A model proposal on smart contracts for commercial property leases
Akıllı sözleşmelerin ticari gayrimenkul kiralamalarında kullanımına ilişkin bir model önerisi
- Tez No: 888481
- Danışmanlar: DOÇ. DR. KEREM YAVUZ ARSLANLI
- Tez Türü: Yüksek Lisans
- Konular: Ekonomi, İşletme, Economics, Business Administration
- Anahtar Kelimeler: Belirtilmemiş.
- Yıl: 2024
- Dil: İngilizce
- Üniversite: İstanbul Teknik Üniversitesi
- Enstitü: Lisansüstü Eğitim Enstitüsü
- Ana Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı
- Bilim Dalı: Gayrimenkul Geliştirme Bilim Dalı
- Sayfa Sayısı: 141
Özet
Teknolojik gelişmeler her alanda sektörleri değiştiriyor, ticari gayrimenkul sektörü de bu gelişmelerden etkileniyor. Teknolojinin gayrimenkule entegrasyonu olarak açıklanabilecek PropTech, ticari gayrimenkul piyasasını da dönüştürmektedir. Şirketler ayakta kalabilmek ve yatırım hacimlerini artırabilmek için yeni teknolojik alternatifler aramaktadırlar. Blockchain de bu noktada şirketlere önemli fırsatlar sunuyor. Blockchain teknolojisi ve akıllı sözleşmeler günümüzde ortaya çıkan birçok yeni araştırmaya konu olmaktadır. Ticari gayrimenkul yatırımcıları güncel gelişmelere uyum sağlamak için Blockchain'in sağladığı likidite ve şeffaflık olanaklarından ve mevcut piyasada karmaşıklık olarak değerlendirilen sorunları çözme potansiyelinden yararlanmak istemektedirler. Tezde incelenen temel sorun, ticari gayrimenkul kiralama süreçlerinin halihazırda karmaşık olması ve sürecin farklı aktörler tarafından ele alınması nedeniyle kiralama ve operasyonel süreçlerin hataya açık hale gelmesidir. Bu tez ticari gayrimenkul piyasası, piyasadaki aktörler ve hukuk sistemi hakkında genel bilgiler içermektedir. Alışveriş merkezlerinin kiralanması ve kiralama sözleşmelerinin imzalanması konusundaki mevcut sürecin nasıl yürütüldüğü üzerine inceleme yapılmıştır. Bu sürece yatırımcıların ve kiracıların bakış açısından da bakılmıştır. Bu araştırmada kiralamalarda sözleşme süreci, sözleşme imzalama süreci ve imza sonrası adımlar analiz edilmiştir. Mevcut kira sözleşmesi sürecinde dikkate alınan kriterler, blockchain teknolojisinin ticari gayrimenkul sektöründe kullanımı için önemli olan kriterleri bulmak için incelenmiştir. Akıllı sözleşmelerin kullanıldığı sektörler ve ticari gayrimenkul sözleşmelerindeki uygulama alanları araştırılmıştır. Bu sektörlerde akıllı sözleşmelerin kullanımının nasıl sağlanacağı konusunda literatür taraması yapılmıştır. Kriterlerin bu süreçteki önemi, alışveriş merkezi kiralama şirketlerinde çeşitli pozisyonlardaki çalışanlarla yapılan anketlerle belirlenmiştir. Günümüz teknolojisi, mevcut sözleşme süreçlerinin karmaşıklığını ve hataya açık yapısını, blockchain tabanlı akıllı sözleşmeleri kiralama süreçlerine entegre ederek çözmeyi vaat etmektedir. Akıllı sözleşmelerin güvenilirliğin ve şeffaflığın garanti altına alındığı bir yapı oluşturduğu da iddia ediliyor. Akıllı sözleşmelerin amacı, kira sözleşmesinin imzalanmasını, kiranın zamanında ödenmesini ve sözleşme feshinin şartlara uygun olarak uygulanmasını sağlamaktır. Bu tez, Blockchain teknolojisine dayalı akıllı sözleşmelerin uygulama alanlarını