmenin yolları aranmıştır. Gayrimenkul piyasası; ekonomi politikaları, enflasyon, doğal afetler, nüfus artışı-azalışı, savaşlar gibi hemen her durumdan doğrudan etkilenmektedir. Enflasyonun tırmanması küçük yatırımcıların piyasada kendi ölçeklerinde yatırım araçları bulamaması sonucunu doğurmuştur. Bu durum hem sektördeki homojenite dengesini bozmuş hem de sektör binlerde aktörünü kaybetmiştir. Kişiler ölçeğinde bakınca Türkiye'de bugün beyaz yakalı olarak çalışan bir kişinin kendine daire satın almak için maaşının tamamını on yıllarca biriktirmesi gerekmektedir. Bunun imkansızlığı sebebiyle kişiler kazandıkları paranın yatırım aracına dönüşme konusunda umutsuzluğa kapılmakta ve birikim motivasyonları kaybolmaktadır. Sektörün bir diğer önemli problemi de likidite eksikliğidir. Gayrimenkul sektörü büyük hacimlerde işlemler yapılmasına rağmen en az likit olan sektörlerden olduğu için potansiyel yatırımcılar daha likit sektörlere kanalize olmaktadır. Yaşadığımız yüzyılda başta finans sektörü olmak üzere tüm sektörler kendini revize etme, geliştirme ve teknolojik gelişmelerden beslenme eğilimindedirler. Dijitalleşme çağında teknolojinin getirdiği faydalardan yararlanması gereken gayrimenkul sektörü; likidite ve erişilebilirlik sorunlarını ancak bu şekilde çözebilir. Gayrimenkul sektörünün dijitalleşme sürecinde en önemli teknolojilerin başında blokzincir teknolojisi gelir. Finans sektörünün öncülüğü ile bir çok farklı sektöre entegre olmuş blokzincir teknolojisi likidite ve erişilebilirlik sorunlarına alternatif bir çözümdür . Veuger( 2017), Lee ve Ng (2021) ın yaptıkları çalışmalarda blokzincir teknolojisini inovatif bir yaklaşım olarak nitelendirmiş ve merkeziyetsiz, değiştirilemez ve şeffaf yapısının işlemleri güvenli kıldığını vurgulamıştır. Blokzincirde yapılan hiçbir işlem değiştirilemez ,geri alınamaz ve manipüle edilemez dolayısıyla yüksek işlem güvenliği ve şeffaflığı ile blokzincirin gayrimenkul işlemlerinde kullanılması doğru bir yaklaşımdır. Tezde ISToken gayrimenkul tokenizasyonu; blokzincir teknolojisinin kullanım alanlarından birisi olarak likidite ve erişilebilirlik sorunları için uygun bir çözüm olarak önerilmektedir. Gayrimenkul tokenizasyonu, fiziksel bir gayrimenkul varlığının dijital tokenler aracılığıyla temsil edilmesini ifade eder. Bu tokenler, blokzincir üzerinde kayıtlı olup, sahiplik ve ticaret işlemlerinin dijital olarak gerçekleştirilmesini mümkün kılar. Her bir token, gayrimenkul varlığının belirli bir kısmını temsil eder ve bu sayede yatırımcılar, büyük gayrimenkul varlıklarına küçük miktarlarla yatırım yapabilir hale gelir. Gayrimenkul tokenizasyonunun gerçekleşmesi sadece teknolojik bir süreç değildir. Yüksek teknoloji çözümleri ön planda olmakla beraber hukuki ve finansal boyutları ile ele almak gerekmektedir. Tezde önerilen ISToken gayrimenkul tokenizasyon modelinde multidisipliner bir yaklaşımla literatür incelenmiş; model teknoloji, regülatif