Financing an urban express railway line via real estate development: Hızray (Istanbul) case
Bir şehir içi ekspres raylı sistem hattının gayrimenkul geliştirme yoluyla finansmanı: Hızray (İstanbul) örneği
- Tez No: 895209
- Danışmanlar: DOÇ. DR. PELİN ALPKÖKİN
- Tez Türü: Yüksek Lisans
- Konular: Ulaşım, Transportation
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2023
- Dil: İngilizce
- Üniversite: İstanbul Teknik Üniversitesi
- Enstitü: Lisansüstü Eğitim Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: İnşaat Mühendisliği Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Ulaştırma Mühendisliği Bilim Dalı
- Sayfa Sayısı: 97
Özet
Nüfusun ve kişi başına hareketlilik talebinin hızla arttığı büyük şehirlerde mevcut raylı sistemler ve diğer toplu taşıma çözümleri yetersiz kalabilmektedir. Bu durumda şehrin ana talep üretim ve çekim noktalarını yüksek hızlı, yüksek kapasiteli, az duraklı ve mevcut hatlarla entegre olacak şekilde birbirine bağlayacak yeni hatlar geliştirilmektedir. İnşa edilen bu hatların en önemli faydalarından biri trafik sıkışıklığının ve hareketlilikten kaynaklı çevresel etkilerin azalması olarak öne çıkmaktadır. Kent içi raylı sistemler, karayollarındaki taşıt sayısını azaltmaya ve araç emisyonlarının neden olduğu hava ve gürültü kirliliği miktarını azaltmaya yardımcı olabilecek güvenilir ve verimli bir yolculuk alternatifi sunmaktadır. Öte yandan raylı sistemler, özel gereksinimleri veya hareket kısıtlılıkları olan yayalar ve araç kullanmayı tercih etmeyen kişiler için erişilebilirliğin iyileştirilmesine de yardımcı olabilir. Toplumsal faydanın yanı sıra, bir şehir içi raylı sistem projesinin inşaat ve işletme aşamasında ekonomik faydaları da öne çıkmaktadır. İnşaat aşamasında, harcamalardan kaynaklı yerel işletmelerin ve tedarikçilerin desteklenmesi ile geçici istihdam yaratma gibi etkiler oluşmaktadır. aşamasında ise için güvenilir ve verimli bir ulaşım seçeneği sunarak ekonomik aktiviteyi hızlandırıcı etkide bulunabilir. İşletme aşamasında ise çalışanların iş imkanlarına erişimini ve firmaların çalışanları ve müşterileri çekmesini kolaylaştıran ve ekonomik aktiviteyi hızlandıran raylı sistemler, kentte daha önceden bağlı olmayan veya zayıf bağlantılara sahip farklı bölgeleri bağlayarak erişilebilirliklerini artırarak kentsel gelişmeyi yönlendirip destekleyebilir. Güzergah üzerindeki alanlara yatırım talebinin artmasıyla gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm için bir katalizör olabilir. Böylece raylı sistem yatırımı neticesinde bir ekonomik bir değer oluşur. Genellikle mega proje ölçeğinde olan söz konusu hatlara yatırım yapmak için gerekli maddi kaynağın temininde zorluklar yaşanabilmektedir. Dolayısıyla bu tür projelerin tamamlanması için alternatif finansman mekanizmalarına ihtiyaç duyulmaktadır. İlgili kamu kurumlarının kentsel ekspres demiryollarının gelişimini finanse edebilmesinin bir yolu, gayrimenkul geliştirmeye dayalı değer artış transferi modellerinin kullanılmasıdır. Bu modeller, yeni bir raylı sistem hattı veya istasyonunun inşasından kaynaklanan arazi değeri artışının bir kısmını yeniden kamuya aktarmayı amaçlar. Elde edilen bu kaynakla yeni bir demiryolu hattının inşası ve işletilmesi için imkanlar genişletilebilir. Bu tez çalışmasında raylı sistem hatlarından kaynaklı değer artışını geri kazanma yöntemleri ile ilgili literatür taraması yapılmış ve bu amaçla öncelikle gayrimenkul geliştirme seçeneği ele alınmıştır. Gayrimenkul geliştirme ve ulaşımın birleşiminden doğan ekonomik değere değinmeden önce, toplu taşıma odaklı kentsel gelişme (TOD) ayrıntılı olarak incelenmelidir. Bu nedenle ikinci bölümde bu kavram açıklanmıştır. Ardından üçüncü bölümde, bu kapsamda geliştirilecek projeler için kullanılan finansman yöntemleri açıklanmış ve Kopenhag, Danimarka ve Hong Kong ÖİB'de uygulanan modeller ele alınmıştır. Bu tez