ve ticari gayrimenkul piyasasındaki potansiyel uygulama yeniliklerini araştırarak ticari gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde önemli kriterleri belirleyerek akıllı sözleşme entegrasyonunda bu kriterlerden hangilerinin öncelikli olduğunu analiz eder. Akıllı sözleşmeler, ticari gayrimenkul kiralamalarında Blockchain teknolojisinin kullanımının önemli bir örneğidir. Bu nedenle akıllı sözleşmelerin ticari gayrimenkul kiralamalarında kullanılmasına olanak sağlayacak kriterlerin bulunması şarttır. Akıllı sözleşmelerin mevcut sözleşme türüne tercih edilebilmesi için karşılaması gereken kriterler; literatür taraması, piyasa profesyonellerine uygulanan anketler ve AHP analizi gibi yöntemlerle sorgulanmış ve bu kriterlerin karşılanması durumunda akıllı sözleşmelerin işe yarayıp yaramadığı araştırılmıştır. Mevcut kira sözleşmesi sürecinde dikkate alınan kriterler ve Blockchain teknolojisinin bir parçası olan akıllı sözleşmelerin ticari gayrimenkul sektöründe kullanımı detaylı olarak incelenmektedir. Ticari gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde akıllı sözleşmelerin uygulama alanları araştırılarak, ticari gayrimenkul şirketlerinde farklı pozisyonlarda bulunan çalışanlarla yapılan anketle sözleşme seçiminde kriterlerin önemi belirlenmiştir. Ticari gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren 27 profesyonel ile gerçekleştirilen anketin sonuçları farklı analizlerle sentezlenmiştir. Katılımcılar ticari gayrimenkul piyasasında kiralama, varlık yönetimi, kontrol ve danışmanlık gibi görevlerde bulunan profesyonellerden oluşmaktadır. Katılımcılar belirlenen 13 kriteri çiftler halinde AHP yöntemine göre karşılaştırmışlar ve seçilen kriter önem düzeyini karşılaştırmak için 1 eşit olmak üzere, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 puan verilerek değerlendirilmiştir. Anket bu 13 kriterin ikili olarak karşılaştırılması amacıyla hazırlandığı için katılımcılardan toplam 78 karşılaştırma yapmaları istendi. Katılımcılar 'ne kadar önemli?' sorusunun cevabını bulmak için anketi tamamladılar. Burada amaç ticari gayrimenkul kiralama sürecinde kriterlerin önemini değerlendirmektir. Hesaplama tabloları Goepel (2018), AHP Online System – AHP-OS online hesaplama aracına aktarılarak oluşturulmuştur. Böylece profesyonellerle yapılan 27 anketin analiz sonuçları ortaya çıkmıştır. Geleneksel kağıt bazlı kiralama sözleşmeleri yerine kullanılacak akıllı sözleşmelere yönelik kriterlerin araştırıldığı anket, sektör profesyonellerinden oluşan katılımcılara uygulanmış ve anket sonuçları AHP yöntemine göre öncelik tabloları ve matrislerle analiz edilmiştir. AHP yöntemi, kriterleri hiyerarşik yapıya entegre ederek, kiralama sözleşmesi sürecine ilişkin seçim kararında hangi kriterlerin etkili olduğunu göstermek için kullanılır. Puanlama sistemi, katılımcıların kriterleri çiftler halinde karşılaştırmasını sağlayarak hangi kriterlerin diğerlerinden daha önemli olduğunu belirler. Bu tez kapsamında amaç, ticari gayrimenkul kiralama sözleşmeleri için akıllı sözleşme kodlamak değil, akıllı sözleşmelerin geleneksel kağıt bazlı sözleşmelere göre tercih edilebilmesi için taşıması