ve finansal yönlerden ele alınmıştır. Blokzincir teknolojisinin en önemli iki enstrümanı olan DLT(Dağıtılmış Defter Teknolojisi) ve akıllı sözleşmeler, işlemlerin bloklara eklenmesini, korunmasını ve saklanmasını sağlarken kodlar üzerinde yürüten mekanizmayı oluştururlar. Blokzincir ekosisteminde Dağıtık defter teknolojisi (DLT), merkezi bir otoriteye gerek duymadan verilerin güvenli ve senkronize bir şekilde birden fazla konumda tutulmasını sağlar. Akıllı sözleşmeler ise, önceden belirlenmiş şartlar yerine getirildiğinde otomatik olarak yürürlüğe giren, blokzincir tabanlı dijital protokollerdir. Zheng ve arkadaşlarına göre (2019), blok zinciri tabanlı akıllı kontratlar çeşitli uygulamalarda verimliliği artırır ve maliyet tasarrufu sağlar. Blok zincirine entegre akıllı kontratlar, anlaşma şartlarını otomatik olarak uygular, idareyi basitleştirir ve genel verimliliği artırır. ISToken gayrimenkul tokenizasyonunda, blockchain platformunun seçimi modelin başarısında kritik öneme sahiptir. Diğer platformları değerlendirdikten sonra, Ethereum güçlü topluluğu, sağlam pazarlama stratejileri ve tüm blokzincir ekosistemi ile bağlantılı olması nedeniyle lider olarak ortaya çıkar. Bu durum, onu ISToken için ideal bir platform haline getirir. ISToken gayrimenkul tokenizasyonu için en sınırlayıcı kısım tokenizasyon kavramının henüz Türkiyede regüle edilmiş olmamasıdır. Herhangi bir düzenlemeye tabi olmadan mülkiyet hakkı belirlemek, transfer etmek veya mülkiyeti parçalara ayırmak mümkün değildir. Doğrudan“tokenizasyon”özelinde bir regülasyon mevcut olmamasına rağmen“parçalı mülkiyet”kavramı Gayrimenkul Yatırım Fonlarıyla yıllardır kabul edilen , devlet kurumlarınca denetlenen ve düzenlenen bir gayrimenkul uygulamasıdır. Lowies ve arkadaşları (2018), küçük yatırım miktarlarına rağmen, kesirli sahiplik platformuna geniş bir yatırımcı yelpazesinin çekildiğini belirtmiştir. Buna zıt bir görüş olarak Bramley ve Dumlore (2007) İngiltere'deki paylaşım mülkiyetine dayalı modelleri incelemiş ve uzun vadede normal satın almaya göre daha az çekici olduğunu tespit etmiştir. Parçalı mülkiyet uygulamalarına ülkeden ülkeye farklılaşmalar mevcut olmasına rağmen geniş perspektiften bakıldığında ve ekonomik dalgalanmalar göz önüne alındığında parçalı mülkiyet uygulamalarının yaygınlaşması kaçınılmazdır. GYODER'in 2023 4. çeyrek Gösterge Raporu' na göre, Türkiye'de gayrimenkul yatırım fonlarının hacmi önceki döneme göre %56,5 artış kaydederek 75.8 milyar TL seviyesine yükselmiştir. Bu durum Türkiye'de gayrimenkul yatırım fonları parçalı mülkiyet kavramının oturduğunun göstergesidir. ISToken gayrimenkul tokenizasyonun Türkiye'de uygulanabilirliği için, gayrimenkul yatırım fonlarının regülatif olarak desteklenen enstrümanları referans alınmıştır. Bu modelde, mevcut regülatif yönlerin tokenizasyonun lehine nasıl dönüştürülebileceğine odaklanılır. Finansal araçların takas işlemlerini güvenli bir şekilde yapıldığından