kapsamında 16 milyonu aşkın nüfusuyla Türkiye'nin en büyük şehri olan İstanbul'da Büyükşehir Belediyesi tarafından geliştirilenve Beylikdüzü'nden Sabiha Gökçen Havalimanı'na 74,5 km'lik güzergahı 50 dakikada kat etmesi planlanan bir şehiriçi ekspres raylı sistem hattı olan HIZRAY'ın finansmanına, gayrimenkul geliştirme yoluyla finansmanına sunulabilecek katkılar araştırılmış ve dünyadaki farklı örnekler incelenerek uygulanabilecek modeller ele alınmıştır. İstasyonların 1000 metre yakınında bulunan kamu arazilerinin varlığı ve mevcut imar durumları incelenerek, çeşitli kamu kurumlarına ait arazilerin yoğunlaştığı altı istasyon (Nazım Hikmet, Kirazlı, 4. Levent, Sancaktepe, Kurtköy, Mevlana) değerlendirilmiştir. Mevcut imar planlarında sosyal donatı alanı olarak belirlenen ve nispeten düşük uygulanabilirliğe sahip araziler elenmiş; Kirazlı, 4. Levent ve Kurtköy istasyonlarının çevresinde gayrimenkul geliştirmeye uygun olan üç parsele odaklanılmıştır. Bu parseller için mevcut ve önerilen imar haklarına ve cari emlak piyasa fiyatlarına göre elde edilebilecek satış gelirleri hesaplanmıştır. Cari emlak fiyatları, çeşitli web sitelerinde otel, ticari alan ve ofis türünde gayrimenkullerin m² satış değerleri üzerinden elde edilen örneklerin ortalamasıyla elde edilmiş, kullanılan ham değerler harita üzerinde gösterilmiştir. Kurtköy istasyonunda önerilen imar parsellerinin istasyona uzak olması nedeniyle temel birim değerler; 4. Levent ve Kirazlı istasyonlarında ise önerilen imar parselleri istasyon yapısıyla bütünleşik ele alınacağı için, mesafeye bağlı artırılmış birim değerler kullanılmıştır. Elde edilebilecek gelirin en yüksek seviyede tutulabilmesi için, mevcut imar mevzuatına göre ilave yerleşik nüfus getirmeyecek ve böylelikle sosyal donatı alanı ihtiyacını çoğaltmayacak otel, ofis ve ticari alan işlevlerinin yer alacağı karma gayrimenkul projeleri geliştirilmesi varsayımı üzerinde durulmuştur. Böylelikle otel, ofis ve ticari alanlardan oluşan karma projeler geliştirerek; hattın finansmanında değerlendirilmek üzere yaklaşık 730.284.674 USD satış geliri elde edilebileceği ortaya konulmuştur. Ayrıca ofis ve otel inşaat alanlarının ilave emsal teşvikleriyle ikiye katlanması durumunda beklenen gelir 1.203.507.199 USD'ye ulaşmaktadır. Bu gayrimenkullerin Hong Kong'da uygulanan ortak geliştirme modeline benzer şekilde yatırım maliyetine veya diğer belediye hizmetlerine katkı sağlaması önerilmiştir. Farklı güzergâh ve semt özelliklerine göre maksimum gelir elde etmeyi veya kentsel dönüşümü canlandırmayı hedefleyen iki farklı süreç alternatifi geliştirilmiş, son olarak HIZRAY Projesi özelinde geliştirme ve iyileştirme önerileri sunulmuştur. Gayrimenkul gelirlerinin yanı sıra yolcu bilet gelirlerinin de önemli katkı sağlaması beklenmektedir. Mayıs 2023 değerlerine göre, dünyada benzer hatların şehir içi ekspres raylı sistem hatlarının kentlerdeki diğer hatlara oranla pahalılığını gösteren ortalama bir katsayı elde edilerek; HIZRAY için yolcu başına 3 USD bilet ücreti uygulanması durumunda, bugünkü değeri ile 32 yılda yaklaşık 25 milyar USD bilet geliri sağlanabileceği tahmin edilmektedir. Ücretlendirme politikasına göre emlak ve diğer ticari yan gelirlerin, bilet fiyatlarının sübvansiyonunda veya hattın finansman olanaklarının kolaylaştırılmasında dikkate alınabileceği değerlendirilmektedir. İlerleyen aşamalarda yürütülecek çalışmalarda, HIZRAY'ın emlak fiyatları üzerindeki etkilerini tahmin etmek için daha fazla araştırma yapılabilir. Birkaç istasyonda, hedonik fiyatlandırma gibi modellerle proje sonrası fiyatlara dair tahminler geliştirilebilir. Bir diğer araştırma önerisi ise, Türkiye'de ve dünyanın farklı şehirlerinde geliştirilecek benzer hatlar için; yatırım maliyetlerine katkıda bulunmak üzere mevcut kamu arazilerini değerlendirmek için vaka projelerinin çalışılması olarak devam edebilir.