gereken kriterlerin süreçlerde analiz edilmesidir. Kira sözleşmelerinde akıllı sözleşmeler kullanılırken uygulanan altı adım modellenmiştir. Modeldeki bu altı aşamayı gerçekleştirirken çalışma kapsamında değerlendirilen kriterlerin karşılanması önemlidir. Özellikle en önemli düzeydeki Yargı Karşısında Tanınma, Mevcut Yasal Çerçevelere Uyum, Veri güvenliği ve Üçüncü Kişilerin Değiştirmesine Karşı Dayanıklılık kriterlerinin karşılanması, kiralama süreçlerinde akıllı sözleşmelerin tercih edilmesinde potansiyel bir avantaj sağlayacaktır. Birincil kriter olan Yargı Karşısında Tanınma kriteri için genel bir yasal düzenlemeye ihtiyaç bulunmaktadır. Mevcut kanunlar yeni gelişmelere uygun olmadığından bu kriteri karşılamanın ilk yolu meslek çevreleri ve hukukçular tarafından mevcut kanunlara ekleme ve değişiklik yapmanın yollarını bulmaktır. Mevcut yasal hükümlerle bağdaşmayan özellikleri olduğundan detaylı araştırmalardan sonra geleneksel sözleşmelerde olduğu gibi kiracı/kiraya veren haklarını ve mülkiyet haklarını koruyabilecek versiyonlar üzerinde çalışılmalıdır. Veri koruma ve değişmezlik açısından ticari koşulları içeren sözleşme verilerinin akıllı sözleşmenin yapısına uygun şekilde koruma özelliği kullanılmalıdır. Sözleşme koşulları kodlanıp akıllı sözleşmeye entegre edilse de akıllı sözleşmelerin doğası gereği verilerin gizli tutulması mümkündür. Blockchain'e entegre olduklarından dolayı değişmez bir yapının sağlanması da mümkün oluyor ki bu da en yüksek puan verilen kriterler arasında yer alıyor. Sonuç olarak tez kapsamında ticari gayrimenkul kiralamalarında akıllı sözleşmelerin uygulanmasının verimliliği artırabileceği hipotezini kanıtlamak amacıyla akıllı sözleşmelerin özellikle alışveriş merkezleri olmak üzere mevcut kiralama süreçlerine entegrasyonu için gerekli kriterler belirlenmiş, maliyetleri ve riskleri azaltırken şeffaflık ve güvenlik sağlar. Bu bağlamda en önemli kriterler olarak kabul edilen 'Yasal Tanınma ve Uyum' ile 'Güvenlik ve Dürüstlük' kriterlerinin yerine getirilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Bu tezde incelenen temel sorun, alışveriş merkezlerinde kiralama süreçlerinin karmaşıklığı ve sözleşme sürecinin farklı aktör ve yöntemlerle ele alınmasının tüm süreci hatalara açık hale getirmesidir. Benzer problemler incelendiğinde literatür taramasında tezin başlangıç noktası olan problemin pek çok verisi analiz edilmiştir. Problemin tanımı ve kapsamının yanı sıra hipotezler ve alt sorular da belirlenmiştir. Tezin içeriği ve kullanılacak yöntemler hipotezler ve alt soruların olası cevapları ile tespit edilmiştir. Tezin ana hipotezi; Ticari gayrimenkul kiralamalarında akıllı sözleşmelerin uygulanması, maliyetleri ve riskleri azaltırken verimliliği, şeffaflığı ve güvenliği artırabilir. Bu hipotezi kanıtlamak için öncelikle ticari gayrimenkul olan alışveriş merkezlerinin pazardaki yeri değerlendirilmiştir. Alışveriş merkezlerini diğer ticari gayrimenkullerden farklı kılan özellikler belirlendi. Daha sonra alışveriş merkezlerinin gelirini sağlayan kira, ortak gider, ciro kirası, depozito gibi tutarların diğer gayrimenkul gelirlerinden farkı konusunda