sorumlu olan Takasbank yerine akıllı sözleşmeler; sermaye piyasalarındaki menkul kıymetlerin kaydını tutan Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) yerine çok merkezli yapısıyla güvenliği en üst seviyeye çeken DLT önerilir. Tüm bu kurumların denetlenmesinden ve düzenlenmesinden sorumlu olan ana regülatör SPK (Sermaye Piyasası Kurumu), ISToken modelinde sadece portföy yönetim şirketleri(PYŞ)'ni muhatap alır. Regülasyonu tamamlanmış PYŞ ler, ISToken modelinde doğrudan SPK ile diyalog halinde olan tek birimdir. Diğer bir taraftan yatırımcının tek muhatabı ise ISToken ile gayrimenkul tokenizasyonu amacıyla kurulan özel amaçlı şirket(SPV)'dir. ISToken modeli için SPV kurulmasının nedeni SPV lerin halihazırda belirli bir finansal işlem veya proje için yani özelleşmiş bir proje için kurulmasıdır ve SPV'ler tüm aşamaları ile SPK tarafından regüle edilmiştir. Gayrimenkulün tokenlara dönüştüğü; tokenların devletin regüle ettiği bir formata geldiği ve en sonunda hızlı bir şekilde alınıp satılabildiği sistem şu şekilde işler; portföy yatırım şirketi (PYŞ) ; ISToken SPV sine ait tokenları oluşturur aynı zamanda projeyi fonlamak için kitle fonlama platformunu oluşturur ve token satış sürecini yönetir. ISToken SPV'sinin tüm yönetimi ; SPK'dan aldığı lisansa dayalı kurulan portföy yatırım şirketi (PYŞ)'ye aittir. Mülkiyet haklarına ve gayrimenkule ilişkin tüm bilgiler ve süreçler akıllı sözleşmeler ile takip edilir ve tüm işlemler anlık olarak DLT'ye kaydedilir. Yatırımcılar, ISToken elde etmek amacıyla blokzincir tabanlı bir kitle fonlama platformunu kullanarak dijital cüzdanları aracılığıyla ödeme yaparlar. Ödenen miktar karşılığında yatırımcılara, aynı oranda token tahsis edilir ve bu tokenlar, yatırımcıların mülkiyet haklarının tapu siciline kaydedilmesiyle somutlaşır. Blokzincir teknolojisi, tüm işlemlerin bu dağıtık defter üzerinde gerçekleştirilmesini sağlar. Bu sayede, hiçbir işlem, veri veya bilgi kaybolmaz ya da silinmez. Blokzincir tabanlı sistem, işlemlerin izlenmesini şeffaf ve tarafsız bir şekilde güven ilkesi doğrultusunda mümkün kılar. İşlemlerin bu şekilde kaydedilmesi, tüm taraflar için denetlenebilirlik ve güvenilirlik sağlar ve bu da yatırımcıların haklarını ve menfaatlerini korur. Blokzincir teknolojisinin sunduğu bu güvenli ve izlenebilir yapı, yatırımcıların sürece olan güvenini artırır ve aynı zamanda yasal uyumluluğu destekler. ISToken gayrimenkul tokenizasyon projesi için bir blockchain platformunun uygunluğunu değerlendirmek, projenin başarısı açısından büyük önem taşımaktadır. Platform seçimi, projenin teknik gereksinimlerine ve hedeflerine uygunluğunu belirlemek amacıyla ayrıntılı olarak analiz edilmiştir. Doğru platformun seçilmesi, projenin uzun vadeli başarısı ve sürdürülebilirliği üzerinde doğrudan bir etkiye sahip olabilir. Yanlış bir platform seçimi ise hem teknik hem de mali açıdan ciddi sorunlara yol açabilir. ISToken gayrimenkul tokenizasyon