Özet (Çeviri)
In big cities where population and per capita mobility demand increase rapidly, existing rail systems and other public transportation solutions may be insufficient. In this case, new lines are being developed that will connect the main demand, production, and attraction points of the city at high speed, with high capacity, few stops, and integrated with existing lines. However, difficulties may arise in the financing and construction of these lines, which are generally at the scale of megaprojects. Therefore, different financial resource alternatives are being evaluated. One way that public authorities can fund the development of urban express railways is through the use of development-based land value capture models. These models aim to capture some of the increase in land value that results from the construction of a new rail line or station. For example, a city may require developers to contribute a portion of the increase in land value to the construction and operation of a new rail line. This can help to offset the costs of the rail project and ensure that it is financially sustainable. In this thesis, a literature review was conducted on the effects of rail system lines on land prices and the methods of recovering this value increase, and for this purpose, real estate development issues at first. Before making any contributions to the economic value arising from the combination of land use development and transportation, transit-oriented development (TOD) should be discussed in detail. Therefore, the concept of TOD is explained in the following chapter. Then, the financing methods used for the projects to be developed within the framework of TOD are explained and the development-based land value capture method from Copenhagen, Denmark, and Hong Kong SAR, are expressed. Developed by Istanbul Metropolitan Municipality in Istanbul, Türkiye's largest city with a population of over 16 million, HIZRAY is an urban express rail system line planned to cover a 74,5 km route from Beylikdüzü to Sabiha Gökçen Airport in 50 minutes. Within the scope of this thesis, the public lands around the six stations of HIZRAY were examined, and three real estate projects for Kirazlı, 4. Levent and Kurtköy stations were proposed. It has been revealed that by developing mixed-use projects consisting of hotel, office and commercial areas; approximately 730,284,674 USD sales revenue can be obtained to be used in the financing. In addition, if the office and hotel construction areas are doubled with additional incentives, the expected income reaches 1,203,507,199 USD. The contribution of these properties to the investment cost or other municipal services, similar to the joint development model applied in Hong Kong, is discussed. According to different route and district characteristics, two different process alternatives have been developed, aiming to achieve maximum income or to revitalize urban transformation. Finally, development and improvement suggestions were presented for the HIZRAY Project. In addition to real estate revenues, passenger ticket revenues are expected to make a significant contribution. According to May 2023 values, an average coefficient showing the expensiveness of urban express rail system lines of similar lines in the world compared to other lines in cities is obtained. When a ticket fee of 3 USD per passenger is applied for HIZRAY, it is estimated that approximately 25 billion USD of ticket revenue can be obtained in 32 years with present values. Depending on the pricing policy, it is considered that real estate and other commercial ancillary income can be taken into account in subsidizing ticket prices or facilitating finance mechanisms. Further research can be conducted for forecasting the effects of HIZRAY on real estate prices. At several stations, post-project estimates can be developed with models such as hedonic pricing. In the longer term, for similar lines to be developed in Türkiye and different cities around the world; case projects can be studied to evaluate the existing public lands to contribute to the capital costs.
Benzer Tezler
- Toplu konut kullanıcılarının konut ve çevresinden memnuniyetlerinin belirlenmesi: Bahçeşehir örneği
Başlık çevirisi yok
ÖMER LÜTFİ KELLEKCİ
Yüksek Lisans
Türkçe
1998
Şehircilik ve Bölge Planlamaİstanbul Teknik ÜniversitesiŞehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. LALE BERKÖZ
- Toplu konut ve kimlik
Housing and identity
ELİF SOYLU ALTIN
Yüksek Lisans
Türkçe
1997
Mimarlıkİstanbul Teknik ÜniversitesiMimarlık Ana Bilim Dalı
PROF. DR. AHSEN ÖZSOY
- Özel alanlarda kullanıcı müdahalesinin kamusal alanlar üzerindeki etkilerinin değerlendirilmesi Etiler, Nispetiye Caddesi örneği
Evaluation of effects of private spaces changed by the users on public spaces Etiler, Nispetiye Street sample
ERMAN ÖZDEMİR
Yüksek Lisans
Türkçe
2018
Mimarlıkİstanbul Teknik ÜniversitesiKentsel Tasarım Ana Bilim Dalı
PROF. DR. NURAN ZEREN GÜLERSOY
- Biophilic design efficiency on humans' well-being in daily life with an atmospheric approach
Atmosferik bir yaklaşımla biyofilik tasarımın gündelik yaşamda insanın iyi olma haline etkileri
SHAGHAYEGH BAYATMAKU
Yüksek Lisans
İngilizce
2021
Mimarlıkİstanbul Teknik ÜniversitesiMimarlık Ana Bilim Dalı
PROF. DR. ELMİRA AYŞE GÜR
- Köyde ve kentte yaşayan okul öncesi çocuklarının toplumsal cinsiyet algıları ile anne-babalarının toplumsal cinsiyete yönelik görüşlerinin incelenmesi
The perceptions of gender of preschool children living in rural and urban areas and their parents' views on gender
ELİF ALMİRAY OKUTAN
Yüksek Lisans
Türkçe
2023
Eğitim ve ÖğretimBursa Uludağ ÜniversitesiTemel Eğitim Ana Bilim Dalı
DOÇ. DR. PINAR BAĞÇELİ KAHRAMAN