değerlendirmeler yapılmıştır. Ticari gayrimenkullerde geleneksel sözleşmelerin kiralamalarda kullanılmasından kaynaklanan zorluklar belirlendikten sonra bu sorunların çözümü için Blockchain tabanlı akıllı sözleşmelerin hangi özelliklerinin etkin bir şekilde kullanılabileceği konusunda çalışmalar yapıldı. Geleneksel sözleşmelere şeffaflık eksikliği, tarafların işlem kayıtlarına eşit erişememesi, üçüncü kişiler tarafından değiştirilme riski ve manuel işlem nedeniyle hataya yatkınlık sorunları nedeniyle alternatif olarak akıllı sözleşmelerin kullanılmasının potansiyel fırsatlar yaratacağı düşünülmektedir. Literatür taraması ve güncel çalışmalar bu fikri desteklemektedir. Ancak burada incelenmesi gereken asıl konu akıllı sözleşmelerin kiralama süreçlerine entegrasyonu ve operasyonel süreçlerin yürütülmesi sırasında ortaya çıkabilecek sorunlardır. Tez kapsamında yapılan literatür çalışması ve anketin AHP yöntemi ile değerlendirilmesi sonrasında yasal kabul ve veri güvenliği kriterlerinin karşılanması akıllı sözleşmelerin kiralama süreçlerinde kullanılmasına olanak sağlayacaktır. Akıllı sözleşmeleri kapsayan yeni bir yasal düzenleme, bunların yasal kabulüne önemli katkı sağlayacaktır. Geçmişte yeni gelişmelerle birlikte hukuki işlemlerin düzenlenmesi ve denetlenmesi amacıyla birçok alanda hukuki düzenlemeler yapılmıştır. Teknolojik gelişmeler her geçen gün piyasa koşullarını ve düzenlemeleri etkilemeye devam ediyor. Bu gelişmelerden önce hazırlanan hukuki maddelerin yeni koşulları kapsayacak ve tarafları koruyacak şekilde güncellenmesi esastır. Mahkemeye intikal eden konuların adli merciler tarafından değerlendirilmesi de gereklidir. Akıllı sözleşmelerin hukuken geçerli sayılabilmesi için bu alanda uzman hukukçuların detaylı çalışmalarının arttırılması gerekmektedir. Diğer öncelik kriteri olan veri güvenliği ise mevcut yasal çerçevede ve Türk Hukukunda yeni sayılabilecek 'Kişisel Verilerin Korunması Kanunu'nda düzenlenmektedir. Teknolojik gelişmelerin artmasıyla birlikte kişisel verilerin ve ticari verilerin saklanması önem kazanmıştır. Bu nedenle verilere üçüncü kişilerin erişiminin engellenmesi ve veriyi alan tarafın veri saklama sürecinin doğru bir şekilde takip edilebilmesi için yasal düzenlemeler yapılmalıdır. Akıllı sözleşmelerde veriler Blockchain aracılığıyla şifrelendiğinden veri güvenliği sağlanabilmektedir. Verilere yalnızca anahtar sahibi kimliği doğrulanmış kişiler tarafından erişilebildiği için üçüncü kişilerin erişimi engellenmiş olur. Böylece katılımcılar tarafından sözleşmelerde en önemli kriterlerden biri olarak değerlendirilen veri güvenliği kriteri de akıllı sözleşmelerle sağlanmıştır. Literatür taraması sonuçlarına göre akıllı sözleşmelerin çalışma prensibi detaylı bir şekilde incelenmiştir. Anket analizi sonucunda belirlenen kriterler doğrultusunda oluşturulan model ve akıllı sözleşmelerin ticari gayrimenkul kiralama süreçlerinde kullanılması esas alınarak akıllı sözleşmenin oluşturulma ve yürütülme aşamaları şematik olarak oluşturulmuştur. Modelin adımları yürütülürken önemli olarak belirlenen kriterleri karşılayacak şekilde entegrasyonun sağlanması gerekmektedir.