modeli, 7 güncel blockchain platformunu 15 önemli kriter doğrultusunda analiz ederek en uygun platformu belirlemeye çalışmıştır. Bu kapsamda, Binance Smart Chain, Ethereum, Solana, Avalanche, Polygon, Cosmos ve Polkadot blockchain platformları çeşitli parametreler üzerinden karşılaştırılmıştır. Bu karşılaştırmalar, her platformun belirgin özelliklerini ve performans metriklerini ortaya koymaktadır. Her bir platformun güçlü yönleri ve geliştirilmesi gereken alanları, kapsamlı bir değerlendirme ile belirlenmiştir. Bu değerlendirmeler, ISToken gayrimenkul tokenizasyon projesi gibi özel kullanım durumları için en uygun platformu belirlemek amacıyla yapılmıştır. Analizler sonucunda, Ethereum platformunun ISToken için en uygun seçenek olduğu ortaya çıkmıştır. Gayrimenkul tokenizasyon endüstrisi, karmaşık akıllı sözleşmeleri ve işlemleri etkili bir şekilde yönetebilecek güvenilir ve uyumlu bir blockchain platformuna ihtiyaç duymaktadır. Ethereum'un iyi kurulmuş altyapısı ve yenilikçi yaklaşımı, bu tür zorlukların üstesinden gelmek için ideal bir platform olmasını sağlamaktadır. Ethereum'un sağlam ve esnek yapısı, akıllı sözleşmelerin etkin bir şekilde uygulanmasını ve yönetilmesini mümkün kılarak, projenin başarısı için gerekli olan teknik desteği ve güvenliği sağlamaktadır. Bu nedenle, Ethereum'un ISToken projesi için en iyi platform olduğu sonucuna varılmıştır. Gayrimenkul tokenizasyonu, sadece Türkiye'de değil, küresel emlak piyasasında da büyük bir potansiyele sahiptir. Bu teknoloji, gayrimenkul sektörünü daha erişilebilir, şeffaf ve verimli hale getirme kapasitesine sahiptir. Bu nedenle, Türkiye'deki emlak piyasası aktörlerinin ve düzenleyici otoritelerin tokenizasyonun sunduğu fırsatları değerlendirmesi ve bu yenilikçi teknolojiyi benimsemesi, uzun vadede sektöre önemli faydalar sağlayacaktır. Tokenizasyonun başarılı bir şekilde uygulanması, Türkiye'nin emlak piyasasındaki rekabet gücünü artıracak ve uluslararası yatırımcıların ilgisini çekecektir. Bu süreçte, tüm paydaşların işbirliği içinde hareket etmesi, tokenizasyonun sunduğu potansiyelin tam anlamıyla gerçekleştirilmesine olanak tanıyacaktır. ISToken modeli, mevcut düzenlemelerle uyumlu bir şekilde çalışarak ve yeni düzenlemelere adapte olarak, tokenizasyonun geniş çapta benimsenmesi için gereken altyapıyı sağlamaktadır. Bu model, teknolojik gelişmelerin ve yasal düzenlemelerin birlikte ele alınmasını önermektedir. Bu bağlamda, hükümetin ve düzenleyici kurumların, tokenizasyonun yasal çerçevesini oluştururken diğer ülkelerdeki iyi uygulama örneklerini dikkate alarak Türkiye'ye özgü düzenlemeler geliştirmesi önemlidir. Tokenizasyonun sunduğu fırsatların en verimli şekilde değerlendirilmesi için, teknolojik yenilikler ve düzenleyici yaklaşımlar uyumlu bir şekilde ilerlemelidir. Bu sayede, Türkiye'nin emlak piyasasında öncü bir rol üstlenmesi ve küresel yatırımcılar için cazip bir pazar haline gelmesi mümkün olacaktır.
Özet (Çeviri)
Real estate access has become increasingly challenging due to high property costs and financial difficulties in Türkiye , especially in major cities like Istanbul.These limits have hindered the ability of individual and small-scale investors to engage in significant real estate developments. Nevertheless, innovative solutions like fractional ownership ideas and real estate investment funds have arisen to address these difficulties and make real estate investments accessible to a wider range of individuals. Fractional ownership is the division of big assets into smaller shares, allowing investors to get these properties at a reduced price. This strategy allows individuals and small-scale investors to acquire real estate assets with less cash. Real estate tokenization has emerged as another viable strategy that has gained significance in addition to these alternatives. This thesis analyzes the current fractional ownership practices in Türkiye and proposes methods for regulating tokenization by referring to several real estate investment fund applications. An innovative real estate tokenization concept, called“ISToken”(Istanbul Token), has been created. It provides technological, legal, and financial solutions to enhance accessibility and liquidity in the real estate industry. The selection of a blockchain platform is pivotal for the triumph of the ISToken real estate tokenization methodology. The selection of Ethereum as the platform is based on its well-established community, successful advertising strategies, and seamless integration with the wider blockchain ecosystem. In order to assess the viability of ISToken real estate tokenization in Türkiye , we examined real estate investment funds backed by regulatory-supported instruments as a point of comparison. This concept emphasizes the transformation of current regulatory issues to support tokenization. Smart contracts are being recommended as an alternative to Takasbank, which currently handles the secure trading of financial products. Additionally, Distributed Ledger Technology (DLT) is being considered as a replacement for the Central Securities Depository (CSD), which has a multi-central structure that aims to enhance security. The CMB (Capital Markets Board) is the primary regulatory authority overseeing the supervision and regulation of these institutions. It exclusively interacts with portfolio management firms (PMC) under the ISToken model. Regulated PMCs are the only direct counterparts in dialogue with SPK in the ISToken model. However, the only entity that can be considered as a counterpart to the investor is the Special Purpose Vehicle (SPV), which has been specifically created for the purpose of real estate tokenization using ISToken. The rationale behind establishing a Special Purpose Vehicle (SPV) for the ISToken model is that SPVs are already in place for particular financial transactions or projects, namely specialized initiatives, and all aspects of SPVs are governed by the Capital Markets Board (CMB). The ISToken tokenization approach entails the transformation of properties into digital assets, enabling investors to acquire ownership of properties through smaller, fragmented shares. This enables anyone to participate in real estate projectswith modest financial investments, and investors may maintain ownership of properties through digital tokens. Tokenization efficiently and dependably handles these transactions, ensuring a quicker and more economical investing procedure. In Türkiye , the democratization of real estate access is facilitated by a combination of financial instruments and digital innovations, which provide investors with a wider and more efficient selection of investment options. Consequently, the real estate business becomes more easily reachable and varied, resulting in more robust growth for individual investors and the overall sector.
Benzer Tezler
- Birleşik zamanlı fiillerin zaman dışı anlatımları
Describing the verbs with compound tense out of tense
ESRA BİRSEN GÜLER
Yüksek Lisans
Türkçe
2006
DilbilimMarmara ÜniversitesiTürkçe Eğitimi Ana Bilim Dalı
PROF. DR. MUSTAFA S. KAÇALİN
- Information theory assisted data visualization and exploration
Bilgi kuramı destekli veri görselleştirmesi ve araştırması
EKREM SERİN
Doktora
İngilizce
2012
Bilgisayar Mühendisliği Bilimleri-Bilgisayar ve KontrolSabancı ÜniversitesiBilgisayar Bilimleri ve Mühendisliği Ana Bilim Dalı
YRD. DOÇ. DR. SELİM BALCISOY
- Türkiye'de alternatif santral kapasitelerinin ve bölgelere göre dağıtımlarının optimizasyonu
Optimization power plant capacity and geographical region distribution in Turkey
HASAN HÜSEYİN ERDEM
Doktora
Türkçe
2002
Makine MühendisliğiYıldız Teknik ÜniversitesiMakine Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. ERTUĞRUL KÜÇÜKKARAMIKLI
PROF. DR. BAHRİ ŞAHİN
- Inferential model predictive control of poly(ethylene terephthalate) degradation during extrusion
Ekstrüzyon işleminde poly(etilen tereftalat) bozunmasının algısal model öngörümlü denetleç ile denetlenmesi
MURAT OLUŞ ÖZBEK
Yüksek Lisans
İngilizce
2006
Kimya MühendisliğiOrta Doğu Teknik ÜniversitesiKimya Mühendisliği Ana Bilim Dalı
PROF. DR. CANAN ÖZGEN
DOÇ. DR. GÖKNUR BAYRAM