Özet (Çeviri)
Technological developments change sectors in every field, the commercial real estate sector has also been affected by these developments. PropTech, which can be explained as the integration of technology in real estate, is also transforming the commercial real estate market. In order to survive and increase their investment volume, companies are also looking for new technological alternatives. Blockchain also offers significant opportunities to companies at this point. To adapt to current developments, commercial real estate investors are trying to benefit from the liquidity and transparency opportunities provided by blockchain and its potential to solve issues considered complex in the current market. The main problem examined in the thesis is that commercial real estate leasing processes are currently complex and are handled by different actors, making the leasing and operational process prone to errors. Today's technology, blockchain-based smart contracts, promises to solve the complexity and error-prone nature of the contract process by integrating it into leasing processes. It is also claimed that smart contracts create a structure where reliability and transparency are guaranteed. The purpose of smart contracts is to ensure that the lease contract is signed, the rent is paid on time, and the contract termination is implemented in accordance with the terms. This thesis explores the application areas of smart contracts based on Blockchain technology and potential application innovations in the commercial real estate market. It identifies important criteria in commercial real estate rental contracts and analyzes which of these criteria are prioritized in smart contract integration. Smart contracts are a key example of the use of Blockchain technology in commercial property leasing. Therefore, it is essential to find criteria that will allow smart contracts to be used in commercial property leases. The criteria that smart contracts must meet in order to be preferred to the existing contract type have been questioned through methods such as literature review, surveys applied to market professionals, and AHP analysis, and if these criteria are met, it has been investigated whether smart contracts can be used in the shopping center leasing process. The criteria considered in the current lease agreement process and the use of smart contracts, which are a part of Blockchain technology, in the commercial real estate sector are examined in detail. By investigating the application areas of smart contracts in commercial real estate leasing contracts, the importance of the criteria in contract selection is determined by a survey conducted with employees in different positions in commercial real estate companies. The survey, which investigated the criteria for smart contracts to be used instead of traditional paper-based lease contracts, was conducted on the target people. The survey results were analyzed with priority tables and matrices according to the AHP method. The AHP method shows which criteria are effective in the decision to select the leasing contract process by integrating the criteria into the hierarchical structure. The scoring system determines which criteria are more important than others by having participants compare the criteria in pairs. Participants were asked which criterion they preferred over others. The criteria obtained from these surveys were scored using scoring matrices. The analysis using the Analytic Hierarchy Process method revealed the criteria and features that the leasing process should promise for the use of smart contracts. As a result, the opportunity to integrate smart contracts into the commercial property leasing process is being explored.
Benzer Tezler
- Uçak bakım, tamir ve revizyon şirketi süreç iyileştirmeleri için blok zinciri temelli yeni bir model yaklaşımı
A blockchain-based new model approach for process improvements in aircraft maintenance, repair and overhaul company
SÜHEYL BELVİRANLI
Yüksek Lisans
Türkçe
2024
Sivil Havacılıkİstanbul Medeniyet Üniversitesiİşletme Ana Bilim Dalı
DR. ÖĞR. ÜYESİ ARAFAT SALİH AYDINER
- Dijital denetim: Bir üretim işletmesinde model önerisi
Digital audit: Model proposal in a manufacturing enterprise
HAKAN ALPAYDIN
Doktora
Türkçe
2024
İşletmeBurdur Mehmet Akif Ersoy Üniversitesiİşletme Ana Bilim Dalı
PROF. DR. OSMAN TUĞAY
- Teverruk'un günümüz finansal piyasalardaki uygulaması ve dijital bir Teverruk platformu önerisi
Execution of Tawarruq in today's financial markets and proposal for a digital Tawarruq platform
ORHAN KOYUNCU
Doktora
Türkçe
2022
Bankacılıkİstanbul Üniversitesiİslam İktisadı ve Finansı Ana Bilim Dalı
PROF. DR. SERVET BAYINDIR